אוהד דנוס: "סוג של תיקון טכני במחירי הדירות חייב להתרחש"

"הסקירות של האוצר מתובלות בפרשנות שלא קשורה לנתונים. הנתונים האחרונים למשל לגבי העיר רחובות, הם לא רציניים. לא בגלל הנתונים עצמם אלא בגלל הפרשנות שניתנת להם בטקסט, שהמכירות נופלות שם בגלל מחיר למשתכן. הירידה במכירות של הדירות החדשות היא לא בגלל מחיר למשתכן, היא בגלל שאין מלאי לקבלנים באזור הזה, בגלל מערכת רישוי מקוון שמקשה על קידום ההיתרים, וגם התנגדות של הוועדה המחוזית לאשר תוכניות בגלל מחסור בשטחי ציבור", כך סבור יו"ר לשכת שמאי המקרקעין היוצא, אוהד דנוס.

דנוס, שמסיים בימים אלו שתי קדנציות ומפנה את מקומו לזוכה בבחירות האחרונות השמאי חיים מסילתי, אינו חוסך ביקורת ממשרד האוצר. כזכור, לאחר שבאוצר החליטו להפסיק את פרסום סקירת מחירי הדירות של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, היה זה דנוס שהחליט כי הלשכה תמשיך את הפרסום היכן שנפסק. בראיון פרישה אומר דנוס שאין לו דבר נגד שר האוצר באופן אישי אך תוקף את התנהלות אנשי האוצר בכל הקשור לנתונים.

- לגבי סקירת אגף הכלכלן הראשי באוצר, אתה חושב ששר האוצר מרים להם טלפון ומנחה אותם מה לכתוב?

"ממש לא. אבל אי-אפשר להתעלם מכך שזו נראית סקירה מטעם. את החלק של הנתונים אולי אפשר לקבל, אבל את החלק של הפרשנות הייתי לוקח פחות ברצינות. אין לי ספק שהמערכת כולה מגויסת לטובת המטרה מבלי לדבר על זה מפורשות. הפקידות הבכירה לקחה את שר האוצר לכמה הרפתקאות וגם לה יש חובה להוכיח שהצעדים שעשתה הם יעילים.

"לצערי אני מסתכל על הנתונים ואני חושב שאין הצטננות וגם לא קירור. לנו היה ברור שמה שהמדינה מנסה לעשות הוא משהו שטרם נוסה בעבר - הפחתה של מחיר עסקה מדווח באמצעות סובסידיה, והכללה של אותה סובסידיה במדד הכללי.

"יכול להיות שזה היה נכון לעשות זאת, אם היו מאפשרים לאותם רוכשים למכור את הדירות יום אחרי שקנו אותן. אבל המגבלה של חמש שנים מלמדת אותי שני דברים: קודם כל, שהממשלה לא מאמינה שהמחירים יירדו כי אחרת המגבלה לא היתה חלה. אם משווקים לשוק עשרות אלפי דירות מוזלות, למה שמישהו יסכים לקנות אותן יום לאחר הזכייה במחיר גבוה יותר? זה נוגד את הרעיון הראשוני של התוכנית. שנית, המוצר החריג הזה מתאייד מהשוק לאחר העסקה, וכשהוא יחזור לשוק הוא יימכר בשווי השוק האמיתי שלו".

- ומה אתה חושב שיהיה השווי האמיתי? הרי קשה מאוד להעריך את זה עכשיו. עוד אין דירה אחת מוכנה.

"שווי השוק האמיתי של מחיר למשתכן יושפע מהתכנון הייחודי של הפרויקטים, וכאן צריך להבחין בין פרויקט לפרויקט. יש כאלו שיש בהם דירות גם במחיר שוק כמו בראשון לציון. אז הדירות המוזלות שייבנו יהיו דומות ויש סיכוי שישיגו מחירי שוק כמו בנכסים דומים בסביבה. אבל אם מה שיימכר ייראה כמו מה שאני ראיתי בחלק מההיתרים שנחשפתי אליהם, אין לי ספק שמדובר בדירות מצולקות שתמיד יוערכו במחיר נמוך יותר ממחיר השוק. הבעיה שלי עם התוכנית היא שהיא חוסמת נכון לרגע זה את השוק העיקרי - שהוא משפרי הדיור - מרכישת דירה על קרקע מדינה".

