דורסנות פופוליסטית

לאחרונה פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר נתונים שלפיהם האוצר הצליח להבריח את המשקיעים משוק הנדל"ן בישראל. בשוק שמכניס למדינה 24 מיליארד שקל בשנה (עפ"י נתוני האוצר משנת 2014), מדיניות האוצר מאיימת על מחירי הדיור ועשויה להשפיע על הכלכלה בישראל, בשל צמצום נפח ההשקעות והסטתן אל מעבר לים.

המדיניות לצמצום היקף ההשקעות בנדל"ן בישראל, החלה לפני כשש שנים. כבר ב-2011 החליטה הממשלה להעלות את מס-הרכישה לבעלי דירות שמחזיקים בדירה שנייה. התוצאה: צמצום משמעותי בהיקף השקעות הנדל"ן - ירידה של כ-500 דירות שנרכשו על-ידי משקיעי נדל"ן בין ינואר 2011 לינואר 2012, וירידה בשיעור של 5% בנתח המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל.

למרות המהלך, נראה היה בזמנו כי משקיעי הנדל"ן חזרו להביע אמון בשוק לקראת סוף אותה שנה. בנובמבר 2012, נרכשו על-ידי משקיעים כ-2,800 דירות (קפיצה של יותר מ-80% לעומת תחילת 2012). בתגובה, באותו חודש החליטה הממשלה לצמצם את שיעור הרכישות על-ידי משקיעים, באמצעות הגבלת המשכנתא עד לשיעור של 50% מערך הדירה (לעומת 75% לרוכשי דירה ראשונה, ו-70% למשפרי דיור). גם מהלך זה של הממשלה, להדרת משקיעי הנדל"ן מהשוק לא צלח, אלא הביא לנדידה של משקיעים לאזורים אחרים בארץ, שבהם ההון הראשוני הנדרש, 50%, הספיק להם.

עם הקמת הממשלה הנוכחית, במאי 2015, החליטו במשרד האוצר להמשיך להילחם במשקיעי הנדל"ן. הנתונים שפרסם הכלכלן הראשי, כי היקף העסקאות המבוצעות על-ידי משקיעים מגיע לכ-30% משוק הנדל"ן, גררו אמירות יוצאות דופן של שר האוצר משה כחלון, אשר קרא למשקיעים "להפסיק לזלול את הדירות לזוגות הצעירים".

גם תגובת הממשלה מיהרה להגיע: ביולי 2015 העלה השר כחלון את מס-הרכישה למשקיעים עד לשיעור של 10%. ואכן, הפעם, המכה השלישית על המשקיעים הצליחה. לפני כשבוע פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כי היקף המשקיעים בשוק הנדל"ן נחתך בכ-30% וירד ל-20% מכלל עסקאות הנדל"ן בשוק.

נראה שפקידי האוצר שוכחים, כי משקיעי הנדל"ן לא תופסים את הדירות, אלא משכירים אותן בשוק החופשי בתשואה סבירה, שנעה בין 2.5%-5% בלבד, ואף פחות. כלומר, משקיעי הנדל"ן תורמים להגדלת מלאי הדיור להשכרה. גם הממשלה הבינה בשנים האחרונות, שעליה לפעול להגדלת מלאי הדירות להשכרה, אם כי יוזמות שקידמה לצורך עידוד פרויקטים לדיור בהשכרה, הניבו מספר זעום של דירות, במחיר כבד של סבסוד משמעותי של מחיר הקרקע עד לעשירית משווי השוק.

וכך, בעוד שהתוכניות הממלכתיות לעידוד בנייה להשכרה כוללות סבסוד עמוק של מחירי הקרקע, שוק השכירות הפרטי מתנהל כשוק חופשי, ומייצר אלפי דירות להשכרה המהוות כ-25% מכלל שוק הדיור. אי אפשר להתעלם מההכנסה של הפעילות בשוק הנדל"ן לקופה הציבורית, שכן היקף עסקאות הנדל"ן בישראל עומד על עשרות מיליארדי שקלים בשנה, ומכניס כמעט מיליארד שקל מכספי מסים. יצוין, שמרבית המסים משולמים על-ידי המשקיעים, שכן מדיניות הממשלה מיטיבה עם חסרי דירות.

קשה להתעלם, אם כך, מכך שהממשלה רואה בצמצום כוחות שוק זה "הצלחה". לדעתי, גם באוצר מודעים לעובדה שבריחת כסף מקומי להשקעות בחו"ל, תוריד את הפעילות הכלכלית בארץ, ותביא לגידול בשיעור האבטלה.

חבל שמשרד האוצר פועל בדרך פופוליסטית וברגל דורסנית נגד משקיעי הנדל"ן, כדי לזכות בנקודות זכות, כביכול, אצל חסרי הדיור. יש לראות במשקיעי הנדל"ן "נכס" לגיטימי, שתורם לנזקקים לדיור ולצמיחה במשק.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין