שוק החלומות

קרקע חקלאית עם הבטחה לבנייה עתידית? זהירות

קרקעות חקלאיות ג'י גרופ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
קרקעות חקלאיות ג'י גרופ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שוק החלומות / איור: גיל ג'יבלי

המיליארדר פול סינגר, מנהל קרן הגידור אליוט, בהרצאה בתל אביב בנובמבר 2015: "אחרי המשבר הפיננסי של 2008, הנה מה שקרה, כפי שכולנו יודעים: שבע שנים של מדיניות מוניטרית אחידה בלתי רגילה, עם ריביות באפס אחוז, שבכמה מדינות הפכו גם לריביות שליליות, וכמה צורות של הקלה כמותית.

קיראו עוד ב"גלובס"


"זה לא המקום לדון בשאלה אם זו צורה של הדפסת כספים. לדעתי מדובר בשווה ערך להדפסת כספים. אבל זה התמהיל של המדיניות בשבע ומשהו השנים האחרונות. התגובה המיידית למשבר - הורדת הריבית, אספקת נזילות - דיכאה למעשה את המדיניות הפיסקלית - הקלות המס, הרגולציה, יחסי העבודה, המסחר.

"כולנו יודעים איך מדיניות פיסקלית מעודדת הייתה מציתה מחדש את הצמיחה, אולי אפילו לרמות גבוהות יותר מאשר לפני המשבר, מפני שהיו כוחות מדכאים שהצטברו לאורך תקופה ארוכה בעולם המפותח. אבל אף אחת מהמדינות המפותחות לא נעה אל רפורמות מבניות ומדיניות שאני מכנה 'בעד צמיחה'. לכן בשבע השנים האחרונות, כל הנטל של שמירה על העולם המפותח נפל על הבנקים המרכזיים. בכל יום לא קראתם בעיתונים שלכם דבר על יוזמות חקיקה להפחחת מסים, להגדלת תמריצים לעסקים, לעידוד יזמות בעולם המפותח. כל מה שקראתם היה על המהלכים הצפויים הבאים של בנקים מרכזיים.

"למה כל זה גורם? ובכן, זה גורם למניות ולאג"ח בשווקים המפותחים לעלות במחיר. יש קונה אחד גדול, שהוא הבנק המרכזי. יש צבירת נכסים של הבנקים המרכזיים שמתבצעת גם ברגעים אלו. אני לא אומר לכם אם מחירי המניות מנופחים או לא, אבל לאג"ח במיוחד יש יחס סיכוי-סיכון גרוע מאוד. אני לא מנסה להשמיע תחזית שוק כלשהי, אבל אני כן אומר שמשקיע שמתבונן במחירי המניות והאג"ח צריך להבין שהמחירים הללו נדחפו כלפי מעלה על ידי הקניות של הבנקים המרכזיים.

"אתם צריכים גם להכיר בכך שאחרי שבע שנים של ניסוי מוניטרי יוצא דופן כל כך של ריבית אפסית וההקלה הכמותית, שהיא בעיקר אג"ח אבל גם מניות, הצמיחה הכלכלית לא זינקה, כלומר לא חזרה לרמתה לפני המשבר, לפוטנציאל שלה בעיני רבים, ואני בהם. הכול התרכז בצד הכסף. הצמיחה ביפן נמוכה מאוד, הצמיחה באירופה הושפעה ללא ספק מפרויקט האירו, שלדעתי הוא איחוד מטבע כושל, אבל הם נחושים להוציא כל סכום שיידרש כדי שהוא יימשך. יש כמובן שונות בצמיחה בתוך גוש האירו, אבל האיחוד האירופי בכללותו בקושי צומח, מעט מעל אפס. אגב, כשאינפלציה נמדדת נמוך מדי, הצמיחה נמדדת גבוה מדי. בסך הכול הצמיחה באירופה נמוכה מאוד, הצמיחה בארה"ב מתנהלת במעט יותר מ-2%, עם שינויים מרבעון לרבעון.

