עסקה משותפת, פטורים נפרדים

ועדת ערר קבעה ששותפים שרוכשים מגרש יחד ערב אישור תכנית בנייה שמשנה ייעוד לבנייה, יכולים כל אחד למכור בפטור מהיטל השבחה דירות מגורים, גם אם בעת הרכישה התכנית עמדה ממש לקראת אישור. ההחלטה עסקה בערעור על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים לדחות בקשות לפטור מהיטל שהגישו בעלי קרקע שרכשו מגרש ריק בירושלים ערב פרסום התוכנית המשביחה ברשומות, שלפיה יהפוך המגרש לבניין מגורים. ההחלטה דנה בפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, וקבעה כי ניתן להקנות מספר פטורים לשותפים במקרקעין גם במקרה בו עסקת המכר שיצרה את השותפות נערכה בזמן בו צפו הצדדים את אישור התכנית המשביחה. במקרה זה, נקבע, הרוכשים רכשו בעסקה את הזכויות בבעלות משותפת במגרש הריק ולא זכויות עתידיות בלבד, ולכן הם זכאים לפטור.

את הערר הגישו תשעה בעלי קרקע שרכשו ב-2010 מגרש ריק בשכונת גבעת שאול בירושלים. הסכם המכר בין העוררים ובין בעלי המקרקעין נערך חמישה ימים בלבד לפני הפרסום ברשומות של התכנית המשביחה שאפשרה הקמת בניין מגורים על המגרש. לפי ההסכם רכש כל אחד מהתשעה חלק במגרש, ובסה"כ נרכשו שבע דירות בפרויקט. כמו כן נחתם הסכם שיתוף בין התשעה, שהסדיר את מערכת היחסים ביניהם לגבי בניית בניין המגורים לאחר אישור התכנית המשביחה. ב-2013 קיבלו הרוכשים שוברים לתשלום היטל השבחה על סך כולל של כשלושה מיליון שקלים.

לטענת הרוכשים, הם זכאים לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המבקש לאפשר למי שמבקש לבנות או להרחיב דירת מגורים פטור מהיטל השבחה, מטעמים סוציאליים. עוד טענו כי החלטת ועדת הערר שקבעה כי יש לראות בהם כמי שרכשו בעסקה זכויות עתידיות בלבד, ולא זכויות ממשיות במגרש, בטעות יסודה.

חברי הוועדה דנו בתכליתו של הפטור הקבוע בסעיף וקבעו כי תכליתו היא "עזרה לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם", ומשכך יש לפרשו בצמצום. עם זאת הזכירה הוועדה את הלכת דיבון בו קבע בית המשפט העליון לאחרונה כי ניתן להקנות מספר פטורים לשותפים במקרקעין, וזאת גם במקרה בו עסקת המכר שיצרה את השותפות נערכה בזמן בו צפו הצדדים את אישור התכנית המשביחה. חברי הוועדה ציינו כי הלכה זו עלולה להביא ל"מניפולציות", בשל היכולת לסחור במקרקעין בתקופה שלאחר הפקדת התכנית ובטרם אישורה של התכנית למתן תוקף.

במקרה זה, קבעו חברי הוועדה, "עסקת המכר התבצעה לאחר אישורה הסופי של התכנית ואף לאחר ביצוע חלק מהפרסום למתן תוקף. במצב זה אין, לדעתנו, הצדקה למתן הפטור ולהעדפת העוררים על פני מי שהיה רוכש את הזכות מספר ימים לאחר מכן". ואולם יחד עם זאת, קבעו, לפי הפסיקה הקיימת לא ניתן כאמור לשלול את הזכאות לפטור מעסקת מכר שבוצעה במועד זה, ובלבד שיוכח כי מדובר בעסקה שיוצרת שותפות במקרקעין עוד קודם להשבחתם, להבדיל מעסקה שרק מקדימה ומחלקת את הזכויות במצב החדש, טרם אישור התכנית המשביחה.

בהתבסס על הפסיקה הקיימת קבעה הוועדה כי אמנם אין לראות במי שרכש זכות בנייה עתידית במקרקעין - ללא רכישת זכות אחרת וכאשר לא קיימות זכויות בנייה זמינות - כבעל המקרקעין לעניין תשלום היטל השבחה, ואולם במקרה זה לא ניתן לראות בעוררים כמי שרכשו זכויות עתידיות בלבד. "עיון בהסכם המכר מעלה כי בהסכם זה רכש כל אחד מהעוררים חלק מוגדר במקרקעין (בין 3% ל-5%). מדובר במקרקעין שהוא מגרש ריק טרם בנייה ובהסכם זה נמכרו לעוררים הזכויות בבעלות משותפת במגרש זה. לפיכך, בענייננו ובשונה מהמקרים אליהם הפנתה הוועדה, אין לקבוע שמדובר במכר של זכויות ערטילאיות ועתידיות. גם אילו התכנית המשביחה לא היתה מאושרת, לא היה חל כל שינוי בהסכם המכר ובזכויות העוררים הנובעות ממנו", נקבע.

בנוסף, הדגישו חברי הוועדה את העובדה שהוועדה המקומית עצמה ראתה בעוררים כחייבים בהיטל השבחה והפיקה להם שוברים לתשלום, מה שמעיד על כך שהזכויות שרכשו הן זכויות במקרקעין ולא זכויות עתידיות בלבד. לפיכך התקבל הערעור ונקבע כי העוררים זכאים לפטור (עררים מס' 094,441-448/15 אלחנן כהן ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים).