הקלה בקו בניין, לא בכל מחיר

בתים רבים בישראל משנות ה-50-60 בנויים כמבנים הכוללים כניסה אחת או שתיים כשמכל כניסה ניתן להיכנס לשתי הדירות בקומה, מה שמכונה בתי רכבת או בתי הסוכנות. אלו מבנים שבדרך כלל בנויים על קומת קרקע וקומה נוספת ובכל כניסה 4 דירות. לעיתים יש קומה שלישית נוספת ואף רביעית אך לא מעבר לכך. אך מרבית הבתים הללו בנויים על שתי דירות בקומת קרקע ושתי דירות בקומה ראשונה, כלומר 4 דירות בחלקה.

על פי נוהג של שנים בדרך כלל השכנים מגיעים להבנות ביניהם (במרבית המקרים ההבנות אינן בכתב) כמנהג של שנים, שלפי הבנה זו בעלי דירות בקומת קרקע מקבלים חזקה ייחודית עד כדי הצמדה של הקרקע מסביב למבנה ובעלי דירות בקומה מעל מקבלים את הגג של המבנה כשכל צד יכול בהצמדה להגיש בקשה לבניה בחלק המוצמד לו ובכך למעשה יש חלוקה פחות או יותר שוויונית בין הצדדים. גם שלטונות מס מכירים בסוג זה של הסכם או הבנות ופוטרים את הצדדים מתשלומי מס כלשהם, כל עוד לא מועבר כסף כלשהו בין השכנים בינם לבין עצמם ואין פערים גדולים מבחינת השווי הכלכלי של החלוקה בין אלו בקומת קרקע לבין אלו בקומה מעל.

דע עקא, לא תמיד העניינים מתנהלים על מי מנוחות ולא תמיד השכנים מגיעים להבנה ביניהם בעניין החלוקה. לאחרונה ועדת ערר בראשות עו"ד תמר עיני ורדון בתל אביב דנה בסוגיה של מתן הקלה במבנה מסוג זה.

במבנה כלשהו בחולון שכלל 4 דירות בחלקה (בכל קומה שתי דירות), בעלי שתי הדירות מצד אחד הנמצאות אחת מעל השנייה, הסכימו ביניהם לחלק ביניהם מחצית החלקה כך שלדירת הקרקע יוצמד שטח החצר שמסביב לדירת הקרקע וגג של דירת גג יוצמד אליה כשאפשרות הבנייה על הגג הינן תוספת של בניית חדר ומרפסת גג.

לא כך במחצית השנייה של החלקה שכללה שתי דירות. זו בקומת קרקע וזו בקומה מעל. כאן שני השכנים התנצחו ביניהם במאבק משפטי ארוך אצל המפקחת על בתים משותפים ועד ועדת ערר. באין הסכמה לגבי החלוקה של החצר מסביב למחצית החלקה ומחצית הגג בחלק הרלוונטי של החלקה, המפקחת על בתים משותפים בחולון, חילקה את החצר שמסביב למחצית הבניין מבחינת "חזקה ייחודית" בין שתי הדירות והשאירה את חצי הגג הרלוונטי כרכוש משותף. בעלי הדירה בקומה הראשונה השיגו הסכמה של שתי הדירות הנוספות בחלקה והצמידו חלק מהגג לבניית חדר על הגג באמצעות סעיף 71(ב) לחוק המקרקעין המאפשר הצמדת חלק מהרכוש המשותף לצרכי הרחבה. באותה הזדמנות בעל דירה בקומה א' פתח גם יציאה מחדר שינה על הגג אל יתרת הגג והפך את יתרת הגג למעשה למרפסת פרטית של דירת הגג, כשלדירה מלמטה אין גישה אליה מלבד לעבור בדירה שמעל, דבר שאינו אפשרי. בעל דירה בקומה ראשונה הוסיף והגיש בקשה לבנות מרפסת לסלון ביתו בקומה ראשונה אך לא הסתפק בקו בניין הנוכחי היכן שקיר חיצוני של המבנה ושל הדירה מלמטה וביקש לחרוג מקו המבנה ולמעשה לעשות הצללה על סלון הדירה שלמטה ולכך לא הסכים בעל דירת קרקע.

עיריית חולון על חודו של קול אישרה את ההקלה מקו הבניין בניגוד לדעת מהנדסת העיר.

ועדת הערר קבלה את הערר שהגישו העוררים שהינם בעלי דירה בקומת הקרקע וחייבה את המשיבים שהם בעלי דירה בקומה הראשונה להסתפק במרפסת עם עומק עד קו הבניין ולא מעבר לכך.

ועדת הערר קבעה כי ההקלה לא ניתנת בכל מקרה ותמיד ואין הדבר כך כאשר בדירה/בבית לגביו מבוקשת ההקלה קיימים מרחבים פתוחים גם ללא המרפסת נשוא הקלה, כגון גינה, מרפסת נוספת המתוכננת בתוך מרווחי הבנייה, מרפסת גג וכיו"ב. במקרים אלה בניית מרפסת פתוחה נוספת אולי משפרת את תכנון הפנים של הדירה, אך אין הצדקה תכנונית להתיר אותה בסטייה מהתוכנית החלה במקום ובתוך מרווחי הבנייה.

כמו כן נקבע כי: אכן, ככלל, ועדת הערר רואה בחיוב אישור מרפסות אשר יש בהן משום שיפור איכות החיים בבתים משותפים. אלא שבענייננו, מבקשי ההיתר עושים שימוש במרפסת פתחוה על גג המבנה, כמו גם בחצר הדרומית של הבית המשותף... לפיכך, לא מצאנו כי קיימת הצדקה תכנונית להקלה נוספת בקווי בניין לצורך מרפסת נוספת, אשר תמוקם בחזית צפונית, ותביא לפגיעה בעוררים. בעניין זה אנו תמימי דעים עם המלצתה של מהנדסת העיר לאשר את תוספת המרפסת בתוך קווי הבניין בלבד.

ועדת הערר קובעת כי בעת איזון בין ההצדקה התכנונית למתן ההקלה, לבין הפגיעה בעוררים, הכף נוטה להעדפת אי הפגיעה בעוררים על פני שיפור תכנון פנים דירתם של מבקשי ההיתר, אשר להם קיימים כבר מרחבים פתוחים אחרים שיכולים לשמש אותם, גם ללא ההקלה בקווי הבניין בחזית הצפונית.

מכאן שההקלה ניתנת למי שנמצא בדירתו במצוקה של שטח או מרחב פתוח ולא בלוקסוס על חשבון הצללה של אחרים.

תיק ערר חל 5114/15 שמואל כהן ואח' נ' אמנון גור ואח' 

• חיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
• הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.