שיא היסטורי: ישראלים רכשו 120 אלף דירות ב-2015

הישראלים רכשו 9,900 דירות בנובמבר 2015 - זינוק של 28% ■ עלייה של 31% ברכישות דירות יד שנייה ■ גידול של 22% ברכישת דירות חדשות ■ רכישות המשקיעים במחצית השנייה של 2015 צנחו בכ-60% לשפל מאז 2003

דירה בת 4 חדרים, ברחוב נהריים בשכונת נווה שרת בתל אביב / צילום: יחצ
דירה בת 4 חדרים, ברחוב נהריים בשכונת נווה שרת בתל אביב / צילום: יחצ

העלאת מס הרכישה למשקיעים השפיעה בצורה ניכרת על היקף רכישות המשקיעים מאז יוני 2015 (מועד העלאת המס), גידול משמעותי בעסקאות יד שנייה בעיקר בפריפריה וגם נתונים המעידים על מכירה מואצת של דירות מגורים על ידי משקיעים בחודשים האחרונים, בעיקר בפריפריה - אלה הדגשים המרכזיים שעולים מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ב') הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

על פי הסקירה, בחודש נובמבר נרכשו 9.9 אלף דירות, עלייה של 28% בהשוואה לחודש הקודם. נציין כי בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, מדובר בעלייה של כ-2% בלבד אך באוצר מזכירים כי במהלך חודש נובמבר אשתקד החלה התאוששות בכמות העסקאות, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס.

כאמור, את הגידול בעסקאות בחודש נובמבר הוביל פלח השוק של דירות יד שנייה כאשר היקף העסקאות בפלח שוק זה רשם זינוק של לא פחות מ-31%. על פי נתוני האוצר, הגידול בעסקאות הקיף את כל האזורים אולם הוא בולט במיוחד באזורי הפריפריה. כך למשל, באזור חדרה נרשם גידול של קרוב ל-60% ובאזורי חיפה וטבריה גידול של 38%. מנגד, באזור תל אביב הסתכם שיעור הגידול במספר העסקאות ב-11% בלבד.

נתונים אלה ממשיכים את המגמה שנצפתה גם בחודשים הקודמים במסגרתה היקף רכישת דירות בפריפריה עלה בין היתר בשל מעבר לרכישת דירות זולות יותר על ידי רוכשי דירה ראשונה, משפרים וגם משקיעים. נזכיר שהעלאת מס הרכישה על המשקיעים דחקה גם אותם לרכוש דירות זולות יותר כדי להימנע ממס רכישה גבוה הנגזר משווי הדירה.

יותר משקיעים מוכרים בעיקר בפריפריה

קיראו עוד ב"גלובס"


בעוד המשקיעים הם רק חלק מהתמונה, נתוני האוצר מעידים כי ייתכן ותופעת המשקיעים הייתה רחבה יותר ממה שהעידו הנתונים עד כה וזאת בשל זיהוי סממנים של משקיעים גם בדירות שאינן נספרות ככאלה. באוצר מסבירים כי הנתונים מעידים שחלק ניכר מהדירות שנמכרו היו דירות של משקיעים וזאת על פי דפוס הפעילות של המוכרים בשנים האחרונות.

"יש שכיחות גבוהה יחסית של עסקאות מכירה שלכאורה אינן דירות להשקעה", כך נכתב בסקירה, "אבל דפוס הרכישות והמכירות של מוכרי דירות אלה מרמז על דירות שנרכשו למטרות השקעה". נציין כי בעוד מכירת דירות על ידי משקיעים מזוהה על ידי רשות המיסים על ידי החיוב במס שבח, דפוס הפעילות אליו מתייחסים באוצר במסגרת הסקירה מעיד כי ייתכן ומדובר גם בדירות שנרכשו כדירות ראשונות אך בעליהן אינם מתגוררים בהן, ולכן הן למעשה דירות להשקעה.

