סקר מפתיע: זו המגמה בשוק הדיור לפי בעלי המקצוע בתחום

הסקר של אתר מידרג, שהשתתפו בו מתווכים, שמאים ויועצי משכנתאות, מפתיע משום שבדרך-כלל אנשי המקצוע בשוק הנדל"ן נוטים להיות אופטימיים באשר לכיוון השוק ■ גילוי נאות

למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי
למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי

מחירי הדיור / איור: גיל ג'יבלי
 מחירי הדיור / איור: גיל ג'יבלי

1. בשבוע שעבר הצגתי פה את "קורות חייו" של מדד הדיור מתחילת 2016 - לא רק את המדד הסופי, אלא את "סיפור חייו", חודש בחודשו. מתברר שכל מדד עובר ארבע קריאות בחודש, ובכל המקרים הנתון הסופי אינו זהה לנתון הראשוני באותו חודש. לפעמים הפער הוא זניח יחסית, לדוגמה 0.1%, והכיוון הוא אותו כיוון, אבל לפעמים השינוי הוא כה גדול, עד שהוא מציג באור לא נעים את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בראשותו של פרופ' דני פפרמן. למשל, חודש שהתחיל בירידה של 0.3% והסתיים אחרי ארבע קריאות בעלייה של 0.5%; או חודש שהתחיל בעלייה של 0.5% והסתיים בירידה של 0.2%, וכך הלאה.

פרופ' פפרמן והלמ"ס צריכים להבין שזה לא יכול להימשך כך, במיוחד לא בתקופה שבה המחירים כנראה נבלמים וכל מדד לכאן או לכאן הוא סיבה לחגיגה, אף שבפועל אין לו שום משמעות. בלמ"ס לא צריכים להתבייש להיעזר בגופים מקצועיים בינלאומיים, כמו היורוסטאט, הלשכה המרכזית של האיחוד האירופי, או OECD כדי להפחית את מידת הסטיות הגדולות מהקריאה הראשונית. זו לא בושה ואפילו חובה: חובה לכל הפעילים בשוק הנדל"ן שמקבלים מדי חודש מספר שהוא לרוב רחוק (קצת או הרבה) מהמציאות.

קבלנים בלחץ: כך תגרום הגרלת הענק לירידת מחירי דירות בארץ

loading

2. הסטיות הגדולות במדד הדיור של הלמ"ס, שהופכות אותו למעשה ללא רלוונטי ביום הפרסום, ממחישות עד כמה חשובים לפעמים "הקולות מהשטח" - הקולות של פעילים בשוק הנדל"ן. מדובר כמובן בצרכנים עצמם, בקוני הדירות ומוכריהן (לכל אחד אינטרס אחר כמובן), אבל גם בחבורת בעלי המקצוע שמתפרנסת מהענף, לדוגמה מתווכים, שמאי מקרקעין ויועצי משכנתאות.

קיראו עוד ב"גלובס"


בעניין הזה בא לעזרנו אתר מידרג (www.midrag.co.il), שמוכר לציבור כאתר שבו מדורגים בעלי מקצוע. האתר אסף במשך עשור כ-400 אלף חוות דעת מלקוחות על בעלי מקצוע מתחום הצווארון הכחול, ולאחרונה נכנס גם לתחומי הנדל"ן והחל לדרג יועצי משכנתאות, שמאי מקרקין, מתווכים ועוד.

לדברי מנהל האתר, נוחם אוחנה, "חוכמת ההמונים עבדה עד כה מצוין עם שיפונציקים ומוסכניקים ואני משוכנע שהאתר יצליח, בעזרת הגולשים, לייצר דירוג מדויק ואמין של אנשי המקצוע גם בתחומי הצווארון הלבן".

3. במסגרת סקר שערך, ביקש אתר מידרג מאנשי המקצוע בתחום הנדל"ן לענות על כמה שאלות הנוגעות לכיוון של מחירי הדירות. סך הכול ענו 120, מדגם די רחב: 50 מתווכים, 40 יועצי משכנתאות ו-30 שמאי מקרקעין. שימו לב לנתונים הכלליים: 46% מבעלי המקצוע בתחום הנדל"ן חושבים שהמחירים יקפאו בשנה הקרובה, 38% חושבים שהם ימשיכו לעלות ו-16% חושבים שהם יירדו. כלומר, 62% מקרב בעלי המקצוע אינם מצפים לעליית מחירים, וזה כנראה מה שאכן קורה בשטח: בלימת מחירים.

נתוני הסקר (שוב, מדובר בסקר וחשוב להדגיש זאת) מפתיעים משום שמדובר בבעלי מקצוע שמתפרנסים מהשוק ולכן האינטרס הברור והמובהק שלהם הוא שהמחירים ימשיכו לעלות, שיהיו יותר עסקאות ויילקחו יותר משכנתאות. לכן, בהתחשב באינטרס המובהק שלהם, הנתונים ממחישים עד כמה מגמת הבלימה של מחירי הדיור מובהקת. אפילו בעלי המקצוע בענף אינם יכולים להתכחש לה.

