קרקע שנרכשה ע"י עירייה לא תוחזר לבעליה

נספח אינטרנט

הליכי הפקעה של מקרקעין מלווים בתשלומי פיצויים לבעלים שהקרקע שלהם מופקעת. תשלום הפיצויים מתבצע לעיתים במסגרת הסכם שלפיו הבעלים מקבל פיצויים בעד ההפקעה ולעיתים תשלום הפיצויים הינו בהתאם לתביעה שמגיש הבעלים של המקרקעין המופקעים.

חוק התכנון והבניה קובע הסדר שלפיו, קרקע שמופקעת והיעוד שלה משתנה לציבורי ואחר כן שוב היעוד משתנה למטרה שאינה ציבורית, יש לבעלים ההיסטוריים זכות קדימה לרכוש בחזרה את המקרקעין.

לדוגמא אם הקרקע מיועדת למגורים ומופקעת לצרכי ציבור וכעבור שנים היעוד שוב משתנה למגורים, לאותם בעלים המקוריים יש זכות לקבל בחזרה בתשלום או ללא תשלום ובהתאמה את המקרקעין ביעוד החדש של מגורים.

הבסיס למצבים אלו הינם סעיפים 195 ו- 196 הקובע:

195. מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:

(1) כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך;

(2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור.

196. (א) מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים, תשלם הועדה המקומית פיצויים למי שהיה זכאי להם בשעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה שעה, או אם רצה בכך, תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו ממנו.

ההליכים של ההפקעה ומו"מ לתשלומי פיצויים מורכבים ביותר ולא תמיד ניתן להצביע על המניע להסכם פיצויים. האם זה הסכם לפיצוים בגין הפקעה או שמא המדובר בהסכם מכר ממש שהבעלים מוכר כי רואה שאין לו ברירה לאור המצב התכנוני שבפתח. האם הבעלים שנאלץ למכור את הקרקע שלו כי רואה שעוד מעט מפקיעים לו את האדמה וכעבור שנים היעוד שוב חוזר מיעוד ציבורי ליעוד מגורים רשאי לדרוש את החזקת הקרקע אליו? האם הצפי של הפקעה ואילוץ יכולים להיות עילה להחזיר לו את הקרקע? בשאלה זו דנה לאחרונה ב"כ השופטת שרה דותן מבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בעניין דנן העותרים היו בעלים ( או הינם יורשי הבעלים) של מי שבבעלותם מספר חלקות בתל אביב באזור רחוב אבן גבירול ז'בוטינסקי.

בשנת 1965 מקרקעין אלו נמכרו לעיריית תל אביב והיעוד שלהם שונה למטרה ציבורית אבל בשנת 2005 קודמה תוכנית בניין עיר הידועה כ"פרויקט סמל" שבמסגרתה נערך תכנון חדש לרבות הליכי אחוד וחלוקה ושינו את יעוד הקרקע מציבורי למגורים רבי קומות וכן מסחרי ושטחי ציבור.

העותרים טענו כי עת מכרו זכויותיהם בשנת 1965 לעירייה, העניין נעשה בצל ההפקעה הצפויה ומתוך אילוץ וכפיה כעת יש להם זכות לקבל את הקרקע בחזרה לאור סעיף 196 הנ"ל.

יודגש כי ההבדל בין שני הסעיפים 195, 196 הינו כי בעוד שסעיף 195 דן בהחזרת קרקע לבעלים ללא תמורה (כי הבעלים לא קיבל בשעתו פיצוי) סעיף 196 דן ברכישת הקרקע בחזרה מהרשות (כי בשעתו אותם בעלים כן קיבלו פיצויים בגין ההפקעה) אך בשני המצבים לבעלים המקוריים יש זכות קדימה.

כב' השופטת שרה דותן דחתה את התביעה על הסף מפאת חוסר עילה וגם לגופה של התביעה. בית המשפט קבע כי לא הוכח כי המכירה בשנת 1965 הייתה באילוץ ובצל ההפקעה.

הליכי המכירה לעירייה בשנת 1965 לוו בחוות דעת שמאית שהעריכה את שווי הקרקע למגורים (קרי שווי טרום הפקעה) והתשלום שולם לפי שווי ייעוד מגורים . לעניין שהעותרים למעשה נאלצו לטענתם למכור את הקרקע לאור השינויים שחלו באיזור, בית המשפט קובע כי:

"מקובל עלי כי מצב דברים זה אינו נוח, בלשון המעטה, ואף מעיק. מנגד, אין להתעלם מהעובדה שהבעלים המקוריים לא קיבלו התנהלות זו בהכנעה, וניהלו הליכים משפטיים, שבהם היו מיוצגים בידי עורכי דין. כמו כן, יש ליתן משקל הולם לכך שפנייתה של המשיבה לרכוש את החלקות הגיעה בעקבות הצעתו של בית המשפט, כי תנהל משא ומתן עם הבעלים המקוריים לרכישת החלקות. משא ומתן שכזה התנהל במשך כחודשיים, מספטמבר 1965 עד לנובמבר 1965, ובמהלכו הוצגו גם חוות דעת של שמאי מקרקעין."

פסק דין זה מלמד שלמעשה תמיד עדיף לרשות המפקיע כי תנסה לרכוש את המקרקעין המיועדים להפקעה בהסכם רצוני שמצד אחד נהנית ממחיר נמוך (כי שווי הקרקע בייעוד למגורים עם צפי להפקעה הינו שווי נמוך יחסית). בכך למעשה הרשות פוטרת עצמה מכבלי סעיף 196 לעיל ועת תשנה את היעוד חזרה למגורים עדיין תוכל להמשיך ובאין מפריע לשווק את המקרקעין לאחרים.

מצד שני עדיף לבעלים שלא להגיע לכל סוג של הסכם ולדרוש את הפיצויים לאור התביעה שיגישו ואז נשארת להם הזכות לחזור אל הקרקע לכשזו תשנה את יעודה בשנית בחזרה למגורים.

עת"מ 58840-07-12 קרניאלי ואח' נ' עיריית תל אביב.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.