"המטרה של כל התיאור הזה היא להציג את השאלה הבאה: בהתחשב בכך שתמהיל המדיניות הזה, שאינו משתנה, של קיצוניות מוניטרית וקיבעון פיסקלי או כישלון ליישם מדינות בעד צמיחה במיסוי, רגולציה וכו', ובהתחשב בשבע השנים שבהן הוחזק העולם על הכתפיים באמצעים מוניטריים, ובכך שאנחנו נמצאים אולי בשלב המוקדם של מיתון עולמי - מה לכל הרוחות יכולים הבנקים המרכזיים והרשויות הפיסקליות, ראשי ממשלות ונשיאים, לעשות להבא? כאן זה מתחיל להיות מפחיד באמת, כי אם קובעי המדיניות לא יוכלו להגיע לתמהיל שיוכל לחולל צמיחה, יזמות, חדשנות, הכשרה מקצועית, טיפול במהפכת הטכנולוגיה שיוצרת ערך והורסת ערך כמעט במידה שווה - אם הם לא יגיעו לפתרונות לבעיות הללו... ואגב, העלייה באי-שוויון הכלכלי היא תוצאה מכוונת ולא בלתי מתוכננת של תמהיל המדיניות הנוכחי. בעלי מניות, אג"ח ונדל"ן יוקרתי עושים רווחים נהדרים בשנים האחרונות, ואילו המעמד הבינוני בעולם המפותח אינו מצליח בצורה כזאת, אלא נאבק על רמת חייו".

1.

לא הרבה השתנה מאז שסינגר נשא את דבריו. למעשה, "הניסוי המוניטרי היוצא-דופן", כפי שתיאר זאת, המשיך לתוך השנה השמינית והדיבורים התכופים על "מה יעשו הבנקים המרכזיים" נעשו תכופים אף יותר, לעתים על גבול האבסורד (אין הרי הבדל מהותי בין ירידה או העלאה של שברי אחוזים בריבית או אף מעבר לריבית שלילית). בשווקים הייתה איזושהי "תקלה" או "משברון", אבל בסך הכול הם חזרו לאותו קו מגמה חיובי שנמשך שנים.

לכן הקרקע הפורייה שעליה צומחות לא מעט ספקולציות, שילוב מוחץ, לעתים קטלני, בין כסף זול מאוד ורדיפה אחרי תשואות בכל מחיר, מעוורת לפעמים את המשקיעים ומעוותת את שיקולי ההשקעה שנוטים להתעלם מהסיכונים ולגלם אותם. כל זה נכון, כמובן, גם לתחום הנדל"ן. תמיד כשיש שווקים "חמים", הספוקלציות אינן מאחרות לבוא ואיתן מוכרי החלומות והאשליות שמנסים ומצליחים לעשות כסף גדול על גבם של הפתיים.

2.

אנחנו מניחים שנתקלתם כבר באחת המודעות או באחד מניסיונות המכירה הבאים (הנוסח די דומה בכל ההודעות): קרקע חקלאית ב... (אתם מזומנים להשלים) למכירה. רק 100-150-200-250 אלף שקל למגרש של רבע או שמינית דונם. השקעה מניבה בקרקע חקלאית במיקום מעולה, להשקעה צמודה לשכונת מגורים! באותיות קטנטנות אולי כתוב שהקרקע מוגדרת חקלאית ועל כן הבנייה אינה מיידית. יש אינפלציה של מודעות כאלה, אינפלציה של "יזמים" שמנסים למכור לכם חלום בזיל הזול.

"אינה מיידית" - צירוף המילים הזה הוא דרך אלגנטית מאוד לומר שהבנייה בעצם "אינה ודאית", בהתחשב בביורוקרטיה ובאי-ודאות שאופפות קרקעות חקלאיות, אבל מי בדיוק צולל לתוך האותיות הקטנות כשריח הרווח המהיר עולה באוויר.

אז ככה, זאת השיטה: "יזם" רוכש קרקע חקלאית של עשרות דונמים או מאות דונמים כדי לייצר עליה ספוקלציה בשלב הראשון, ולא ממש כדי לנסות לבנות עליה דירות. לעתים הוא עושה הסכם אופציה עם המוכר לשנה, בסכום מסוים. במהלך תקופה אחרי חתימת העסקה הוא מנסה למכור את הקרקע החקלאית בחתיכות, קטנות הרבה יותר - חצי דונם, רבע דונם ואף פחות, שמינית דונם. הוא מבטיח תמיד שהוא מותיר בידיו אחוזים בודדים מהקרקע, עדות לרצינות ולאמונה שלו בערך העתידי של הקרקע, כשתופשר, כשייבנו בה שכונות המגורים. עליית המחירים המסחררת בשוק הנדל"ן משחקת היטב לידי מוכרי החלומות, וגם הקרקעות החקלאיות עולות בהתאם. כך נוצר שוק של חלומות: הקונה מקבל פיסת קרקע בזול לכאורה, בתקווה שמתישהו בעתיד היא עוד תתברר כמכרה זהב, והמוכר נהנה מרווח מהיר, ספוקלטיבי, בלי מאמץ רב. מה לגבי שינוי תב"ע, מה לגבי היבטים של היטלי שבח בעקבות שינוי ייעוד? אלוהים גדול, כרגע חולמים.

