האוויר מתחיל לצאת מהבועה

מחירי הדירות בישראל נבלמו ואף יורדים, אך צריך לנקוט בזהירות ולחכות מספר רבעונים נוספים ■ מחירי הדירות

למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי
למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי

1. איך יודעים שיזמי הנדל"ן, שהקבלנים, שכולם, אבל כ-ו-ל-ם, כל הפעילים בשוק הנדל"ן, כולל הבנקאים, בלחץ? בלחץ מבלימת המחירים ומהתחלת תהליך אפשרי של ירידת מחירים? יודעים זאת דרך היחצ"נים שלהם: הם דוחפים אותם שוב ושוב לעמודי עיתוני הכלכלה כדי להסביר לנו למה מחירי הדירות יעלו לנצח נצחים, למה התוכניות של שר האוצר כחלון הן כמו כוסות רוח למת ולמה 2017 תהיה עוד שנת עלייה, ברצף עליות, שכאמור לא יסתיים לעולם. הם בלחץ כי הם הרי "חיים" את שוק הנדל"ן מדי יום, מדי שעה, וכמי שחיים את שוק הנדל"ן מדי יום ומדי שעה הם יודעים היטב, בעומק ליבם, שזו המגמה כרגע: של בלימה ואף תחילת ירידת מחירים, אבל הם לא יגידו זאת לעולם בקול רם. טוב, זה טבעי ואופייני לכל תחום - אנשים נוטים להגן על פרנסתם ועל רווחיהם.

קיראו עוד ב"גלובס"


2. לפני שלושה שבועות כתבתי פה, יחד עם שלומית צור, כתבת הנדל"ן של "גלובס", שמחירי הדיור נבלמו וכי יש אפילו סימנים לירידה אפשרית, רק לא מספרים לנו על זה ("אף אחד לא יגיד זאת בקול רם, אך בשוק מתכוננים לירידה", "גלובס", 27.4.2017). הכתבה הזו, שנתמכה גם בכתבות נוספות של עמירם ברקת, כתב ופרשן "גלובס" במשרד האוצר ובבנק ישראל, ושל עירית אבישר, כתבת הבנקאות של "גלובס", שהוצבו בכותרות הראשיות של "גלובס" - הצביעה על כמה איתותים שמלמדים על שינוי מגמה. שוב, כדי לשמור על הזהירות המתבקשת, חייבים להדגיש שמדובר באיתותים. שוק הנדל"ן הוא הרי שוק מסובך ומורכב מאין כמוהו, שפועלים עליו כמה וכמה גורמים ולפעמים בכיוונים סותרים (מיסוי, ריבית במשק, ריבית המשכנתאות, שוק האג"ח שמשפיע גם על ריבית המשכנתאות, היצע קרקעות, משפטיזציה של הגנה מתביעות דיירים וכד'), ולכן צריכים להיזהר ממסקנות גורפות. אבל בהחלט ניתן להבחין בכמה איתותים שמעידים על אפשרות על שינוי מגמה ולהוסיף כוכבית אזהרה לצידם: נחכה עד סוף 2017 ונראה אם האיתותים הללו תקעו יתד.

...

3. איתות נוסף שהיה השבוע הוא נתוני הלמ"ס על שוק הדירות שמוצגים פה בטבלה מפורטת: בשורה העליונה מופיעים במחירי הדיור הרבעוניים במהלך חמשת הרבעונים האחרונים (רבעון ראשון 2016 עד רבעון ראשון 2017) בסך הכול ארצי, ולצידה בחרתי מחירים של דירות 3.5-4 חדרים. אחר כך עברתי על-פני נתוני הלמ"ס לפילוחים גיאוגרפיים. אתם מוזמנים להציץ בטבלה: בממוצע ירדו מחירי הדיור ב-2.9% ברבעון הראשון של 2017 לעומת הרבעון האחרון של 2016. אם עוזבים את הממוצעים הבעייתיים, רואים שונות גיאוגרפית וגם שונות בדירות 3.5-4 חדרים. בעוד בגוש דן ובתל-אביב המחירים נותרו יציבים (בת"א דירות 3.5-4 ירדו משמעותית), רואים ירידה משמעותית בשרון, בדרום ובירושלים. אלו הנתונים, הם מונחים לפניכם, וכל אחד יכול לראות זאת מנקודת מבטו.

4. נתוני הלמ"ס? רגע, רגע, תגידו: אתה הרי מכנה אותם שקרי הלמ"ס? מה אתה פתאום מסתמך עליהם? ובכן, צודקים, אבל מדובר בנתון הרשמי היחיד שמקובל עכשיו במדידת מחירי הדיור, וגם אם הוא בעייתי, אליו צריך להתייחס. זאת ואף זאת: עוצמת הירידה הרבעונית היא משמעותית יחסית ומחייבת התייחסות, גם אם מדובר במדידה בעייתית. יתר על כן, יתר הנתונים - מכירת דירות חדשות, ירידת משקל המשקיעים, עליית ריבית המשכנתאות ועוד - הם בכיוון שמאותת בהחלט על בלימה ועל תחילת מגמה של ירידת מחירים.

