פרשנות: אל תצפו לתמונה מדויקת של שוק הדיור

מה המגמה האמיתית בשוק הדיור? גם אם תרצו לדעת, לא תוכלו לסמוך על נתוני המדידה של הלמ"ס ■ הודעת הלמ"ס שחשפה מודל למדד מחירי הדירות ■ פרשנות

למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי
למכירה ולהשכרה / צילום: תמר מצפי

1. לזכותה של הלמ"ס ייאמר דבר אחד: היא הודתה בפועל היום שיש בעיות אמינות לא פשוטות במדדי הדיור, כפי שהסברתי פה פעם אחר פעם. לזכותה ייאמר שהיא גם ערה לביקורת הזאת ומנסה לשפר את אמינות ומהימנות כלי המדידה בשוק הדיור. כאמור, כל עוד המגמה בשוק הדיור הייתה עלייה מובהקת, ניחא - איכות ואמינות הנתונים רק הדאיגה. אבל, כשנתוני הלמ"ס עצמם מצביעים על בלימה במחירי הדיור, הרגישות לאמינות ולסטייה בנתונים היא גבוהה מאוד. צריך להבין: גם על-פי נתוני הלמ"ס הלא-ממש איכותיים, קצב עליית המחירים השנתי ירד לרמה של כ-2%-3% במקסימום, ולכן כל סטייה בנתונים היא משמעותית ויכולה להפוך לגמרי את המגמה - מעלייה לירידה.

2. ישנן כמה בעיות, האחת גדולה וכללית, ואליה נלוות כמה בעיות במדדי הדיור. הבעיה הגדולה היא המוניטין הגרועים של נתוני הלמ"ס, כיוון שהם לא מתקרבים לאיכות המוניטין של מדד קייס-שילר האמריקאיים (שנקרא על שם של הכלכלנים רוברט שילר, שזכה בפרס נובל, וקרל קייס). המדד הזה בודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק. הוא נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם בו יש בעיות: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות, והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה - הרי דירה אינה מוצר הומוגני. כמובן שכל מדד תלוי במספר העסקאות שהוא בודק - ככל שהמספר נמוך יותר, המדד אמין פחות- זה נכון גם לקייס-שילר. את הבעיה הזו אי אפשר לפתור במטה קסמים, אבל בזמן מסוים נצטרך לעבור לשיטת המדידה המקובלת בארה"ב.

פער מהמציאות? מודל חדש למדד מחירי הדירות

loading

בעיית האמינות ניכרת היטב גם בתיקונים החוזרים ונשנים למדדים שנקבעו, תיקונים שבחלקם הופכים לחלוטין את המגמה: מעלייה לירידה - או להפך - בהפרשים די גדולים, שמגיעים לעתים ל-0.3%-0.4%. זה בוודאי לא משדר לציבור אמינות - ואת זה מבטיח הלמ"ס ומי שעומד בראשו, פרופ' דני פפרמן, לשפר. חובת ההוכחה עליו. תיקון של מדד שלוש-ארבע פעמים למדד מסוים משדר חוסר רצינות.

3. חובת ההוכחה של הלמ"ס תקפה גם לשינויים שעליהם הכריזה היום. היא אמורה לפרסם מדדים אזוריים ומדד נפרד לדירות חדשות ולדירות יד שנייה. תוספת המדדים האזוריים היא כנראה תגובה לביקורת שנמתחה פה על המשקל הגבוה של מחוז ת"א. כזכור, הלמ"ס מעניקה את המשקלות הגבוהות של מחוז ת"א (למעלה מחמישית מהמדד) לפי שווי המלאי של הדירות, ולא לפי מספר הדירות. האם מדידה כזאת היא נכונה? ספק רב, ובכל מקרה פרסום מדדים אזוריים ואף עירוניים הוא מבורך (בתנאי שיתבצע כאמור) ויצביע על המגמות היותר רלוונטיות לציבור. בנוסף, ההנחה היא, למרות שהלמ"ס טוען שלא כך הוא, שמחוז ת"א, בגלל משקלו המשמעותי במדד, מושך למעלה את המדד הארצי בגלל העלייה החריגה במחירי הדירות בו.

4. בעיה משמעותית נוספת היא נתון קריטי שלא מתפרסם: כמה דירות חדשות שהוחל בבנייתן עומדות בשוק "על המדף"? כבר חודשים ארוכים שהלמ"ס אינה מפרסמת את הנתון הזה, כיוון שהודתה בעצמה בבעיית המהימנות של הנתונים. כזכור, בפרסום האחרון, לפני כשלושת רבעי שנה, עמד מלאי הדירות הלא מכורות על כ-32 אלף דירות. ואם נניח שהיום הזה עלה לכ-40 אלף (הרי מכירת דירות חדשות צונחות), היה אפשר לשפוט טוב יותר וללמוד אם הקבלנים לחוצים (והם לחוצים). זו הרי כלכלה פשוטה: ככל שהמלאי גדל וככל שהזמן מתארך, הלחץ להוריד מחירים הולך וגובר - מה שלדעת רבים קורה בשוק הנדל"ן ועדיין לא משתקף במדדים הרשמיים. הלמ"ס ממשיך לחכות, לגרסתו, לנתוני משרד השיכון, והציבור ימשיך לחכות לנתון בסיסי שלא מתפרסם כבר זמן רב.

קיראו עוד ב"גלובס"


5. סוגיה מורכבת נוספת במדדי הלמ"ס היא הורדת משקל הדירות ב"מחיר למשתכן", בטענה לכאורה לגיטימית שהדירות אינן סחירות בשוק, כי אין אפשרות למכור אותן בחמש השנים הראשונות מיום קבלת המפתח. טענה נוספת, לכאורה הגיונית, היא שמחיר הדירות בתוכנית אינו משקף את מחיר השוק. כפי שהסברתי בעבר, במדד המחירים לצרכן הכללי נכללים גם מוצרים בפיקוח. כלומר, מוצרים שמחיריהם לא בהכרח משקפים מחיר שוק. לכן הטענה הזאת איננה רלוונטית.

לעניין הסחירות: משך ההחזקה הממוצע של דירה בישראל גבוה מחמש שנים, ולכן המגבלה בתוכנית "מחיר למשתכן" איננה אפקטיבית. כלומר, הדירות הללו היו צריכות להיכנס למדד וכנראה היו תורמות לירידתו, במיוחד כאשר התוכנית צוברת תאוצה ומשקלה בשוק הדיור הופך למשמעותי מאוד. נדמה לי שבלמ"ס יודעים זאת היטב ולכן העלו את הרעיון של פרסום מדדים נפרדים לדירות חדשות ולדירות יד שנייה, כך תוכל תוכנית "מחיר למשתכן" לקבל ביטוי במדד הדירות החדשות. מתי זה יקרה - ומתי יקבל הציבור תמונה אמיתית על שוק הדיור? אני מסופק מאוד אם הציבור יקבל תמונה טובה על שוק הדיור בשיטות המדידה הקיימות, ובכלל - צריך להבין דבר מאוד חשוב: הרבה פעמים הסטטיסטיקה הרשמית מפגרת בכמה חודשים אחרי המציאות בשטח, לא רק בתחום הדיור אלא בתחומים נוספים אחרים.