אל תחריבו את קבוצות הרכישה: מספר המלצות לחקיקה בנושא

בשבועות האחרונים חווינו את גלי ההדף המשמעותיים ביותר שידענו בענף הנדל"ן, מאז פרשת חפציבה וקריסתה ב-2007, כתוצאה מפיצוץ פרשת ענבל אור. הסיטואציה היא חמורה ביותר - שיווק מלווה ביחסי ציבור ובפרסום מושך אנשים להשקיע את מיטב כספם בפרויקטים שארגנה קבוצת אור סיטי, אך הכספים מרוכזים לכאורה ללא בקרה ובחוסר אחריות ומשמשים כמקור זמין ונוח לצרכים כאלה ואחרים של המארגנת.

הסערה הציבורית המוצדקת מכניסה לתמונה פוליטיקאים, המזהים הזדמנות נוחה לצבור אהדה ופרסום, והתוצאה היא הצעות חוק פופוליסטיות, מנותקות מהמציאות, שקבלתן צפויה להחריב את אחד היצירים המוצלחים ביותר בשוק הפרטי.

אקדים ואומר - השקעה בקבוצת רכישה המנוהלת מקצועית על-פי כללים ואמות-מידה נאותים, ועל-ידי אנשי מקצוע מעולים וישרים, היא השקעה טובה וראויה, גם מבחינת הביטחון לרוכשים, לא פחות מרכישת דירה "על הנייר" מקבלן.

אמנם ברכישת דירה מקבלן עומדות לזכות הקונה הגנות סטטוטוריות שונות - חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), חוק החוזים האחידים וכו', אך אם הקבלן פושט רגל או מפסיק את בניית הפרויקט - הקונה נותר ברוב המקרים עם זכות חוזית בלבד, המובטחת בערבות חוק מכר, שתנאי מימושה אינם פשוטים, שכן היא כוללת סייגים המקשים ודוחים את חילוטה.

גם אם בסוף התהליך, שעלול להימשך שנים, הקונה מצליח לקבל את כספיו המובטחים בערבות - הוא אינו מפוצה על החוויה שעבר, והכספים שהוא יקבל בסופו של דבר לא יעמדו בקנה אחד עם עליית מחירי הדירות בשנים שחלפו.

לעומת זאת, בקבוצת רכישה המשתתף קונה את הקרקע ורוכש זכות קניינית עם פוטנציאל של עליית ערך. מרגע הקניית האופציה על-ידי בעל הקרקע למארגן, ועד למימוש האופציה על-ידי קבוצת רכישה, מתבצעות כל פעולות ההכנה הנדרשות, על-מנת שבעת מימוש האופציה בפועל, הפרויקט ירוץ בלי הפרעות עד סיומו בלחיצת כפתור.

במועד המימוש, כספי הרכישה המופקדים בחשבון הנאמנות המנוהל על-ידי עורך דין הקבוצה, אינם עוברים לבעל הקרקע, אלא אם כן קודם לכן נרשמות הערות-אזהרה ומשכנתא (כשזה אפשרי), לטובת כל חברי הקבוצה. במועד המימוש יש לחברי הקבוצה צוות מקצועי, חלוקה ליחידות, ובמרבית המקרים אף מוסד פיננסי מממן.

קבוצות רכישה המנוהלות באופן מקצועי וישר, לוקחות את המשתתף בהן כמו רכבת על פסים, אל מחוז חפצו.

אם תקודם חקיקה הקשורה לקבוצות רכישה, ארשה לעצמי להמליץ כדלקמן:

1. לחייב מארגן קבוצות רכישה ברישיון ממשרד הבינוי והשיכון. כדי לקבל רישיון, יהיה על המועמד להצביע על ניסיון בהקמת פרויקטים וכן להיות או להעסיק אדם בעל רקע הנדסי.

2. לחייב קבוצת רכישה לשכור שירותי עורך דין בעל ניסיון של 10 שנים לפחות, עם ניסיון בניהול חשבונות נאמנות ייעודיים וסגורים לצורך הפרויקט הספציפי.

3. להבטיח בחוק כי כל כספי המשתתפים מופקדים בחשבון נאמנות של עורך הדין עם פיקוח של משרד רואה חשבון.

4. לחייב שהתשלום לבעלי הקרקע יבוצע על-ידי עורך הדין הנאמן, מתוך חשבון הנאמנות, רק כנגד בטוחות ראויות, כגון הערת אזהרה ומשכנתא ו/או שיעבוד זכויות (ככל הניתן בנסיבות) לטובת כל חברי הקבוצה (המשכנתא תירשם על-שם כל אחד מחברי הקבוצה, כדי להבטיח זכות קניינית, ותימחק לאחר מכן, בעת שבה יינתן ליווי בנקאי לקבוצה ותירשם משכנתא לטובת הבנק המלווה).

5. לחייב את מארגן הקבוצה להמציא למשתתפים דוח "0" ערוך על-ידי שמאי מקרקעין.

6. לחייב את מארגן הקבוצה לקבל את שכרו באופן מדורג בהתאם לשלבים השונים של הקמת הפרויקט.

7. לחייב שכל תשלום על-חשבון הבנייה יבוצע לאחר קבלת אישור מהמפקח ההנדסי - שתעסיק הקבוצה - לכך שהתשלום תואם את לוח התשלומים שסוכם עם הקבלן בחוזה הקבלני.

אלה המלצות ראשונות. הן מבוססות על הפרקטיקה הנוהגת במשרדי זה שנים בפרויקטים מוצלחים ובטוחים של קבוצות רכישה למגורים ולמשרדים. קבוצת רכישה היא יצירה חכמה של עולם היזמות, יצירה שהיא בבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה". אני מציע להימנע מלבטל אותה או לפגוע בה.

פרשת ענבל אור היא החריג שצריך להדגיש, ויש להבליט דווקא את המארגנים הטובים והמנוסים שאחראים לבניית אלפי יחידות דיור ומאות אלפי מ"ר למשרדים בישראל במשך עשרות השנים האחרונות.

■ הכותב הוא שותף-מנהל במשרד עורכי הדין פישר, בכר, חן, וול, אוריון.