דירה להלבין

איך הפך הנדל"ן לענף המושחת ביותר בישראל?

דירה בת 4 חדרים, ברחוב נהריים בשכונת נווה שרת בתל אביב / צילום: יחצ
דירה בת 4 חדרים, ברחוב נהריים בשכונת נווה שרת בתל אביב / צילום: יחצ

דירה להלבין / איור: גיל גבלי

1. הנה כמה ידיעות מהחודש האחרון בענף הנדל"ן:

שליש מרוכשי הדירות ביישוב חריש מתגוררים ביישובים מבוססים במרכז הארץ. למה רוכשי דירה ראשונה המתגוררים במדינת תל אביב פתאום חושקים במגורים בפאתי ואדי ערה? אה, כנראה שלא ממש מדובר ברוכשים שהוציאו את מדינת תל אביב מחוץ לאופנת המגורים שלהם, אלא פשוט במשקיעי נדל"ן ש"התחפשו" לרוכשי דירה יד ראשונה באמצעות רישום הדירה על שם ילדיהם וקרובי משפחה. המטרה, כמובן, היא להתחמק ממס רכישה בסך עשרות אלפי שקלים, תלוי במחיר הדירה. בכל מקרה, אמנם פורים חלף, אבל ה"תחפושת" הפופולרית ביותר במשק כיום היא של רוכשי דירה להשקעה במסווה של דירה יחידה, הרי אף אחד לא ממש מאמין שבני מדינת תל אביב או בני השרון הצעירים והאמידים פשוט נוהרים לוואדי ערה.

קיראו עוד ב"גלובס"


פרקליטות מחוז תל אביב (מיסוי וכלכלה) הגישה כתב אישום נגד איש עסקים, אזרח בלגיה המבקר בישראל "באופן רציף ותדיר", בגין העלמת הכנסות מהשכרת 14 דירות (!) (חלקן מפוצלות) בישראל בכוונה להתחמק ממס. לפי כתב האישום, בשנים 2005-2013 היה שמעון ערבליך, בעלים של כמה דירות מגורים ונכסים בישראל, רובם המכריע במדינת תל אביב, והשכיר אותן לשוכרים שונים. בין היתר החזיק ערבליך 7 דירות מגורים ברחוב אבן גבירול בתל אביב, דירת מגורים ברחוב פנקס בתל אביב, דירת מגורים ברחוב פרישמן בתל אביב, דירת מגורים ברחוב ארלוזורוב ברמת גן, דירת מגורים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב וכן מחסן ששימש דירת מגורים ברחוב שלמה המלך בתל אביב, מחסן ששימש דירת מגורים ברחוב חובבי ציון בתל אביב ונכס ברחוב צפת בתל אביב.

לפי כתב האישום, חלק מהדירות פוצלו ובאמצעות מתווך הוא השכיר אותן בנפרד. מדמי השכירות הפיק ערבליך הכנסה בסך של כ-7.2 מיליון שקל, בלי שהגיש דוחות על אותה הכנסה.

חוקרי מס הכנסה עצרו כמה חשודים בבנייה לא חוקית של עשרות דירות בירושלים ובאי-דיווח על עסקאות במיליוני שקלים. קבלן ירושלמי חשוד כי בכמה מקרים ביצע עסקאות קומבינציה במזרח ירושלים ללא דיווח על העסקאות ועל הבנייה שבאה בעקבותיהן. הקבלן היה שותף לבניית שלושה בניינים של 8 דירות על קרקע של שותפו בבית חנינא, ועל פי ההסכם בין השניים הקבלן קיבל בתמורה לבנייה 16 דירות בשני בניינים ו-115 אלף דולר במזומן. הקבלן מכר את כל 16 הדירות ללא דיווח למיסוי ומקרקעין. שווי כל דירה נאמד ב-400 אלף דולר כך שמדובר בהיקף כולל של כ-25 מיליון שקל, שלא דווח כלל לרשות המסים.

איש עסקים מוכר בשוק ההון, המייעץ לחברות אמריקאיות בהנפקות, דירקטור בחברה ציבורית ואיש עסקים נוסף הפעיל בענף היהלומים, נעצרו בחשד להעלמות מס מהכנסות שהפיקו מאשכול חברות נדל"ן מניב גרמניות.

שלושה חשודים, ובהם עורך דין, נעצרו בחשד שזייפו הסכם נאמנות כדי להתחמק מתשלום מס רכישה בגין עסקת נדל"ן. ההתחמקות ממס מוערכת ב-100 אלף שקל.

לפרשת ענבל אור צריך להוסיף אחרי הטור שפרסמנו בשבוע שעבר ובעקבות מסכת הפרטים שנחשפת על ידי הנאמן מדי יום: ערבוב בין נכסים של חברה בע"מ לכסף אישי, רישום של נכסים ע"ש קרובי משפחה, חשבוניות פיקטיביות וכסף מהשוק האפור וכסף מזומן - נו טוב, נוסיף את מילת המפתח: הכול לכאורה, בינתיים לכאורה. השיטה היא גם לכאורה: נכסים של חברות בענף הנדל"ן בע"מ "זולגים" לבעלי השליטה, לקרובי משפחתם, למקורבים אחרים - לפעמים ללא תמורה או בתמורה חלקית.

