4 בעיות קריטיות שמבשרות רע לענף הנדל"ן ומחירי הדיור

מוקדי אי-ודאות משפיעים בצורה לא מבוטלת על התחום בשנה האחרונה ■ ניתוח "גלובס"

ריח הבחירות שעולה באוויר בעקבות המשבר המתגבש בין ראש הממשלה בנימין נתניהו לבין שר האוצר משה כחלון לא מבשר טובות לענף הנדל"ן. איך הכל תמיד קשור לנדל"ן, תשאלו? התשובה פשוטה וקשורה לאי-ודאות.

למרות קולות שכבר נשמעים היום ורותמים את הכרכרה עוד לפני הסוסים באמירות שמחירי הדירות כבר יעלו בעקבות הבחירות המתקרבות, אנחנו עוד לא שם. המהלכים השונים שנעשו בשנה וחצי האחרונות על ידי משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון לא יימחקו כל כך מהר, גם במקרה של בחירות. לא מחיר למשתכן, לא המגבלות על המשקיעים. לגבי מס דירה שלישית, זו כבר שאלה אחרת, שלא קשורה לבחירות, אלא קשור לבג"ץ.

קיראו עוד ב"גלובס"


העובדה שהמערכת הפוליטית רועדת ומשדרת אי-ודאות לכל המשק, וגם לענף הנדל"ן, מזכירה לנו שבענף שצריך ודאות מצבים כאלו מרעידים את הקרקע שאמורה להיות יציבה. הבעיה היא שלא מדובר רק במשברים פוליטיים, שלפעמים חולפים עוד לפני שהובילו לבחירות או לטלטלה אמיתית. בענף הנדל"ן כמעט כל יום נוצרת אי-ודאות חדשה. אי-ודאות שלא מאפשרת לבעלי המקצוע לדעת מה יהיה מחר ולבעלי הדירות לנסות ולהבין מה יקרה בעוד חודש או שנה.

הנה כמה מוקדי אי וודאות שמשפיעים בצורה לא מבוטלת על הענף בשנה האחרונה, מקרים שללא ספק משפיעים בצורה שלילית גם על יציאה של פרויקטים לדרך או על מהלכים של קבלנים, יזמים, רוכשי דירות או בעלי דירות שמתלבטים, למשל, אם למכור אותן או לא.

1. כתבי השיפוי: כתב שיפוי הוא מעין תעודת ביטוח שוועדת תכנון דורשת מיזם או קבלן כנגד תביעות שיוגשו בעתיד הנוגעות לירידת ערך. מדובר בעיקר בוועדות מקומיות וברצון של הרשות המקומית להגן על עצמה מתשלום פיצוי למתנגדים, אם ההתנגדות שלהם תימצא מוצדקת.

אחרי שנים שהרשויות דרשו את כתב השיפוי, החליט בית המשפט העליון שהדרישה הזו לא חוקית ויצר בלגן גדול בענף. נכון לעכשיו, ממתינים לדיון נוסף בבית המשפט בעליון בנושא ובמקביל, הוגשה עתירה לבג"ץ על ידי הרשויות. אם זה לא מספיק, במקביל מקדמים עכשיו גם הצעת חוק שעוקפת את החלטת בית המשפט. ומה בינתיים? הרשויות המקומיות שמו רגל על הברקס בכל מה שקשור לקידום תכניות חדשות.

2. היטלי השבחה: האם בפרויקט תמ"א 38 יהיה אפשר לגבות היטלי השבחה? האם רשויות מקומיות יוכלו לדרוש היטל השבחה ממוכרי דירות בגלל שהרשות אישרה תכנית שמשביחה את הנכסים שלהם, אפילו אם לא ניצלו את הזכות הזו? גם כאן אי-הוודאות חוגגת, וגם כאן ועדות ערר וגם בתי משפט מתקשים לתת תשובה אחת ברורה. אי-ודאות אמרנו? ומה בינתיים? בעלי דירות ישנות לא יודעים האם בזמן שימכרו את הדירה שלהם יצטרכו לשלם מס על הפוטנציאל של תמ"א 38 או לא.

3. שדה התעופה שדה דב: עוד נושא עם משמעות נדל"נית כבדה. לשאלה האם שדה התעופה האזרחי ימשיך לפעול בשנים הקרובות משדה דב והאם אלפי יחידות דיור ייבנו במקום או לא. במקרה הזה, אי-הוודאות נמשכת כבר זמן לא קצר כשלצד קביעות ברורות של בג"ץ וגם החלטת ממשלה, שוב השתנה המצב ממש לאחרונה. למה? כי עשרות חברי כנסת החליטו לקדם חוק שיקבע שהשדה ימשיך לפעול למרות מה שנקבע ומה שאמר בית המשפט. במקביל, גם ועדות התכנון מתקשות לדעת איזו תכנית לקדם כשכל פעם השדה זז וחוזר. אי-ודאות כבר אמרנו?

4. מס ריבוי דירות (מס על דירה שלישית): רק בשבוע שעבר התבשרנו שיש כבר למעלה מ-200 בעלי דירות שהחליטו למכור אותן כדי לקבל הטבות הגלומות בחוק החדש. אבל, הבעיה היא שמצד אחד החוק בתוקף, ומצד שני בג"ץ עוד לא סיים לדון בכל העתירות שהוגשו נגדו. האם החוק יבוטל? אף אחד לא יודע. האם הוא יחזור לדיון נוסף בכנסת ישראל? מוקדם מידי לקבוע. ומה יהיה על מי שכבר החליט למכור דירה כדי לקבל את המענק? אם לא יהיה חוק, הוא יקבל אותו? ומה עם כל בעלי הדירות המרובות, שרוצים להחליט אם למכור? הרבה שאלות פתוחות.

כל הנושאים הללו נוגעים לקבלנים, יזמים, רשויות המקומיות, ועדות תכנון וגם לבעלי הדירות. ואחר-כך מתפלאים שקשה לקבל נתונים מדויקים מצד אחד, ושהתחלות הבנייה לא מזנקות.