"זה הקיפאון שממנו חששתי כל השנים"

- יש פחות עסקאות בשוק. את זה רואים בנתונים, לא בפרשנות. אז השוק לא מתקרר?

"המסחר בשוק ממשיך. אנשים עדיין עושים עסקאות, אבל יותר בשוק היד השנייה. המדינה מצד אחד שולטת בהיצע, ודה פקטו היא זו שמקפיאה אותו כתוצאה מהליכים לא פשוטים שצריך לעבור במחיר למשתכן. מצד שני היא מעלה את המיסוי על המשקיעים, ואז היא מתהדרת בזה שהיא מצננת את השוק? זה לא אמיתי. זה לא שאנשים לא רוצים לקנות דירות היום, זה שאנשים לא יכולים לקנות דירות היום. זה לא סימפטום של שוק בריא.

"זה בדיוק הקיפאון שממנו חששתי כל השנים, גם כשיצאתי נגד תוכנית מע"מ אפס וגם נגד פטיש החמישה קילו של שר האוצר שטייניץ. מה שמדהים אצל הפוליטיקאים זה שהם תמיד חושבים שהם מומחים בתחום שהם מטפלים בו, אבל הם לא יורדים או מקשיבים לשטח. שייצאו מהאקסלים, ויבואו לשטח, אז יראו כמה זמן לוקח להוציא היתרי בנייה, אז יראו את הפעילות של הוועדות המחוזיות, יראו מה עובר יזם בדרך לאישור תוכנית ולקבלת ליווי בנקאי וגם איך הוא משיג פועלים".

- אולי הרעיון הוא לשנות ציפיות אצל הרוכשים כדי להוביל לשינוי בשוק הדיור.

"לשנות ציפיות זו סיסמה יפה, אבל זה נכון אולי למשקיעים, לא למי שחייב דירה. מי שגר בשכירות או אצל ההורים, אין לו הפריבילגיה להיות מושפע מציפיות. אי-אפשר להוריד את מחירי הדירות בהודעות לתקשורת, רק באתרי הבנייה. וזה אומר שהם חייבים לתמוך בענף ולא לפגוע בו".

- אם אין התקררות, אתה סבור שהמחירים ימשיכו לעלות?

"במצב הנוכחי כל הכלים על השולחן, וכולם מחכים לראות מה יהיה. הממשלה הביאה לאי ודאות, ועכשיו השאלה האם תעמוד בהבטחות שלה להציף המדינה בקרקעות של מחיר למשתכן. הרי מספר מוציאי תעודות הזכאות פתר כאן ויכוח ארוך מאוד של כמה דירות חסרות, אם 80 אלף משקי בית הוציאו תעודות זכאות, אז זה המחסור, לא? אני מאמין שעד הקיץ נדע לאן השוק הולך. זו בערך התקופה שלקח לשוק להתאכזב בעבר, ואני מקווה שזה לא יקרה".

- אז יש מידה מסוימת של אופטימיות בדבריך.

"לשר האוצר אין זמן והוא צריך להציג תוצאות עד הבחירות הבאות, שאני מאמין שייערכו במועדן ואנחנו נמצאים כמעט אחרי עשור של עליות מחירים. סוג של תיקון טכני חייב להתרחש מתי שהוא, ועכשיו זה רק עניין של זמן מה יגיע קודם. הבחירות או התיקון. הדבר הזה הופך את שר האוצר להרבה יותר אינטרסנטי ממני. המחירים הגיעו לרמות מטורפות אבל אנחנו אמרנו את זה גם ב-2012 וגם ב-2014, ושום דבר לא קרה. אם ניקח היום עסקה של מחיר למשתכן, למשל דירת 4 חדרים בראש העין במחיר המוזל של 256 אלף דולר, בהשוואה בינלאומית זה מטורף אפילו עוד יותר.

"אני חושב כבר הרבה שנים שהמדינה צריכה להיכנס לבנייה תקציבית להשכרה. אמרנו את זה ב-2011 ואם היו מקשיבים לנו היום כבר היו עומדים הרבה פרויקטים וזה היה כבר מייצר הבדל משמעותי. באותן השנים משרד הבינוי נשלט על ידי ש"ס ובאוצר חששו שהדירות ילכו לחרדים, אז היתה התנגדות גדולה לזה".