...

2. בואו נתחיל מהסוף: ענף הנדל"ן הוא המושחת ביותר בישראל, המשמש כר נרחב להעלמות מס, להתחמקויות ממס, להלבנות הון, לקבלת זכויות בנייה עודפות. בחלקה, השחיתות אינה חוקית, בחלקה האחר היא נעשית בחסות חוקי מס גמישים או פרוצים. יש שיראו בקביעה הזאת הכללה גסה ופשטנית, אמירה חסרת בסיס שאין מאחוריה שום הוכחה, אבל מי שקורא פעם אחר פעם את הפרטים הקטנים של מעצרי חשודים בשחיתות בענף הנדל"ן ואת כתבי האישום המוגשים, ומי שמדבר עם לא מעט פעילים בשוק, יודע שאלו הם פני הדברים.

המצע הפורה שעליו צמחה השחיתות בענף הנדל"ן היא כמובן הריבית האפסית שסחררה מחירים ודחפה רבים לענף הכי רותח בשוק ולענף הכי מתגמל. הוסיפו לכך את העדפת המס שניתנה במשך שנים לשוק הנדל"ן (בשנים האחרונות היא תוקנה לאט-לאט), את הגמישות בחוקי המס, את היכולת "לשחק" עם המסים - ותבינו כיצד כל אלה הפכו את ענף הנדל"ן למוקד משיכה וגם למוקד של שחיתות. הנה עיקרי השיטה, שעל חלקה כבר כתבנו כאן בעבר.

שיטת הולילנד. זו השחיתות הגדולה מכולם - "סידורי" בנייה. אפשר להניח שב-10-20 שנים האחרונות היו עוד עשרות ואפילו מאות, ייתכן גם אלפים, פרשות כאלה ברחבי הארץ, קטנות כגדולות, שחלקן הגדול לעולם לא ייחשף.

הסיבות לשחיתות ברמה העירונית הן מגוונות אבל יש אחת דומיננטית מאוד - מנגנון הרשויות המקומיות. צריך להבין, ראש עירייה הוא סוג של שריף בעירו, שלא לומר סוג של דיקטטור. הוא נבחר אחת לחמש שנים (כהונה ארוכה יותר מזו הקצובה לראש ממשלה), ויש ראשי עיר המכהנים יותר מעשר שנים, הרבה יותר משתי קדנציות, לפעמים 3, 4 ו-5. אין הגבלה על תקופת הכהונה של ראשי רשויות הנבחרים בבחירה ישירה, והאופוזיציה לראש העירייה (חלק מחברי המועצה) די חלשה.

דמוקרטיה אינה ממש הצד החזק של השלטון המקומי. הכוח שניתן לראשי עיריות הוא בלתי נתפס. בשטחם, שטח העירייה, הם דומיננטים הרבה יותר מראשי ממשלה. המדינה הגדילה לעשות ברפורמה בחוק בתכנון והבנייה ונתנה סמכויות יתר לוועדות המקומיות כך שיהיו פחות ופחות נתונות לביקורת, פוטנציאל להרחבת השחיתות בוועדות. כוח רב מדי שניתן לזמן רב מדי נוטה להשחית בדרך כלל, וכפי שכבר ראינו, הוא השחית לא מעט ראשי עיריות (אלו שנתפסו, נחקרו, נשפטו והואשמו), ויסלחו לנו כל ההגונים שבהם, ויש לא מעט כאלה (תתפלאו, לא כולם מושחתים).

ההשחתה נובעת מהחיכוך הצפוף בין ראשי העיריות לקבלנים והכסף הגדול שזורם בענף הנדל"ן. חוקי מימון הבחירות בעיריות אמנם מגבילים תרומות ל-5,000 שקל, אבל יש מימון ישיר ויש מימון עקיף, ובמימון העקיף אפשר לעזור לראש העירייה בדרכים שונות ומשונות, כולל סידור עבודה לילדים, למקורבים ועוד ועוד ועוד, כיד הדמיון הטובה עליכם. רוב ראשי הערים בישראל מכהנים גם כיו"ר הוועדה המקומית, אותה ועדה שקובעת אם לאשר או לדחות בקשות לתוכניות בנייה בעיר, אם להפחית או להגדיל זכויות בנייה (פתאום צצות עוד שתיים-שלוש קומות במגדל, וזה שווה הרבה מאוד כסף) ואם לזרז את הוצאת היתר הבנייה על ידי רשימת תנאים.

