הפוליטיקה של הסטטיסטיקה

האם ניתן לערבב נתוני רכישת דירות מחיר למשתכן עם שאר שוק הדירות?

משה כחלון / צילום: יחצ
משה כחלון / צילום: יחצ

החשש של שר האוצר משה כחלון מהנתונים של השמאי הממשלתי טל אלדרוטי, והאיסור שכחלון יזם על השמאי הממשלתי לפרסם את נתוני העלייה במחירי הדירות ולהפקיד את הנושא בידי הלמ"ס בלבד, וזאת במקביל לקידוש פרויקט מחיר למשתכן, מוביל לבעיה סטטיסטית בדיוק בגזרה שמציקה לכחלון - מחירי הדירות שממשיכים לנסוק.

כחלון ואנשיו מקווים, שכאשר יתבצעו בפועל עסקאות של מחיר למשתכן והרוכשים המאושרים ידווחו עליהן כנדרש לרשות המסים, תסתמן אולי מגמה של מיתון או אפילו ירידה מסויימת במחירי הדירות, בעיקר בערים בהן הבשילו פרויקטים גדולים של מחיר למשתכן ורשות המסים תקבל דיווחים רבים של רוכשים במחיר למשתכן.

הבעיה היא, שבמחיר למשתכן מדובר באוכלוסייה מוגדרת כרגע של 60 אלף זכאים, שנהנית מסובסידיה עמוקה של מאות אלפי שקלים לדירה. לצד השוק המסובסד, יש שוק אחר, של דירות יד שנייה או דירות על קרקע פרטית שאינה מסובסדת, או על קרקע מדינה שמשווקת לא במחיר למשתכן.

כלומר, הלמ"ס תצטרך לפרסם נתונים על השינויים במחירי הדירות במציאות שיש בה שני שווקים - שוק מסובסד של זכאי מחיר למשתכן ושוק רגיל של כל השאר.

וזו השאלה: האם, מנקודת הראות הסטטיסטית, אפשר לקחת את הנתונים של רכישת דירות במסגרת מחיר למשתכן, לערבב אותם בסל אחד עם המחירים של שאר שוק הדירות, ולהציג נתון משולב של מדד מחירי הדיור?

כל סטטיסטיקאי מתחיל יאמר לכם, שבמחיר למשתכן לא מדובר במחיר השוק האמיתי, כי זה מוצר שעבר מניפולציה וסבסוד, מוצר המיועד רק לפלח מסויים באוכלוסייה. לכן, הוא אינו יכול לייצג שווי שוק הראוי להכנס בשערי הסטטיסטיקה הלגיטימית, כי הוא יעוות את הנתון הסטטיסטי האמיתי.

ויש נימוק נוסף המעורר בעיה - קיים איסור על רוכשי מחיר למשתכן למכור את הדירה במשך 5 שנים מהרכישה, כך שאי אפשר להתייחס אליהם כמשפיעים על מחיר השוק במשך אותן 5 שנים (העם ימצא כבר טריקים לעקוף את האיסור, אבל זו בעיה אחרת לחלוטין).

בקיצור - דילמה. האם לפרסם מדד אחד, המהווה סלט של כל הנתונים, או לפרסם שני מדדים - האחד של מחיר למשתכן והשני של עסקאות בשוק הרגיל. המועצה הציבורית לסטטיסטיקה הקימה ועדה, בראשות ד"ר דני בן שחר, שאמורה לגבש את אופן הצגת מחירי הדיור.

נראה אותם מארגנים לכחלון שיטה שמציגה את הנתונים בצבע ורוד.