"הממשלה צריכה לדבר בקול אחד על מחירי הדירות, אבל אמין"

בכירי השמאים התכנסו לדיון בסוגיות הבוערות בשוק הנדל"ן הישראלי ■ לאחר שהלמ"ס שוב עדכנה את נתוניה לאחור (והירידה החדה של דצמבר התבררה כצנועה בהרבה), חשוב לשמוע את הצעתם לשיתוף-פעולה של כל הגופים האמונים על המידע הנדל"ני

משתתפי הפאנל / צילום: שלומי יוסף
משתתפי הפאנל / צילום: שלומי יוסף

בסוף ספטמבר החליטה הממשלה כי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא הגוף הממשלתי היחידי שמורשה לפרסם נתונים על אודות מחירי הדירות בישראל. כלומר, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון וכל גוף ממשלתי אחר לא יוכלו לפרסם נתונים על אודות המחירים בענף הנדל"ן. נושא זה היה אחד הנושאים שעמדו במוקד פאנל השמאים בפסגת הנדל"ן של "גלובס", בהנחיית פרשן "גלובס" משה ליכטמן.

קיראו עוד ב"גלובס"


"לשכת שמאי המקרקעין לא רוצה לעשות מדד. ללשכה מאוד נוח שהשמאי הממשלתי הראשי יעשה את זה", טוען אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. "אבל אנחנו עושים זאת, כי השמאי הממשלתי הקודם זיהה את הצורך בכלי פשוט, קל ונהיר לציבור. אודה ולא אבוש שזה נתפס אצלי כסוג של עוול. ברגע שאמרו לשמאי הממשלתי הראשי להפסיק לפרסם את המדד והדבר נעשה אחרי שהוא במקרה יצא גבוה יותר, הרגשתי שזו הטלת דופי בכלל ציבור השמאים ולכן אמרתי שאנחנו נמשיך".

"יש היום בעיה שאיש אינו בוטח במידע", אמר אלדרוטי. "האם המחירים עלו או ירדו? נכון שבתקופה כזאת של אי ודאות ושל מערבולות בתחום הממשלה תדבר בקול אחד, אבל כדאי שהקול הזה יהיה אמין ומבוסס על נתונים אמיתיים שאפשר לבקר ולבדוק. הלמ"ס זה גוף מכובד מאוד. נוכח המתודה שהם נוקטים אני חושב שהם טובים מאוד על מנת לשמר ולנתח ידע היסטורי, אבל ככלי תומך החלטה, דינמי, יעיל וזמין למקבלי החלטות או גם לציבור - בעיניי הם כלי פחות טוב.

"הנתונים של הלמ"ס הם לא סופיים עד חלוף ארבעה חודשים ממועד הסקירה שלהם (רק השבוע עודכנה הירידה הדרמטית וההיסטורית, בשיעור של 1.2% בדצמבר, לירידה צנועה יותר של 0.5%). בעיני נכון שהלמ"ס תפרסם מדד משולב שיכלול כמה וכמה דברים. למדד להשוואות מחירים ברור שמחיר למשתכן צריך להיות בחוץ".

"אני חושב שצריכים לשבת בשולחן עגול אחד הלמ"ס, לשכת השמאים, השמאי הממשלתי הראשי ונציגי האוצר וקבינט הדיור", טוען אלכס חפץ, מנכ"ל הימנותא ומנכ"ל קק"ל בפועל. "ברגע שיושבים בשולחן עגול וקובעים את הקריטריונים, מבינים שיש ללשכת השמאים אמירה מקצועית עם יכולות שאין לגופים אחרים. מי יפרסם את המדד זה רק עניין של יוקרה. לדעתי, מחיר למשתכן סטטיסטית לא צריך להיות בפנים".

"אני סבור שמי שצריך לפרסם את המדד זה הלמ"ס, אבל חייבים לעשות את זה בשיתוף השמאי הממשלתי הראשי שהוא הגורם המקצועי", אומר רונן וגנר, יו"ר ועדת ההשתלמויות של לשכת מקרקעי ישראל. "יש איזו תחושה בציבור היום שהלמ"ס הפכה להיות כלי בידי הממשלה על מנת ליצור מציאות מסוימת. משתמשים בכלי של פרסום המדד ככלי פסיכולוגי כדי ליצור מצב הרגעה. כשמאים אנחנו בודקים את השתנות המחירים ולא את הדברים שמעבר".

"לא היה קורה שום דבר אם משרד ממשלתי אחד היה ממשיך לפרסם את המדד שלו", טוען אריה קמיל, יו"ר ועדת חקיקה בלשכת השמאים. "הכלים הסטטיסטיים הם מדעיים בצורה מאוד מדויקת. החיבור של השמאי לשטח הוא משהו שהסטטיסטיקה לא חיה איתו. הטלפון שאני מרים ליזם ורואה מה הבעיה שלו זה מה שחסר שם. מחיר למשתכן צריך להיות מחוץ למדד".

"יש עוד נושא קריטי לקבלת מידע אמין", אומרת ז'נט אמיר, שמאית. "הלמ"ס מעדכנת כל הזמן נתונים כי עסקה צריכה להיות מדווחת תוך 60 יום. למעשה הנתונים נקלטים ברשויות המס אבל הם לא מפורסמים עד שפקיד השומה לא מאשר עסקה. היה נכון לתת לנו, השמאים, לראות עסקאות אלה על מנת שנוכל לדעת את נתוני האמת של אותן עסקאות ולייעץ באופן מלא".

"התפיסה שלי היא שהשמאי הממשלתי ולשכת השמאים הן שתי רגליים מקצועיות לראש אחד שמקווה להוריד את מחירי הדיור", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת השמאים הנבחר. "ראוי שהלמ"ס תקבל עזרה מהשמאי הממשלתי ומלשכת השמאים. זה מצב חירום וההתבטאויות צריכות להיות זהירות. צריך לנסות להגיע למצב שכל הגופים פועלים בשיתוף-פעולה ומשדרים נתון אחד, אמת אחת".

"אני חושב שלשכת שמאי המקרקעין עומדת בחזית עולם הנדל"ן וחשוב מאוד שדעתה תישמע", טוען אומיד סולימני, מ"מ יו"ר לשכת השמאים. "אני חושב שהממשלה והלמ"ס יכולים להיעזר בלשכת שמאי המקרקעין. עם זאת, הלשכה צריכה להיות גורם בלתי תלוי ואובייקטיבי".

"כל הוויכוח בנושא הזה יצא מכל פרופורציה", אומר ניקי פרימו, שמאי מכריע. "אנחנו שוכחים דבר אחד חשוב, הסקירה הזו היא קודם כל כלי עבודה ראשון במעלה של השמאי. הסקירה הזו נולדה לפני עשור כי השמאים פנו לשמאי הממשלתי דאז אייל יצחקי וביקשו ממנו כלי עבודה. זה שהציבור הגיע למסקנה שהסקירה של השמאים היא הכי משקפת - זו תעודת כבוד לשמאים".

צפו: "תיקון טכני במחירי הדירות חייב להתרחש"

...

"לשמר את הנוהג התקף לגבי הפקדת כתבי שיפוי"

נושא חם שעומד על הפרק הוא תיקון לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הסעיף קובע שעל ועדה מקומית לתכנון ובנייה לפצות בעלי מקרקעין הנמצאים בתחום תוכנית העוברת שינוי או גובלים עמה, בגלל ירידת ערך של הנכס העלולה להיגרם כתוצאה משינוי תוכנית המתאר. הפרקטיקה הנהוגה כיום בוועדות התכנון המקומיות היא שהוועדה דורשת מהיזם להפקיד כתב שיפוי מלא או חלקי כתנאי לאישור התוכנית, כדי להימנע מן החובה לפצות בעצמה את בעלי הנכסים. פסק דין של בית המשפט העליון מלפני כמה חודשים קובע כי פרקטיקה זו אינה חוקית ויש לחדול מקיומה.

לאחרונה הוגשה הצעת חוק העוקפת את פסיקת בית המשפט העליון שתאפשר דרישת כתבי שיפוי.

"מהניסיון שלי, השתרש הנוהג שהיזם נותן כתב שיפוי", אומר אריה קמיל, יו"ר ועדת חקיקה בלשכת שמאי המקרקעין, "כמות הפעמים שהפעילו את כתבי השיפוי האלה היא לא רבה והיזמים למדו להכיל את הנושא. צריך היה להשאיר את הנוהג התקף ולעגן אותו בחקיקה".

"הוועדות המקומיות לקחו את נושא כתב השיפוי כמה צעדים קדימה ונרעשו על לא כלום", אומרת אמיר. "בסופו של דבר מעט מאוד תביעות מוגשות ומעט מאוד כספים משולמים בגינן. ההסדר הקודם היה נכון לרשויות וליזמים על מנת לקדם פרויקטים".

"אני חושב שהממשלה פועלת בעניין זה מתוך עיוורון מסוים", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין הנבחר. "המנגנון שהיה קיים עד היום הגיוני והשוק הכיל אותו. יש להתאים את החוק למציאות ולא להטיל גזירות שהציבור לא יכול לעמוד בהן".

"הצמצום של סעיף 197 מהווה פגיעה בזכות הקניין של האזרחים, במיוחד כשמדובר באזרחים פשוטים ולא טייקונים", אומר סולימני. "אם נכס של אדם ששווה 1.8 מיליון, ירידת ערך גם של 5% בשבילו זה הרבה כסף".

"צריך גם להסתכל על האינטרס הציבורי והוא שלרשויות יהיו משאבים על מנת לתת פתרונות ליזמים וללקוחות הסופיים - האזרחים שצריכים למצוא מקומות דיור", אומר אלכס חפץ, מנכ"ל הימנותא ומנכ"ל קק"ל בפועל. "חשוב לזכור שיש תנאים למתן הפיצוי בחקיקה הקיימת. אם כל השחקנים יישאו באחריות לחקיקה הקיימת, סעיף 197 הוא כלי מצוין".

בעניין מיסוי דירה שלישית אמר חפץ: "ראוי שכל חקיקה שתעשה הממשלה שקשורה למיסוי מקרקעין ועשויה להשפיע על המחירים ועל מדיניות הדיור ולא רק חוק דירה שלישית, תיעזר בסבב המקצועי, גם בשמאי הממשלתי הראשי ובלשכת שמאי המקרקעין".