עוד מציינים באוצר כי ממצא נוסף הבולט מניתוח העסקאות בדירות יד שנייה, בנובמבר בפרט ובמחצית השנייה של 2015 בכלל, הוא שדירות אלה עתירות שבח במידה גבוהה משמעותית מאשר דירות יד שנייה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה.

כך למשל, שיעור השבח הנומינלי (שיעור השינוי בין מחיר הדירה במועד מכירתה לבין המחיר בו נרכשה) בדירות יד שנייה שנמכרו בחודש נובמבר עמד על 74%. נתון זה, על פי הסקירה, גבוה ב-5% בהשוואה לחודש הקודם וגבוה ב-20% בהשוואה לדירות יד שנייה שנמכרו במחצית הראשונה של השנה.

ניתוח האוצר את הנתונים קובע כי: "חל שינוי בתמהיל העסקאות בדירות יד שנייה במחצית השנייה של השנה, במובן זה שדירות אלה עתירות יותר בשבח. עשויים להיות לכך מספר הסברים, בכלל זה, הגידול במשקל הדירות הנמכרות על ידי משקיעים. הסבר אפשרי נוסף הינו הירידה ברכישות המשקיעים, מאז הכבדת המיסוי עליהם בסוף חודש יוני".

באוצר מסבירים כי עצם הירידה בשיעור השבח הנצבר בעסקאות המכירה בחודש יוני עשוי להיות מיוחס בין היתר לגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש זה, בהנחה שבהינתן כל הגורמים האחרים זהים, העדפתם תהיה לנכס בו עליית המחירים הייתה נמוכה יחסית מתוך הערכה שפוטנציאל עליות המחירים בהם גבוה יותר. כך, ככל שהעסקאות שנעשות לאחר העלאת המס על המשקיעים עתירות בשיעור השבח, מניחים באוצר שמדובר בדירות שנמכרו על ידי משקיעים. גורמים באוצר מסבירים כי אחת הסברות למהלך זה היא שהציפיות בשוק נכון להיום הן שהמחירים לא צפויים לעלות כפי שעלו עד עתה, וכאשר הציפיות הן כאלה המשקיעים מתחילים למכור את הדירות עתירות השבח כי הם סבורים שהמחירים הגיעו לשיא. 

סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורן מסך העסקאות
 סך דירות שנרכשו להשקעה ושיעורן מסך העסקאות
השבח הנצבר בעסקאות בדירו
 השבח הנצבר בעסקאות בדירו


loading

דירות חדשות - השפעה אפשרית של מחיר למשתכן

בפלח השוק של הדירות החדשות נרשם גידול של 22%, אולם בדומה לחודשיים הקודמים, בפילוח גיאוגרפי בולטת שונות גבוהה בשיעורי השינוי ברכישת דירות חדשות. כך, לצד ירידה ברכישת דירות באזורי חדרה, טבריה וירושלים, נרשמו שיעורי גידול חדים הנעים בין 40% ל-50% באזורי תל אביב ובאר שבע.

ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול החד באזורים אלה התרכז בעיקר בדירות זולות יחסית. לא מן הנמנע שתוכנית מחיר למשתכן, שמכרזים במסגרתה נסגרו עד כה בעיקר בפריפריה, מביאה לירידה במכירות הדירות החדשות בעוד באזורים אחרים, בהם מחיר למתשכן לא יהיה רלוונטי בצורה ניכרת רכישת הדירות החדשות עדיין מהווה אלטרנטיבה משמעותית לרוכשי הדירות.

במסגרת הסקירה, למרות שהיא מתייחסת לחודש נובמבר 2015, נכללת גם התייחסות לסיכום שנתי של ענף הנדל"ן למגורים לשנת 2015. על נתונים אלה, מספר העסקאות השנתי נאמד בכ-120 אלף דירות שנרכשו - רמת שיא היסטורית על פי האוצר. עורכי הסקירה מסבירים נתון זה בשני גורמים עיקריים.