יו"ר הוועדה, אם כן, שהוא גם ראש העירייה, מחזיק בידיו כוח עצום: הכוח לקבל החלטות תכנוניות ששוות עשרות מיליונים, מאות מיליונים ומיליארדים, תלוי בהיקף הפרויקט. מערכת היחסים שנבנית, אם נבנית, בין הקבלנים לראשי העיריות היא בבחינת שלח לחמך על פני המים. עזרתי לך להיבחר? עזור לי להפחית את גובה היטלי ההשבחה, עזור לי להגדיל את אחוזי הבנייה, עזור לי להפחית את היטלי הפיתוח ועוד. בקיצור, בהבל פה יכולות להתקבל החלטות ששוות הרבה מאוד כסף. הפיתוי גדול, הכסף גם גד ול מאוד, ולא מעט נפלו ברשת הזאת.

שוק ההשכרה. השוק הזה עומד על חצי מיליון דירות לפחות. זה שוק של המשקיעים בנדל"ן. המיסוי החוקי עליו נעשה ב-3 מסלולים, אחד מהם הוא עם תקרת פטור העומדת על כ-5,000 שקל בחודש. למעשה, מדובר כאן בהטבת מס ענקית (לפי הערכות, מאות מיליוני שקלים בשנה לפחות). כל הניסיונות למסות את שוק ההשכרה מהשקל הראשון לא צלחו, אולי משום שבמשרדים הכלכליים ובכנסת יש יותר מדי אינטרסנטים (פקידים, ח"כים ושרים) שיש להם יותר מדירת מגורים אחת והם לא מעוניינים לשלם יותר מדי מסים על שכר דירה.

התעלומה הגדולה היא, כמובן, כמה דירות בישראל מושכרות ביותר מתקרת הפטור, כמעט 5,000 שקל. איש אינו יודע להעריך זאת, אבל לבטח מדובר במספר די מכובד לאור לחץ המחירים כלפי מעלה גם בשוק השכירות. וכמה מדווחים למס הכנסה? לא הרבה. כמה מדווחים למס הכנסה על השכרת דירות בחו"ל שבבעלותם? לא הרבה. בקיצור, האכיפה מוגבלת, אף שהשתפרה לאחרונה, והעלמות המס הן בהיקפים גדולים. תופעת פיצולי הדירות גם היא רווחת ונעשית בניגוד לחוק. ההיגיון של בעל הנכס ברור: אם על דירה של 80 מ"ר ניתן לקבל שכר דירה של 5,000 שקל, על שתי דירות של 40 מ"ר אפשר לקבל יחד 7,500 שקל - וכמובן לא לדווח על כך לרשויות המס.

כסף שחור. פנים רבות לו לכסף הזה, למשל כסף מחו"ל המולבן בארץ ע"י יהודים חמים בשוק הנדל"ן הרותח או כספי שכירות של דירות שנרכשו בשחור ואינם מדווחים לרשות המסים (גם אם "עולים" עליהם, הרוכשים מתבקשים בדרך כלל לשלם שנתיים אחורה ובזה נגמר הסיפור). הלאה: אם האינטרסים של המוכר והקונה מצטלבים, אז חוזי רכישה של דירות אינם נוקבים במחיר האמיתי ששולם אלא בסכום נמוך הרבה יותר כדי להימנע מתשלום מסי רכישה או שבח (ההפרש עובר כמובן בשחור וכל צד חוסך את שלו בעסקה - הן את החלק היחסי של מס הרכישה וגם את מס השבח, אם ישנו). גם קבוצות רכישה הופכות בחלקן למקור להלבנת כספים, ויש עוד תופעה נרחבת: כסף שחור שנוצר בישראל מולבן בעסקי נדל"ן בחו"ל ולא מדווח כלל לרשות המסים.

והנה עוד שיטה להלבנות ענק: כשליש מהתחלות הבנייה בישראל מדי שנה הן של דירות "צמודות קרקע", קוטג'ים, וילות או איך שלא תקראו לזה, רובן באמצעות אנשים פרטיים, לא קבלנים. כלומר, "בנייה עצמית". אם הקרקע לצורך בנייה כזאת נרכשת בכסף שחור, לפחות בחלקה, או אחרי שהולבן כבר (יש מס רכישה על קרקע), אז גם הבנייה, כולל הכול, מתבצעת בשחור ברובה - קבלני השלד, האדריכלים, החשמלאים, הריצוף ותכולת הבית האחרת. הוקוס פוקוס, ויש קוטג' בשווי 4 מיליון שקל, 5 מיליון ויותר, רובם מהעלמות המס. מעוניינים למכור? אין בעיה, לרוב אין מס שבח וכספי התמורה נכנסים לחשבון, כלומר מולבנים במלואם בלי שרשות המסים תהיה בכלל צד בעניין. האם מי מרשות המסים ישאל את השאלה המתבקשת: רק רגע, מהיכן צמח הכסף לפלוני-אלמוני? מובן שלא. הרי זו הדירה שלו שנמכרה במחיר יקר, באדיבות בועת הנדל"ן הישראלית.

הביטו על שכונות הקוטג'ים המלבלבות בכל עיר או בכל הרחבה קהילתית בקיבוצים או במושבים. אנחנו לא אוהבים להכליל, אבל חלק לא קטן מהבתים הם לא רק פאר הבנייה, אלא גם פאר העלמות המס.

eli@globes.co.il