3.

הנה כמה מקרים שבהם מוכרים חלומות. חלקם, יש לומר, אולי-אולי יתגשמו, אבל יש כאלו שייקברו באדמה:

השבוע, בכתבתו של קובי ישעיהו ב"גלובס", התפארו ברק רוזן ואסף טוכמאייר, בעלי חברת הנדל"ן קנדה ישראל, כי רשמו רווח של 100 מיליון שקל ממכירת קרקע חקלאית שרכשו מבזק בשנת 2006 בקדימה צורן. הם התפארו גם ברווח של מי שרכש מהם את הקרקע. זו הייתה חתיכת קרקע, 956 דונם. חוזה חכירת הקרקע הוא עד שנת 2042 עם אופציה ל-49 שנים. החברה שילמה אז כ-97 מיליון שקל ומכרה עד היום כ-94% מהקרקע תמורת 197 מיליון שקל. 6% מהזכויות נותרו בידי החברה. מעולה לחברה? ודאי. מעולה לקונים? לא בטוח.

הרי לא מדובר ברווח שנגזר מעליית מחירי הדירות במהלך העשור האחרון, אלא ברווח שנגזר מהשיטה שנקטו השניים. כאמור, מדובר ב"תרגיל" ידוע של "יזמים" בתחום הקרקעות החקלאיות: הם מתקשרים עם בעל חטיבת קרקע חקלאית גדולה, רוכשים אותה במחיר נמוך יחסית המשקף את שווייה החקלאי, ואז מוכרים אותה בחתיכות קטנות לרוכשים פרטיים רבים, הפעם במשרד מכירות נוצץ, עם הדמיות מרשימות וסיפורים על הפוטנציאל הענק שגלום בקרקע שצפויה להיות מופשרת לטובת מגדלי מגורים. הרי בישראל אנו חיים, בישראל שיש בה מצוקת דיור.

ראו נא קונים יקרים: הכול מסביב בנוי. במקרה הזה, האמרה שהשלם שווה הרבה פחות מסך חלקיו נכונה מאוד: מכירת הקרקע לגורמים פרטיים, אפילו אם היא נעשית זמן קצר אחרי רכישת הקרקע בשלמותה, מניבה רווח עצום, רק ממלאכת תיווך ובשום פנים ואופן לא יזמות נדל"ן. בעצם, רוזן וטוכמאייר רשמו רווח של כ-100 מיליון שקל ממכירת חלומות, שימים יגידו אם יתגשמו. דבר אחד בטוח אפשר לומר: גם היום, עשור אחרי שרכשו את הקרקע, לא ניתן לדעת אם הקרקע תופשר, ואם כן מתי תופשר ומה בדיוק יאושר לבנייה עליה.

רוזן וטוכמאייר, אגב, מציעים היום בדרך דומה חתיכות קרקע במתחם אלקו במזרח רמת השרון סמוך לצומת מורשה, שאותה רכשו לפני שנה מחברת אלקו שבשליטת גרשון זלקינד (65 דונם ב-181 מיליון שקל). מדובר בקרקע שייעודה הוא תעשייה ופועל בשטחה זה כמה עשורים מפעל אלקו. כ-190 "חתיכות" כבר נמכרו כ"זכות ליחידת קרקע" בסך כולל של כ-95 מיליון שקל, מאחר שישנה אפשרות שתקום מתחם שכונת מגורים. שוב, אלוהים גדול: לא ברור היום אם יש לרשות המקומית כוונה לאשר תוכנית לשינוי ייעוד של הקרקע, אי-אפשר לדעת בדיוק מה יאושר בסופו של התהליך בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ובאילו היקפים יהיה מדובר.

ההיסטוריה של הנדל"ן בישראל רצופה בדוגמאות של תוכניות שאושרו בהתלהבות רבה בוועדה המקומית, אך נפסלו או צומצמו בוועדה המחוזית, שנוטה במקרים רבים לרסן את תאוות הרשויות המקומיות. רוצים דוגמה? ראו את כפר הנופש בפלמחים. לפני 12 שנה שיווקה המדינה קרקע עם תוכנית בנייה מאושרת להקמת כפר נופש סמוך לקיבוץ פלמחים. אלא שרגע לפני שהיזם שזכה במכרז הוציא היתר בנייה, החל מאבק ציבורי נגד הבנייה שהביא לבסוף לביטול התוכנית על ידי הוועדה המחוזית. רוזן וטוכמאייר אומרים להגנתם שכל הרוכשים יודעים היטב מה הסטטוס התכנוני של הקרקע ושהכול שקוף. ודאי שהכול שקוף, הרי הרבה חוזים בין מוכרים לקונים, על כל האותיות הקטנטנות שבהם, שקופים מאוד.