הראשון הוא גידול חד ברכישות הזוגות הצעירים במחצית הראשונה של השנה, וזאת עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. כך, לאחר שרוכשי דירה ראשונה הבינו בסוף 2014 כי התוכנית שקידם שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, שהבטיחה הנחה משמעותית לרוכשי דירה חדשה, לא תצא אל הפועל, הביקושים שנכבשו עד אז על ידי הציפייה לתוכנית התפרצו מה שבא לידי ביטוי לכל אורך שנת 2015. ההסבר השני למספר שיא בעסקאות בשנת 2015 נעוץ באירוע חד פעמי והוא הכבדת המיסוי על המשקיעים מה שגרם ל"מבול" של עסקאות לרכישת דירות ביוני 2015.

עוד על פי הניתוח הראשוני של האוצר אודות סיכום שנת 2015, ניתן לראות בבירור כי הכבדת המיסוי על המשקיעים לצד הפעלת תוכנית מחיר למשתכן על ידי שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, הובילה להבדל ניכר ברכישת דירות בין המחצית הראשונה של השנה לעומת המחצית השנייה: "הכבדת המיסוי על המשקיעים והמתנת הזוגות הצעירים למחיר למשתכן הביאו לירידה חדה בשיעור 24% בסך העסקאות במחצית השנייה של 2015, בהשוואה למחצית הראשונה. ירידה זו בולטת במיוחד בפלח השוק של המשקיעים, ירידה של קרוב ל-60% אל הרמה הנמוכה ביותר מאז המחצית השנייה של 2003. משקל המשקיעים במחצית השנייה של 2015 עמד על 18%, רמת שפל היסטורי".

כדי להמחיש את השינוי ברכישות המשקיעים לפני העלאת מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת (משקיעים) ולאחריו, כוללת הסקירה גם מפה של אזור המרכז, התחומה בהרצליה בצפון, קרית אונו במזרח וראשון לציון בדרום, במסגרתה מסומן משקל המשקיעים בכל אחד מהערים ובמרבית השכונות בכל העיר.

מפות אלה מעידות באופן ברור כי במרבית ערי המרכז היקף רכישות המשקיעים לאחר העלאת מס הרכישה ירד בצורה ניכרת. על פי המפה, בעיר תל אביב-יפו עמד שיעור המשקיעים לפני העלאת מס הרכישה על קרוב ל-50% אולם לאחר העלאת המס המפה מעידה כי מדובר בשיעור של כרבע מהרכישות בלבד.

אם נתמקד בשכונות של תל אביב, במפה ניתן לראות כיצד למשל בשכונת פלורנטין, ירד שיעור המשקיעים ברמה של בין 60% ל-100% משקיעים לפני העלאת המס לרמה של בין 21% ל-30% לאחר העלאת המס. תמונה דומה ניתן לראות גם בשכונות כפר שלם ובחלק משכונת התקווה. ערים נוספות שהשינוי בשיעור המשקיעים בולט בהן הן גבעתיים ורמת גן שעל פי המפה המופיעה בסקירת האוצר שיעור המשקיעים בהם ירד משמעותית כמעט בכל חלקי העיר.

במקביל, יש גם דוגמא למקומות בהם שיעור המשקיעים כמעט ולא השתנה, מקומות המאופיינים בדרך כלל במחירי דירות נמוכים יותר. כך למשל ניתן לראות בבת ים, בעיקר בחלקה הצפון מערבי של העיר כמו גם בחלקה המזרחי. עוד ניתן לזהות במפה כי אזורים בהם ניתן למצוא מחירי דירות זולים יחסית או במקביל עם ביקוש קשיח לשכירות עדיין אטרקטיביים ובחלק מהמקומות שיעור המשקיעים אף עלה למרות העלאת מס הרכישה.

משקל המשקיים בת"א והמרכז לפני העלאת מס הרכישה / קרדיט: משרד האוצר
 משקל המשקיים בת"א והמרכז לפני העלאת מס הרכישה / קרדיט: משרד האוצר

משקל המשקיים בת"א והמרכז לאחר העלאת מס הרכישה / קרדיט: משרד האוצר
 משקל המשקיים בת"א והמרכז לאחר העלאת מס הרכישה / קרדיט: משרד האוצר