לצד הסקר הביא האתר כמה מהדעות ומהמחשבות של המתווכים, השמאים ויועצי המשכנתאות על השוק שבו הם עובדים. הם הרי אלה שחיים אותו מדי יום, הם אלה שעם היד על הדופק - לא עיתונאים ולא סטטיסטיקאים. לכן אני רואה חשיבות גדולה, למרות האינטרסים, בהבאת הקולות שלהם. אלה קולות מהשטח, שמרגישים מה באמת קורה בשוק הנדל"ן, ולא מדד מתוקן שמתפרסם באיחור של כמה חודשים.

eli@globes.co.il

מה אומרים אנשי המקצוע

רון חבר, שמאי מקרקעין

"להערכתי, למהלכי הממשלה לא תהיה השפעה בשנה הבאה, ועקב המחסור בהיצע, המחירים ימשיכו לעלות אך יתמתנו במקצת. ייתכן שבטווח הבינוני תהיה ירידת מחירים כלשהי או הקפאה של עלייה, אך בטווח הארוך, עקב המבנה המיוחד של ישראל - היצע מאוד מוגבל מצד אחד ושיעור ילודה גבוה יחסית למדינות המערב ועלייה של יהודים מהעולם מצד אחר - יחזרו המחירים לעלות".

עו"ד חננאל ברהום, שמאי מקרקעין וכלכלן

"תוכנית 'מחיר למשתכן', הגם שלא תרמה רבות להגדלת ההיצע הכללי, תוביל בסופו של דבר לשני שינויים חשובים אחרים: הראשון מורגש כבר כיום והוא ירידה בביקושים לדירות בשוק החופשי, מאחר שהזוכים בתוכנית מפסיקים לחפש דירה. השינוי השני והגדול יותר יקרה בשנים הקרובות, כאשר אותם אלפי דירות יימסרו לזוכים והם יעברו להתגורר בהן או יציעו אותן להשכרה. אז נראה תגובת שרשרת של הגדלת היצע ו/או צמצום בביקושים לשכירות, מגמה שתוביל להורדת מחירי השכירות והרווחיות של המשקיעים.

כמובן, היה עדיף שמוסדות התכנון היו מגדילים את היצע הדירות הכללי בשוק החופשי אך במצב של כשל השוק העמוק הקיים כיום, תוכניתו של כחלון נראית ברירת המחדל הטובה ביותר. אם התוכנית תימשך בהיקף בנייה גדול, נוכל לראות בטווח של שנתיים-שלוש גם ירידה במחירי הדירות".

רוסלן שמר, יועץ משכנתאות

"שוק הנדל"ן למגורים בישראל הגיע לנקודת מיצוי מסוימת מתחילת 2017, הן בשל העלאת הריבית על המשכנתאות, הן בשל העלייה החריגה במחירי הדיור בשנים האחרונות והן בשל הצפי של חלק מזכאי 'מחיר למשתכן'. בנוסף, חוק דירה שלישית הביא לחוסר ודאות זמנית לגבי עתיד הנדל"ן למגורים. מי שמעדיף לרכוש בית במקום לשלם שכירות ויכול לעמוד בתשלומים השוטפים - עדיף שירכוש בית גם היום.

להערכתי, משקיעים רבים יעדיפו להעביר את ההון להשקעה לשווקים מחוץ לישראל או שיעדיפו אפיקי השקעה אחרים דוגמת בורסה ומניות. ההיצע ההולך וגדל של דירות חדשות שנבנות, הדירות שייצאו לשוק בעקבות חוק דירה שלישית, והיעדר יכולת כלכלית של רוב הזוגות הצעירים להגיע להון עצמי התחלתי של 400 אלף שקל לרכישת דירה - כל אלה עלולים להביא את הענף להאטה מסוימת במחירי הדירות בשנים הקרובות".

עידית אליצור, יועצת נדל"ן

"להערכתי, לכל עיר יש שוק משלה, ועדיין, כשהשוק מתקרר וקונים יושבים על הגדר, ההפסד כולו שלהם - כי אם כבר יש לכם הכסף ואישור משכנתה, למה אתם מחכים? המחירים לא יירדו, מקסימום יישארו במקום, אבל אז הכסף שלכם שווה פחות, במיוחד אם זו דירה ראשונה. דווקא כשיש הקפאה/עצירה קלה בשוק, זה הזמן לחפש את בית החלומות, כי יש מבחר ותוכלו להתמקח ולנהל מו"מ. הרי אלה שקנו חייבים למכור והם מוגבלי זמן ותשלומים. עצתי: אל תשבו על הגדר, כי אתם מפסידים".

היקף הפעילות-מחירי הדירות-סקר אנשי נדלן
 היקף הפעילות-מחירי הדירות-סקר אנשי נדלן

היקף הפעילות-מחירי הדירות-סקר אנשי נדלן
 היקף הפעילות-מחירי הדירות-סקר אנשי נדלן