בשורה טובה לקבוצות הרכישה

בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע, כי ברכישת זכות במקרקעין על ידי רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה, יקבע החיוב במס רכישה לפי שווי דירת מגורים מוגמרת.

לאחרונה, ניתן על ידי ועדת הערר פסק הדין בעניין גיאות אפיקי נדל"ן (ו"ע 10784-11-10), העוסק בקבוצת רכישה, אשר התקשרה בהסכם לרכישת מקרקעין ביום 20.8.2009 (להלן: "הסכם המכר"), דהיינו, עובר לתחולתו של תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין. לצד הסכם המכר ובסמוך לחתימתו חתמו חברי קבוצת הרכישה - העוררים - גם על הסכם שיתוף לרכישת המקרקעין ובנייה משותפת של בניין דירות על גבי המקרקעין הנרכשים (להלן :"הסכם השיתוף"). כמו כן, חתמו הרוכשים על הסכם נוסף עם אחת מחברי הקבוצה, גיאות אפיקי נדל"ן (להלן: "גיאות"), לפיו היא תעניק להם שירותי ייעוץ וליווי בבניית הבניין (להלן :"הסכם ייעוץ וליווי").

ביום 1.10.2009 הגישו העוררים דיווח על העסקה, במסגרתו ביקשו לערוך את חישוב מס הרכישה לפי שווי המקרקעין הנרכשים. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השומה העצמית של העוררים וקבע שומת מס רכישה לפי שווי הדירות המוגמרות, וזאת בהתאם לאומדן שצורף להסכם השיתוף.

העוררים הגישו השגה על שומת המנהל אך היא נדחתה, בין היתר לאור טענת המנהל, כי כוונת העוררים בעת ההתקשרות בעסקה היתה לרכישת דירות מוגמרות. על החלטה זו של המנהל הוגש ערר.

לאחר הגשת הערר, ביום 4.12.2011, יותר משנתיים לאחר החתימה על הסכם המכר והסכם השיתוף, התקשרו העוררים עם מוכרת המקרקעין בהסכם בנייה (להלן: "המוכרת"), לפיו היא תבנה עבורם את בניין הדירות על גבי המקרקעין (להלן: "הסכם הבנייה").

העוררים טענו בערר, בין היתר, כי בעת רכישת המקרקעין, הכוונה לבנות בניין לא היתה ודאית, לא היה מפרט ברור ולא היה ידוע מתי יסתיימו עבודות הבנייה ומה היקף ההשקעה הנדרשת לבניית הבניין.. לחלופין טענו העוררים, כי התמורה הקבועה בהסכם היא זו המשקפת את שווי הדירות, ואין לקבוע את השווי לפי אומדן הדירות המוגמרות אשר צורף להסכם השיתוף, שנועד להערכה כללית בלבד. בנוסף טענו העוררים, כי ההתקשרות בהסכם בנייה נעשתה כשנתיים וחצי לאחר העסקה לרכישת הקרקע וכי אין כל זיקה בין הסכם המכר והסכם השיתוף להסכם הבנייה.

ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים, לפיה הם רכשו מקרקעין ולא דירות ומוגמרות. ראשית נקבע, כי הסכם המכר מגלם עסקה למכירת קרקע בלבד, ואין כל הוראות הקושרות בין הממכר או התמורה בהסכם המכר לבין הבנייה על המקרקעין.

שנית, אמנם המוכרת התחייבה בהסכם המכר לפעול להוצאת היתר בנייה, הליך בו התחילה לפני החתימה על הסכם המכר, אך הצדדים להסכם המכר הגיעו להסכמה לפיה הוצאת היתר הבנייה על ידי המוכרת הינה בגדר "השתדלות" בלבד, וככל שלא יעלה בידה לעשות כן, לא יהיה בכך משום הפרת החוזה. לכן, התחייבות המוכרת בהסכם המכר להוציא היתר בנייה אינה עולה כדי התחייבות של המוכרת לבניית הבניין.

בנוסף, בהסכם השיתוף, אשר המוכרת לא היתה צד לו, לקח על עצמו כל אחד מהרוכשים את הסיכון של אי השלמת הבנייה, מבלי שיהיה להם גורם להיפרע ממנו במקרה זה. לכן, במקרה זה, לא ניתן לומר כי הרוכשים רכשו דירה מוגמרת, וזאת בשונה ממקרה של רכישת דירה מקבלן, שבו האחריות המלאה להשלמת הבנייה ופיצוי הרוכשים במקרה שלא יעשה כן, היא על הקבלן.

כמו כן, בעת כריתת הסכם המכר טרם היתה ידועה זהותו של קבלן הבנייה ולא היתה כל מערכת חוזית בין המוכרת, אשר עמה נחתם לבסוף הסכם הבנייה, לבין העוררים בקשר לדירות.

ועדת הערר דחתה את ניסיונו של המנהל להסתמך על פסה"ד בעניין לנג (עמ"ש 5024/99), לאור השוני העבדתי בין המקרים (כך למשל, היעדר הזיקה בין הסכם המכר להסכם הבנייה והאפשרות של העוררים בנסיבות המקרה דנן לבחור בעצמם את הקבלן שיבנה את הבניין).

לעמדתנו, למרות שהעסקה נשוא הערר נכרתה לפני תיקון מס' 69, עשויה להיות לו השפעה על מיסוי קבוצות הרכישה אשר התקשרו בעסקאות לאחר התיקון, וזאת בשאלת קיומה של עסקה אחת לרכישת דירות מוגמרות או שתי עסקאות - האחת לרכישת מקרקעין על ידי גורם מארגן והשניה - עסקה למכירת דירות מוגמרות על ידי הגורם המארגן. ועדת הערר תמכה את קביעתה, בין היתר, בעובדה שהניהול והשליטה בכל הנוגע לבניית הבניין נותרו בידי חברי קבוצת הרכישה ולא רוכזו בידי גורם אחד. שאלה זו רלוונטית גם כיום, לאחר תיקון 69 לחוק, בבחינת מעמדו של הגורם המארגן, והאם ניתן לומר כי הוא רכש קרקע ומכר דירות מוגמרות לחברי קבוצת רכישה. ייתכן, שגם אילו עסקה זו היתה באה לעולם לאחר תיקון 69, אמנם לא ניתן היה לחלוק על טענת המנהל כי יש לקבוע את שווי העסקה לפי שווי דירות מוגמרות, שכן הדבר קבוע במפורש בחוק בנוסחו היום, אך ניתן להדוף טענה אפשרית בנוגע לקיומן של שתי עסקאות כאמור, אשר כרוכות מטבע הדברים בתשלום מס גבוה יותר.