...

4.

במקרים מסוימים התיאבון של החברות שמציעות לנו פיסות של קרקעות חקלאיות תחת המונח הסקסי יותר "זכות לדירה" הוא גדול כל כך, עד שמעבר לסיכון הכרוך בעסקה היא גם נטולת היגיון כלכלי. כך, למשל, בתחקיר שפורסם במוסף הנדל"ן של "גלובס" הבאנו כדוגמה קרקעות חקלאיות שמשווקות חברות מסוימות בהוד השרון ובחולון. פיסות הקרקע הן כל כך קטנות - 120 מ"ר - שבוועדות המקומיות הזהירו את הציבור שכלל לא בטוח שמדובר בשטח שיבטיח בעתיד דירת מגורים, גם אם הקרקע תופשר.

בעיריית חולון אף מצאו לנכון להוציא מודעה המזהירה את הציבור מביצוע העסקאות מאחר שאישור סופי של תוכנית המפשירה את הקרקע אינו צפוי בטווח זמן ידוע. גם במתחם "חוף התכלת" בהרצליה פיתוח מציעות חברות שונות "זכות לדירה" ליד הים, בעוד שתוכנית כלשהי להפשרת הקרקע לא אושרה עדיין, אפילו לא בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאיש אין מושג מה ייבנה עליה, אם ייבנה. איש אינו יכול גם להבטיח, כמובן, אם הזכות הזאת "תופקע" בגלל מגוון של סיבות. השאלה הגדולה היא כמה זמן ייקח עד שכל האישורים יגיעו. מדובר בשנים, אם לא בעשרות שנים.

5.

שימו לב לאבסורד הבא: בצפון מערב תל אביב, תוכנית הידועה בשם תא/3700 לבניית מגורים, תעסוקה ומסחר, אושרה במועצה הארצית. חברות שונות מציעות בשנים האחרונות "חתיכות קטנות" של קרקע במקום, והמחיר המוצע עולה כל הזמן עם התקדמות ההליך התכנוני (תולדה של בועת הנדל"ן). היום מציעות החברות "זכות לדירה" במחיר שהוא לא ממש שווה לכל נפש - 1.4 מיליון שקל.

כמה וכמה שמאי מקרקעין אמרו ל"גלובס" שעיריית תל אביב כבר הודיעה שהיטל ההשבחה שיחול על בעלי הקרקע ביום שהתוכנית תקבל תוקף יעמוד על 550 אלף שקל (!) ליחידת קרקע למגורים, כך שהרוכשים צפויים לשלם רק על מרכיב הקרקע לדירה 2 מיליון שקל. תוסיפו את מרכיב הבנייה והגענו ל-3 מיליון שקל לפחות לדירה שצפויה להיבנות אולי בעוד 10 שנים. למה? כי גם אחרי אישור התוכנית הדרך עוד ארוכה.

מדובר במתחם גדול שיש לחלק בו את הזכויות בין כל הבעלים (מה שנקרא הליך "איחוד וחלוקה", שגם הוא מלווה תמיד בהתנגדויות ממושכות), ולאחר קבלת התוקף וחלוקת הזכויות בתוכנית צפויות גם עבודות פיתוח לקרקע שיימשכו כמה שנים וכוללות הקמת כבישים, הקמת תשתיות ביוב ומים וכו'. בשכונת הגוש הגדול שמעבר לפינה, אגב, מוצעות היום דירות מוכנות ב-3 מיליון שקל. אז איפה ה"מציאה" בדיוק?

דבר נוסף שאותן חברות שיווק מקפידות שלא לספר לנו הוא העובדה שככל שמפצלים את הבעלות בקרקע לבעלים רבים יותר, כך הליך קידום התוכנית צפוי להיות קשה ומורכב יותר. רשויות מקומיות מעדיפות תמיד להתנהל מול גורם אחד ולא מול מאות בעלי יחידות קרקע, מה גם שהליכי ההתנגדויות וחלוקת הזכויות הם יותר מסורבלים וצפויים לארוך זמן רב יותר כאשר מספר בעלי הקרקע גדול יותר.

אבל זה לא מעניין את המשווקים, שאת הקופון שלהם הם כבר גזרו. הם את החלום שלהם הגשימו, אבל את הרוכשים הם השאירו עם חלומות שספק אם יתממשו, וגם אם יתממשו, ספק אם יהיו אלה חלומות רווחיים.

eli@globes.co.il

לכתבה הקודמתמי עושק את הציבור?