פינוי-בינוי בת"א: מלחמות היזמים מתחת לפני השטח

כשאין מספיק קרקעות זמינות, מתגברות מלחמות היזמים על פרויקטים: הקרקע הלוהטת התורנית, קרקע בת 18 דונם ו-102 דירות, היא ברחוב יוסף אשרמן 5-41, מול פארק וולפסון שבדרום מזרח תל-אביב, שם מקדמת העירייה פרויקט לפינוי-בינוי.

שלוש חברות - אשלי בבעלות אשר אלון, ש. מיכלסון בבעלות יעקב אפריון וחברת לי-רן בבעלות רוני בריק - חברו יחד לקידומו של הפרויקט. את התוכנית הכין משרד האדריכלים יגאל לוי, לאחר שהיזמים קיבלו את רוב חתימות הדיירים והתחילו להתקדם מול פורום מהנדס עיריית תל-אביב, ששער הכניסה אליו הוא סף של 50% חתימות של דיירים. שלוש החברות הללו, אגב, כבר מקימות יחד בנווה שרת בתל-אביב פרויקט פינוי-בינוי בשם ME.

במקביל, חברת נתנאל, שהיא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה, פועלת ביחד עם קבלן ירושלמי בשם י.מזרחי. מזרחי אסף עד כה רק 26 חתימות, אבל זה הפך אותו לשותף של נתנאל שלמעשה רכשה את החתימות, תמורת 12 מיליון שקל. מרבית החתימות הן בחלקה 38, אחת מחמש חלקות במתחם, אלא שבעיירית תל-אביב אישרו ל"גלובס" כי התוכנית מקודמת מול מיכלסון והבהירו כי התוכנית היא לכלל המתחם ולא תיגזר לתתי-תוכניות.

לפי נתנאל, גם בחלקות נוספות הם החתימו מספר תושבים. היא שלחה לתושבי המתחם כולו מכתבים שלפיהם היא מקדמת את התוכנית במתחם כולו לבניית מאות יחידות דיור ולאחרונה אף שלחה לתושבים ברחוב פלאיירים ובהם הדמיה של התוכנית שהיא מקדמת. נוסף לכך, כפי שפורסם ב"גלובס", נתנאל גייסה כ-100 מיליון שקל בהנפקות אג"ח בבורסה, כשהיא מציגה את הפרויקט במתחם אשרמן כאחד הפרויקטים החשובים שלה.

לפי התוכניות מדובר על פרויקט פינוי-בינוי שיניב לפחות 480 יח"ד, כלומר יחס של כמעט 1:5. אמנם מדובר באזור הנחשב חלש יחסית לתל-אביב, אבל הוא צמוד לפארק וולפסון וסמוך לגבעתיים ולפרויקטים שכבר קורמים עור וגידים בדרך לה-גוורדיה בת"א.

בעסקאות האחרונות שדווחו לרשות המסים עמד המחיר בשכונה על כ-35 אלף שקל למ"ר. לדוגמא, לאחרונה נמכרה דירת 3 חדרים (46 מ"ר) באשרמן 17 תמורת 1.65 מיליון שקל. בשוק מעריכים תמחור מינימום של 20 אלף שקל למ"ר בפרויקט הצפוי.

אשר אלון, מבעלי אשלי: "הופתענו לראות שנתנאל מציגה במכתבים שלה לתושבים ברחוב אשרמן תוכנית דומות לתוכניות שאנחנו מקדמים כבר חמש שנים מול העירייה, בייחוד לאחר שעברנו מסכת של שני פורומים מהנדס עיר לגבי התוכנית, ויש לנו כ-70 חתימות במתחם על חוזים מפורטים סופיים שדווחו לרשויות המס.

"מדובר בניסיון לבלבל את התושבים, שכן אנחנו משקיעים שנים של עבודה וכסף בתוכנית, והחתמנו כמחצית מהתושבים בחלקות המטופלות על ידינו במסירות אין קץ. מסתבר שאותה חברה גייסה מהציבור חוב של מיליוני שקלים כאילו היא מטפלת בפרויקט ברחוב כולו, על בסיס חתימות בודדות שבוצעו בכלל על ידי קבלן חתימות חיצוני שפעל בשטח לאורך שנים ומכר לבסוף חתימות של אותם דיירים בודדים.

