הון או תשואה?

מבט על הדיור בעולם כהשקעה - ועל מה שקורה אצלנו בתחום זה

ניו יורק, מנהטן תחתית, מימין נהר ההדסון ומשמאל האיסט ריבר / צילום: רויטרס
ניו יורק, מנהטן תחתית, מימין נהר ההדסון ומשמאל האיסט ריבר / צילום: רויטרס

המחאה החברתית החשובה אצלנו, לפחות בכל הקשור לעת האמרונה, הייתה סביב נושא הדיור. זה התל-אביבי אמנם, אבל אנו יודעים שברוב חלקי הארץ ישנה מצוקה גדולה לקנייה, ואף להשכרה, עבור הסובבים סביב המשכורת הממוצעת במשק, ושאינם בעלי המזל לקבל סיוע מן ההורים עד הגיעם לימים טובים יותר.

בכל אופן, שתי תמונות יפות במיוחד בתחום זה, הבאות מחו"ל דווקא, עוררו בי עניין. בגדול, אנו מדברים על שני אספקטים של נושא אחד: עלות הדיור למגורים לקונים אותו, ולאלה השמים בו את מעותיהם לצורכי השכרה כהשקעה תשואתית מול השקעה הונית. שתי התמונות נלקחו מאתר zerohedge.

התמונה הראשונה מייצגת את העלות של דירה בגדול של 60 מ"ר רבוע, בערים שונות בעולם, וזאת במונחי שנים של משכורת אופיינית לעובד מנוסה בתחום השירותים: 

משה-שלום-דיור-03-10-01
 משה-שלום-דיור-03-10-01

כמה מילים על המוצג:

קיראו עוד ב"גלובס"


כדור מלא כהה מייצג את המספר הנוכחי של שנים,
הכדורים הבהירים יותר מייצגים את תחום השנים האפשרי,
וכדורים הריקים-לבנים מייצגים את הערך שהיה למדידה זו בשנת 2007.
(דהיינו בשנה שלפני משבר ה-הסאב-פריים הגדול).

אני לא יודע אם בכלל היינו ברשימה של הערים הנמדדות, אבל גם אם לא מעניין מאוד לראות שמדובר בתחום עצום של תוצאה:

מפחות של 5 שנות עבודה בערים שבארה"ב (שיקגו, בוסטון, לוס-אנגלס), ועד 20 שנים של עבודה קשה בהונג-קונג, כאשר רוב הערים באמצע הן אירופאיות, עם ניו-יורק וסן-פרנסיסקו כערים אמריקאיות מיוחדות ביוקר שלהן.

ממה שאני זוכר, המספר המקובל בתל-אביב נמצא סביב ה-140-150 חודש, דהיינו כ-12 שנים של עבודה. מה שממקם אותנו בין טוקיו ו-פריז (האם זו סביבה הגיונית להימצא בה?...). מן המוצג ברור דבר אחד: הכסף הגדול חזר לנדל"ן היוקרתי יותר אבל משבר 2007 עדיין נותן אותותיו לגבי השוק האמריקאי הכולל יותר כאשר הונג-קונג היא צורה לציין את ההשפעה הסינית המיידית מבלי להיכנס לבועה שבמדינה עצמה. אבל כאן נשאלת השאלה: האם הרוכשים רואים ברכה מן ההשקעה כתשואה או כעניין הוני? לצורך זה לפנינו עוד תמונה: 

משה-שלום-דיור-03-10-01
 משה-שלום-דיור-03-10-01

בתמונה זו מיוצגת כמות השנים שלוקח לשכר דירה לקנות את הדירה המושכרת. מאותו סגנון ציורי אנו רואים שהתשובה לשאלה לעיל די ברורה: דווקא בארה"ב אלמנט התשואה גדול, וחשוב יותר, כאשר לוקח הרבה פחות שנים לכסות שם את ערך הדירה בחודשי שכירות.

לעומת זאת, באסיה, ובמיוחד באירופה, הדברים נוטים הרבה יותר לתקווה של גידול ערך הוני של הנכס, והרבה פחות של כיסוי ההשקעה על ידי משכיר המקום. שוב, אין לי נתונים מדויקים ומעודכנים עבור ארצנו אבל אם ניקח דירה בשוויי של 2 מילין שקל המושכרת בכ-5,000 שקל לחודש, נגיע למספר של 32-33 שנים עד כיסוי ערך הדירה בעזרת ההשכרה.

וזה מכניס אותנו לקטגוריה של ההשקעה ההונית הרבה יותר מאשר ההשקעה המקווה לתשואה חודשית. יש כמובן תחושה שהכול כאן יקר מאוד אבל שתי התמונות האלה שמים את ישראל בסביבה האירופית הנוכחית, בכל הנוגע לעלות ולציפיות המשקיעים, ולא כתופעה חריגה במיוחד.

■ משה שלום - מנתח שווקים פיננסים. 

*** אני מנתח שווקים פיננסיים, ולא יועץ השקעות מורשה. יובהר ויודגש כי כל האמור בכתבה, בניתוח שווקים זה, או בדוא"ל המוגש כאן, אינו מהווה ייעוץ השקעות, המלצה לפעולה מכל סוג שהוא, ואין בו שום אלמנט הלוקח בחשבון את הנתונים של הקורא, או המשתמש בחומר, ואינו מתחשב בצרכים הייחודיים לו. במידע, בניתוחים, בכל האמור כאן, או בחלקיו, אין, בכל אופן שהוא, חוות-דעת, או העדפה, אשר אמורה להביא להשקעה כל שהיא במכשירים, כלים, ניירות ערך, או כל נכס פיננסי או אחר. יובהר ויודגש עוד, כי על הקורא, או המשתמש, לבדוק את המידע המתפרסם כאן, לאמת אותו, ולבחון את מידת התאמתו לצרכיו, להעדפות ההשקעה שלו. כמו כן, אין בחומר הכתוב, או המוצג, כדי להבטיח רווח, או תשואה, מכל סוג שהוא. יובהר, ויודגש עוד, כי במידע הנמסר כאן, עלולות ליפול טעויות, וכי אפשר שיחולו בו שינויים המתחוללים ללא אתראה מוקדמת. אפשר שגם יימצאו סטיות, בשיעור כזה או אחר, בין המתואר, או המצוין, בחומר הכתוב, לבין מצב הנכסים בפועל. יודגש ויובהר עוד, כי קבלת ההחלטה בדבר השקעה מכל סוג שהיא, במידה ונעשתה לאחר קריאת הכתוב בניתוחים המוצגים כאן, או על סמך נתוני שוק המוצגים בכתוב, היא על אחריותו של הקורא, או המשתמש, בלבד. 

לכתבה הקודמתהשקעה יתרה