5. מדי פעם אני מנהל בטור הזה שיחות עם גורם בכיר בשוק הנדל"ן, גורם חף מאינטרסים, שיש לו יכולת מצוינת להסתכל על תמונת המצב בשוק הנדל"ן המורכב ולהפיק ממנה תובנות מחכימות, שהתבררו פעם אחר פעם כנכונות. הנה הניתוח שלו: "עם כל הזהירות המתבקשת, אני חושב שישנם מספיק אינדיקטורים שיש בהם כדי להעיד ששוק הנדל"ן משנה כיוון, לאחר עשור של עליות מחירים חדות. עד לאחרונה שינוי המגמה התבטא בעיקר בירידה ברמת העסקאות בשוק, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות, אבל בניגוד לתקופות קצרות קודמות, כמו תקופת ההמתנה למע"מ אפס, הפעם הגורמים שמצננים את השוק אינם בעלי אופי חד פעמי.

"ראשית, המשקיעים: הירידה החדה ברכישות המשקיעים נמשכת כבר תקופה ארוכה, למעשה מאז העלאת מס הרכישה עליהם באמצע 2015. ירידה זו הולכת ומתעצמת, וסביר להניח כי מעבר להשפעת המס והעלייה בריבית המשכנתאות, היא מבטאת שינוי ציפיות. זה המקום להזכיר כי המשקיעים הם אלו ש'חיממו' את שוק הנדל"ן בעשור האחרון, כאשר בשיא פעילותם, ב-2010, הם ריכזו שליש מהעסקאות בשוק (לעומת שיעור *נורמלי* של 20% לערך עד 2005). שינוי הציפיות בא לידי ביטוי גם בגידול במכירות המשקיעים. בהקשר הזה צריך לזכור שככל שהמשקיעים ממתינים עם מכירת הדירות, שיעור מס השבח שלהם הולך ועולה. כך שאפילו אם הם חושבים שמחירי הדירות יישארו ללא שינוי, מס השבח שלהם ילך ויעלה (בעגה המקצועית זה נקרא "שיטת החישוב הלינארי").

"אשר לזוגות הצעירים - אין ספק, הירידה החדה ברכישת דירות חדשות היא בין היתר פועל יוצא של המתנת הזוגות הצעירים למכרזי מחיר למשתכן (כמו גם של הירידה ברכישות המשקיעים). הקבלנים כמובן טוענים ש'אין מספיק דירות מוזלות לכולם', אבל לא היינו באמת מצפים לתגובה אחרת מהם. רק לפני כשנה התפרסם מחקר של בנק ישראל שקבע שהמחסור בדירות, שגורמים רבים חשבו שהוא עומד על כ-100 אלף דירות, הוא בעצם הרבה יותר נמוך ומסתכם כנראה ב-50 אלף. זה, אגב, חלק מהבעיות בניתוח שוק הנדל"ן. כנראה יותר מאשר 'אין מספיק דירות', אין מספיק נתונים. כך למשל, רק לאחרונה התבשרנו על ידי הלמ"ס, כי הם מפסיקים לפרסם את מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, כי הם 'בודקים את הנתונים'. נתון זה חשוב מאין כמותו, ועד לעצירת הפרסום הצביע על רמת שיא של 15 שנים במלאי הלא מכור (כ-32 אלף דירות).

"אז מי נשארו לנו בצד הביקוש? משפרי הדיור. לכאורה, להם לא נוגעת הכבדת המיסוי על המשקיעים ולהם לא רלבנטיים מכרזי מחיר למשתכן (לאחרונה דווקא יש שינוי במכרזים אלו, ובחלק מהם מוקצות דירות גם בשוק החופשי), אבל הם לא פועלים בחלל ריק. הם תלויים במשקיעים ובזוגות הצעירים במובן זה שהאחרונים הם קהל היעד העיקרי של הדירות 'הישנות' שלהם (בפרט שהמחוקק קיצר להם את התקופה שבה הם יכולים להחזיק בשתי הדירות מבלי להתחייב במס כאילו היו משקיעים).

"כך שבסיכומו של דבר, אם מבינים שאין בסיס אמפירי לטענה הרווחת אצל רבים, שלפיה 'מחירי הדירות תמיד יעלו', ואם ערים לשינויים שחלים בשוק, יותר סביר לצפות שירידת המחירים בחודשיים האחרונים מבשרת על שינוי מגמה ולא על משהו ארעי".

eli@globes.co.il

מחירי הדירות

לכתבה הקודמתטעויות החישוב של קרן נויבך