איך מנסחים הוצאת חלקים מרכוש משותף

כל קבלן המוכר יחידות בפרויקט מסוים דואג להשאיר לעצמו את הזכות בבוא העת להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהשתמש בהם לפי ראות עיניו. בעיקר הדברים אמורים לגבי החלקים הפיזיים בפרויקט כגון חניות, מחסנים, גגות וכו' וכן לגבי חלקים שאינם פיזיים בפרויקט כמו אחוזי בנייה עתידיים שהקבלן מבקש להשאיר לעצמו.

בבנייני מגורים רבים ניטש מאבק בין קבלן לבין רוכשי דירות לגבי יתרת חניות ומחסנים שנשארים בידי הקבלן אשר ביקש להשאירם לידיו ולמכור בבוא העת לכל המרבה במחיר.

בדרך כלל המחלוקת מתעוררת בשתי תחנות עיקריות בחיי הבניין. תחנה אחת היא בזמן סיום הבנייה וכשהדיירים מקבלים את דירותיהם ומצפים לקבל את הבניין בשלמות, לידיהם ולפתע מתברר להם כי נותרו חניות או מחסנים שטרם נמכרו. ותחנה שניה והעיקרית הינה בעת רישום הבניין כבית משותף שאז הדיירים נדרשים לעיין בתשריט הבית המשותף ולראות בין היתר את החלקים שקבלן ביקש להוציא מהרכוש המשותף. הפסיקה בנדון במשך השנים עסקה רבות בסוגיה של ניסוח נכון של הסכם בכדי שיעמוד בדרישות של חוק מכר (דירות) ושנוכל לקבוע שאכן הקבלן הוציא חלקים מהרכוש המשותף. מטרת הפסיקה היא לוודא שאכן אחרון הדיירים בעת שרכש את דירתו הבין כי חלק מסוים כלשהו בבניין שעתה ניטשת עליו המחלוקת. לא רק שלא נמכרה אלא אין לו כל חלק בו וכי הקבלן יוכל בבוא העת למכור לאחרים.

נשאלת השאלה מהם הקריטריונים של אותו ניסוח הסכם מכר או מפרט בכדי לזכות את הקבלן לכך שיוכל אמנם להוציא חלקים מהרכוש המשותף. העניין חשוב לצורך סעיף 6 לחוק מכר (דירות). סעיף זה מחייב קבלן שבעת החתמת דייר על חוזה רכישת דירה ככל שהוא רוצה לסטות מתקנון המצוי (תקנון שהמחוקק נסח וחל על כל בית שאין לו תקנון) עליו לנסח זאת ולכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין של הוצאת חלקים מהרכוש המשותף.

לאחרונה בית המשפט העליון דן בהרחבה בסוגיה זו כשהשופטים רובינשטיין ועמית הגיעו לאותה תוצאה אך עם אבחנות חשובות ושונות. באותו מקרה, המערערת מכרה דירות בשנות התשעים של המאה הקודמת לכ- 240 רוכשים. כעבור שנים הדיירים תבעו את המערערת לאכוף עליה את רישום הבית כבית משותף ובעת דיון על תשריט בית משותף נתגלתה מחלוקת בעניין חניות ומחסנים שלא נמכרו לאף אחד והדיירים ביקשו לרשום אותם כרכוש משותף.

יש להדגיש כי לפני כן היו מחסנים וחניות דומים לאלו שנותרו אך הם נמכרו לצד ג' ולגביהם הדיירים לא מלינים אלא רק על אלו שטרם נמכרו. כמוכן הדיירים טענו כי איש המכירות של החברה בעת המכירה, הבטיח להם כי חניות ומחסנים נשוא הדיון יהיו רכוש משותף. בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת הדיירים וקבע כי המערערת לא עמדה בתנאי דרישת החוק לצורך הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ומכאן הערעור.

בית המשפט העליון הפך את פסק הדין והשופטים רובינשטיין ועמית כל אחד בדרכו קבע כי לאור ניסוח ההסכם והמפרט ניכר על פניו שלא היתה כל הטעיה ורמיה וכי הדיירים הבינו היטב שאכן חלקים נשוא המחלוקת אינם חלק מהרכוש המשותף.

הסעיפים הרלוונטיים במפרט שהיו בהסכמי מכר הדירות בפרויקט קבעו כי:

" חלק/ים המוצא/ים מהרכוש המשותף: חדר מכונות, גינות פרטיות, מחסנים, חניות, קולטי שמש, וכל מתקן אחר לפי דרישת הרשויות ו/או קביעת החברה".

וכן:

 "100 השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) מסומנים בגגות, חדרי גג, מרפסות צמודות לדירות, חניות, ח. חשמל, ח. צנרת, ח. השנאה, מחסנים וחצרות פרטיות וכן מתקן אחר שייקבע על-ידי החברה"

ובהסכם עם הדיירים נכתב כי:

"מאשר הקונה ומסכים לכך כי החברה תוציא ו/או תצמיד חלקים מהרכוש המשותף ליחידות משנה אחרות בבניין לפי שיקול דעתה הבלעדי [...] כמו כן תהיה החברה רשאית להצמיד שטחי חניה ו/או קרקע ו/או מרתף ו/או מחסנים ו/או קירות חיצוניים של הבניין ליחידת משנה לפי שיקול דעת החברה"

מכאן השופטים הגיעו למסקנה כי די בניסוח דלעיל לכדי לזכות את המערערת בבחינת מי שהוציאה את החלקים מהרכוש המשותף כדין. אך לעניין הבטחות של איש המכירות בית המשפט העליון קבע כי התיק יוחזר למחוזי בכדי ללבן סוגיה זו תוך שמיעת ראיות להבטחות איש המכירות בכדי להכריע באופן סופי במחלוקת.

השופט עמית מוסיף דרישה נוספת בכדי שהקבלן יוכל להיות זכאי להוציא חלקים מהרכוש המשותף וקובע שעליו לציין מפורשות את זכותו להפוך את מה שהוא מוציא מהרכוש המשותף כדירה עצמאית לכל דבר בכדי שהדיירים יבינו היטב שהקבלן ממשיך להישאר כשותף בבניין. זאת בכדי למנוע מצב שהקבלן ישאיר לעצמו חלקים מרכוש משותף בבניין בלי שנשארת דירה כלשהי בבעלותו. לעומת זאת השופט רובינשטיין לא מקבל את העמדה שעל הקבלן להשאיר יחידה לעצמו. די בכך שהקבלן ישאיר זכות חוזית לכך שחלק מחניות או הצמדות יישארו בבעלותו כי יתכן ובבוא העת ירכוש דירה בבניין ואז יוכל להצמיד פיזית את החניות והמחסנים לאותה דירה שרכש ובכך לתת תוכן קנייני לרצונו הקודם קרי השארת החניות והמחסנים לידיו.

פסק דין זה מוכיח בעליל כי על הקבלן שבונה בניין, לדעת מראש ולתכנן מראש, מה כמות החניות, מחסנים, וכן החלקים שהוא רוצה להשאיר לעצמו ומה הוא מתכוון לעשות איתם. כל סוג של החלטות "באמצע הדרך" ובמיוחד אם לא משאיר לעצמו דירות כלשהן עלול לעורר מחלוקת כמו בפסק דין דנן.

ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' כהן מלי ואח'.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.