"נוסף לכך, העירייה לא מקדמת בפורום מהנדס עיר תב"ע עם יזם אחד, ובמקביל תוכנית אחרת עם יזם אחר. העירייה ציינה בפירוש בפורום מהנדס העיר האחרון מול עשרות נוכחים ותושבים במקום שאין אף חברה אחרת שמקדמת תוכנית בניין עיר אחרת בפרויקט - ואנו מאמינים בלב שלם במקצועיותה של העירייה", הוסיף אלון.

"למצוא פתרון יצירתי"

האדריכל יגאל לוי הוסיף: "התוכנית שלנו למתחם אשרמן מתייחסת לכל המתחם בהתאם לתפיסה על העירייה שהיא תפיסה מרחבית ואורבנית ולא תכנון ברמת הבניין הבודד", אמר לוי.

לדבריו, "נערכו כמה פגישות עם העירייה ונקבעו פגישות המשך. התכנון כולל גם פארק גדול ושטחים ציבוריים ואנו מתיישרים בהתאם לדרישות העירייה ונהנים משיתוף פעולה פורה".

אין זה הפרויקט הראשון שבו מתקוטטים יזמים על החתמתם של דיירים. דוגמא נוספת שעליה כתבנו לאחרונה ב"גלובס" מתרחשת בגבעת שמואל. שם מתקוטטות חברת א.ב. התחדשות עירונית וחברת כנען על מנת לאסוף חתימות, כשא.ב. התחדשות עירונית טוענת כי הזכויות לביצוע הפרוקט שמורות לה מכוח התחייבויות היסטוריות שניתנו לחברה של דודי אפל, שהתפרקה ונרכשה על ידם. חברת כנען מצדה נחושה לקדם את הפרויקט.

לדברי עו"ד ענת בירן, מומחית בתחום התכנון והבנייה, החוק אינו מספק פתרונות למצב. "לשמחתי ברוב המקרים יש קוד אתי בלתי כתוב של יזמים שנמנעים מכניסה לפרויקטים שיזם אחר מקדם, אולם יש מקרים שבהם יזם עובד כמה שנים, מחתים, מקדם מול העירייה ומגיע יזם אחר שמנסה לזנב בו. כדאי למצוא פתרון יצירתי ברגולציה שיאפשר ליזם להשקיע כספים ושנים של עבודה בקידום פרויקט, ועדיין להגן עליו. העיריות לבדן לא יכולות לקדם את כל הפרויקטים, וחשוב שיהיו יזמים שיקדמו תוכניות".

תגובת עיריית תל-אביב-יפו: "באזור המדובר קודמה תוכנית לפורום מהנדס העיר על ידי חברת מיכלסון, כולל הצגת מספר החתימות הנדרש. מאז הדיון בפורום ולאורך זמן רב נמצאת החברה במו"מ מול הצוות המקצועי במינהל הנדסה להתאמת וקידום התוכנית מול התכנון העירוני. אין לעירייה יכולת להתערב בפעילות של חברות אחרות מול תושבים, כל עוד הן מציגות את מספר החתימות הנדרש עבור קידום התכנון".

מנתנאל גרופ נמסר בתגובה: "הטענה לפיה החברה גייסה חוב מהציבור באמצעות הנפקת אג"ח של החברה (סדרה ח') בסך של כ-90 מיליון שקל בהסתמך על התקבולים הצפויים מהפרויקט - אינה נכונה. בסעיף 4.3 לדוח הצעת המדף נכתב במפורש: 'אגרות החוב (סדרה ח') אינן מובטחות. מעמדם של מחזיקי אגרות החוב הינו מעמד של נושים בלתי מובטחים.

"הטענה שלפיה החברה אינה פעילה בפרויקט ו/או כי לחברת מיכלסון מספר חתימות רב יותר בפרויקט נעדרת גם היא כל בסיס עובדתי. נתנאל גרופ חברה לחברת י. מזרחי ושות' בנייה ויזמות ביולי 2016, לצורך הוצאת הפרויקט לפועל. נתנאל גרופ ומזרחי כבר התקשרו עם 24 מבין 36 מהדיירים המתגוררים בחלקה 38.

"החברה קיימה כמה פגישות עם ועדת התכנון של עיריית ת"א בקשר לפרויקט, אשר בהן נכחה בין היתר אדריכלית הפרויקט לאה רובננקו".