- באיזו הרגשה אתה עוזב את הלשכה? הטיפול הנרחב בנושאי המאקרו בזמן כהונתך לא הזניח את נושאי המיקרו?

"הלשכה נמצאת במצב מצוין. יש נוכחות ציבורית מקצועית כמו שמעולם לא היתה לה. אנחנו נמצאים בכל מקום, מתייחסים אלינו גם אם לא מקבלים את דעתנו. הצלחנו להביא להכרה בחשיבות העבודה שלנו, והיום, לא נקשרות עסקאות במדינת ישראל בלי שמעורב בהם שמאי מקרקעין ברמה זו או אחרת. לגבי העיסוק הנרחב בנושאי מאקרו, אני לא חושב שהטענות נכונות".

"בג"ץ דירה שלישית? ההזדמנות של כחלון לרדת מהעץ"

בקרוב עתיד בג"ץ לדון שוב בעתירות נגד מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית). בדיון שכבר התקיים בבג"ץ לא היתה אווירה אוהדת כלפי עמדת המדינה והכנסת, ונשאלה השאלה מדוע מנסים להכשיר את החוק אם הוא חוקק בדרך שהכנסת מודה בגלוי שהיתה לקויה.

על פי דנוס, התנהלות האוצר בנושא הזה מעידה לדעתו שלא בטוח שהחוק יישאר על כנו: "בג"ץ דירה שלישית זו הזדמנות מצוינת לשר האוצר לרדת מהעץ. הוא אמר שאם לא יעבור יהיו דברים אחרים. אבל אם בג"ץ יפסול, הוא יפסול את התהליך, לא המהות.

"אני מסתכל מהצד ונראה לי שבאוצר לא ממהרים להילחם על החוק. צריך להבין שחוק כזה שלא עובר במסגרת חוק ההסדרים זו כבר אופרה אחרת לגמרי. הסיכומים הפוליטיים כבר נעשו במסגרת חוק ההסדרים ולהעביר חוק שוב בכנסת זה לא יהיה פשוט. לי ולשר האוצר חברים משותפים, וכולם אמרו לו שהוא שוגה בדבר הזה. גם אנשים מאוד קרובים אליו. אולי משהו מזה חלחל".

- מה אתה אומר על הטענות שאתה רוצה שהמחירים יעלו ושאתה נגד מס דירה שלישית כי אתה תיפגע מהמס?

"ראשית, אין לי דירה להשקעה, כך שכל הטענות האלו משוללות יסוד. שנית, אני חייב להגיד שכמו שהשיח על נדל"ן בציבור הוא רדוד ושטחי, השיח בטוקבקים הוא מאוד אלים. אני רואה בטוקבקים כעס נגדי ואני שואל את עצמי על מי הם צריכים לכעוס יותר: על מי שהבטיח להם מ-2011 שהמחירים אוטוטו יורדים, ורק השמות והפרצופים השתנו, וההבטחות נותרו אותן הבטחות, או עליי שהצפתי בפניהם את האמת הלא פופולרית שהתבררה כנכונה.

"בהתחלה היתה לי תחושת בוז כלפי הכותבים, אבל היא התחלפה מהר מאוד ברחמים. כי דווקא הם מדברים מפוזיציה. כולם מנתחים ומפרשנים, ואני חושב ש-90% לא מבינים על מה הם מדברים. האם הטוקבקים האלימים מטרידים אותי? זה מטריד יותר את אמא שלי ואת אשתי. אותי לא. השיח הוא אלים מאוד, אבל אני חושב שסקר בקרב הציבור הכללי שיבדוק מי יותר אמין - לשכת השמאים או הגורמים הממשלתיים, יגלה שאנחנו ננצח.

"האינטרס היחידי שיש לי בשוק הנדל"ן הוא שהשוק יעבוד בצורה בריאה ונכונה. לשמאים לא חשוב אם המחירים עולים או יורדים אלא שתהיה תנועה בשוק, והיא זו שתביא עבודה".