הסכם שליחות במקרקעין לא טעון כתב

אחת הסוגיות הרווחות בביטולי עסקת מקרקעין היא הטענה כי החתימה המתנוססת על ההסכם הינה מזויפת ולכן לא מחייבת. כידוע עסקת מקרקעין טעונה הסכם בכתב ובכדי שההסכם יהיה בר אכיפה על ההסכם לכלול פרטים מהותיים כגון תיאור הנכס, זיהוי הצדדים, התמורה ומהות העסקה. הפסיקה במשך שנים הוסיפה לרשימה זו גם אלמנטים חיוניים לקיום העסקה כגון מועדי תשלום או הוראות לגבי חלוקת נטל המס וכו' ובקיצור כל אותן הוראות בסיסיות שמהוות את הליבה של העסקה ושבלעדיהן אין לדעת למה התכוונו הצדדים. דא עקא לא פעם הטענה לאי תקפות של ההסכם נובעת מהיבט אחר כשמי מהצדדים (בדרך כלל המוכר) טוען כי הוא לעולם לא התכוון למכור זכויותיו וכי ככל שיש חתימה על ההסכם החתימה אינה שלו ואף מזויפת.

יש מקרים שהמוכר הינו המוכר היחיד ויש מצבים שלאותו מוכר שטוען שזייפו לו חתימה יש שותפים והינה אחד מהשותפים טוען כי זייפו לו את החתימה וכי לא התכוון מלכתחילה למכור זכויותיו. סוגיה זו נדונה לאחרונה בבית משפט העליון בפני הרכב השופטים י. עמית, צ. זילברטל, נ. סולברג. במקרה דנן המערער היה בין בעלי זכויות על חלקת מקרקעין בשטחי המועצה האיזורית חוף הכרמל. לטענתו, מעולם לא התכוון למכור זכויותיו למשיבה וכי חתימתו זויפה ולא קיבל כל תמורה בעד העסקה. יודגש כי על הסכם המכר שנחזה להיות הסכם מכר התווספו שלוש חתימות שהיו אמורות להיות של המערער ועוד שני שותפים אחרים שבינתיים הלכו לעולמם.

בית המשפט המחוזי לא קיבל את טענת המערער וקבע כי אכן העסקה נעשתה כדין וכי המערער אכן מכר את זכויותיו. בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה לאחר קבלת חוות דעת של המומחים לגרפולוגיה בית המשפט העדיף את מסקנותיה של הגרפולוגית רווה מטעם המשיבה, באשר הגרפולוג חג'ג' לא התייחס כלל לאפשרות שמדובר בכתיבת השם להבדיל מחתימה. לעומתו, הגרפולוגית רווה הגיעה למסקנה שהמערער עצמו כתב את שמו, וכפי שציין בית משפט קמא, גם התבוננות ויזואלית של מי שאינו מומחה לכתבי יד מעידה על הדמיון בכיתוב. ועיקרו של דבר - הגרפולוג חג'ג' לא בדק את החתימות על גבי אישורי התשלום, בעוד שהגרפולוגית רווה ערכה השוואה של החתימות על גבי האישורים.

בית המשפט העליון קבע כי:

"בית משפט קמא ציין כי חלק ממסמכי ההשוואה נחתמו על ידי המערער בפני עורך דין יואב סלומון. הלה הצהיר כי לא ערך את ההסכם ואינו יודע בפני מי נחתמו הצהרות לשלטונות מיסוי מקרקעין, אך זכור לו כי ההצהרות נרשמו על ידו וכי דיווח על העסקאות ויש בידיו אישורים על תשלום כל המיסים. בית משפט קמא ציין שאינו רואה סיבה שלא ליתן אמון בעדותו של עו"ד סלומון, וכי סילוק כל החובות למס שבח מחזקות ההנחה כי המערער הסכים למכירת הזכויות".

המערער הגיש ערעור דנן אך השופט יצחק עמית שנתן את פסק הדין דחה את ערעורו בהסתמך על המסקנות העובדתיות והמשפטיות של בית המשפט המחוזי.

כמו כן השופט יצחק עמית הוסיף כי במשך כל השנים המערער ידע על העסקה ונראה על פניו ששני שותפים האחרים חתמו אף מכח השליחות שקיבלו ממנו וחתמו על ההסכם.

השופט יצחק עמית קבע כי:

"למעשה, כפי שעולה במרומז מהערעור, המערער אינו כופר בחתימותיו על אישורי התשלום, אלא שלגישתו השאלה היחידה השנויה במחלוקת היא אם חתם על ההסכם אם לאו. ולא היא. אפילו היה המערער מוכיח כי לא חתם על ההסכם - מה שנסתר לחלוטין על ידי המשיבה - לא היה די בכך כדי לקבל את התביעה. כידוע, להבדיל מעסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב, שליחות לביצוע עסקה במקרקעין, יכול שתהיה בעל פה או על ידי התנהגות השולח ... במקרה דנן, קבלת התמורה כפי שמשתקף מאישורי התשלום, והידיעה אודות ההסכם כפי שעולה מהתנהגותו של המערער לאורך השנים, כמוה כאשרור של פעולת שליחות שנעשתה בשמו של המערער על ידי בני משפחתו ..."

עובדה נוספת שתמך בדחיית הערעור הינה שמאז 1986 המערער חדל לנהוג מנהג בעלים בנכסו ואף חדל מלקבל דמי שכירות.

ממכלול הראיות בית המשפט העליון הגיע למסקנה, כי המערער אכן חתם על ההסכם ולמצער ידע והסכים למכירת חלקו במקרקעין בדיעבד.

מפסק דין זה עולה כי ניתן ללמוד על עצם היות הסכם חתום או לא בדבר מכירת הזכויות, מהתנהגות של המוכר עצמו וההתייחסות שלו אל המקרקעין לאחר תאריך המכירה. הסיבה היא כי מי שטוען שלא מכר מקרקעין ומרגיש הרגשת בעלות בנכס, מן הדין שיפעל כמנהג כבעלים בכל הקשור לחזקה והגנה על אינטרסים שלו. מי שהתנהגותו לאחר הסכם כמי שזנח את המקרקעין, קשה עליו להוכיח כי דין ההסכם להיות מבוטל.

ע"א 3132/14 קרבצוב יורם נ' מלח הארץ בע"מ.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.

19000\4\206