התחדשות עירונית: מהו חוק המארגנים ואיך הוא תומך בדיירים?

*** הכתבה בשיתוף משרד עו"ד צבי שוב

התחדשות עירונית היא, למעשה, עסקת קומבינציה משודרגת בין בעלי זכויות בדירות לבין חברות יזמיות. בעוד שבעסקאות קומבינציה רגילות מדובר בדרך כלל בהתקשרות בין בעלי קרקע בודדים לבין יזם, הרי שבעסקאות להתחדשות עירונית מדובר בהתקשרות של מספר רב של בעלי דירות, אשר לעיתים נדרש תהליך ארוך לשם גיבוש זהות האינטרסים שלהם, על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית. מן הצד האחר, ישנן חברות יזמיות רבות המעוניינות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, אך ברצונן להיכנס לעסקה בשלב בו קיימת בשלות של בעלי הזכויות לתהליך, ויש כבר רוב מינמלי נדרש להוצאתו של הפרויקט לפועל. בתווך הזה נדרשים גורמים מארגנים, אשר תפקידם לייצר מערכת של הסכמות בסיסיות בין הדיירים, שלפיה ניתן יהיה לקדם פרויקט בשילוב חברה יזמית.

במרבית המקרים, הגורמים המארגנים הם נטולי ממון, הם מבקשים לקדם את עסקאות ההתחדשות העירונית ונוטלים את הסיכון של הזמן הראשוני שמושקע בתהליך. אך הם עושים זאת, בין היתר, לנוכח העלות הנמוכה של הכניסה לתחום ה"ארגון" אל מול הסיכוי להפקת רווח גדול, ככל שהפרויקט יצליח.

גורמי ביניים אלה ידועים בשם בעל הקונוטציה השלילית "מאכערים", או בשמם הלגיטימי יותר - "המארגנים". תחום זה של המארגנים הוא חדש יחסית ואיננו מוסדר. בעוד שחלק מאותם מארגנים אכן יודעים את העבודה ופועלים במרץ לקידום הפרויקט, אחרים מבקשים לזכות בהתחייבות מבעלי הזכויות על מנת לקבל כספים מחברות יזמיות, תוך שהם עושים את המינימום הנדרש לקידום הפרויקט. לעיתים הם אף פוגעים בקידום של פרויקט חלופי, שיכול היה לקרום עור וגידים.

"על מנת להימנע ממצבים בהם בעלי זכויות מוצאים עצמם תקועים לתקופה בלתי מוגבלת לנוכח התנהלות לא ראויה של מארגן, ביקש המחוקק להשליט סדר במוסד המארגנים. כל זאת תוך שהוא תוחם את פועלם בלוחות זמנים ברורים ומטיל עליהם חובות זהירות, הגינות ושקיפות כלפי בעלי הזכויות", אומרת עו"ד דניאל גלעדי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המתמחה בתחומי הנדל"ן, ההתחדשות העירונית והתכנון והבנייה. בכלל זה, בליווי משפטי הן של יזמי פרויקטים והן של דיירים בתחום ההתחדשות העירונית.

- מהן מטרות החוק העיקריות?

"החוק יוצר הבחנה בין יזמים למארגנים, ובהתאם גם בין עסקאות התחדשות עירונית שנחתמות בין הדיירים ובין היזם, לבין הסכמים לארגון פרויקט התחדשות עירונית, הנחתמים עם המארגן, המהווים את השלב המקדמי יותר של הפרויקט. בו בזמן מטיל החוק על המארגן חובות הגינות, זהירות וסודיות כלפי בעלי הזכויות. החוק אמנם דן בעיקר בתפקידי המארגן, ובתוקף הסכמי ההתקשרות של בעלי הזכויות מולו, אך יש בו התייחסות גם ליזם ולתוקפם של ההסכמים הנחתמים בינו ולבין בעלי הזכויות".

- מהן החובות החלות על המארגן?

"לשם התקשרות בעסקה לארגון התחדשות עירונית, על המארגן חלים תנאי סף לפיהם עליו לכנס את בעלי הזכויות עוד בטרם התחלת ההחתמות לשם מתן הסבר על התהליך, ההסכם, וכוח הזכויות שלהם, ולאחר מכן לפרסם פרוטוקול מסכם. לאורך כל התהליך עליו לפעול בשקיפות יתרה ולהסביר האם הוא פועל מטעם יזם כלשהו, האם יהיה זכאי לתשלום מהיזם ומהו העניין האישי שלו בהתהליך".

- מה החוק דורש באשר להסכם אל מול המארגן?

"החוזה חייב להכיל פרטים מזהים של המארגן ואת לוחות הזמנים שנקבעו על פי החוק להחתמת אחוז מסוים של בעלי זכויות, וקידום תכנוני של הפרויקט, על מנת שההסכם יישאר בתוקף. במידה והמארגן לא יעמוד בתנאים הקבועים בחוק, החוזה יבוטל באופן אוטומטי ללא כל תמורה למארגן".

- מהן אבני הדרך המרכזיות בהם על המארגן לעמוד על מנת שהחוזה מולו יישאר בתוקף?

"החוק מגדיר מהם שיעורי החתימות המינימליים (שיעורים שונים בהתאם לכמות היחידות בבניין רלוונטי - א.ש.), שעל המארגן להציג על מנת שההסכם מולו יישאר בתוקף. כך החל מיום חתימת בעל הזכויות הראשון בבניין, החוזה יהיה בתוקף לחצי שנה, כאשר לאחר מכן החוק מבדיל בין קידום פרויקט במתווה של תמ"א 38, או במתווה של פינוי בינוי (לוחות הזמנים לפרויקטים של פינוי בינוי הם ארוכים יותר - א.ש.). החל ממועד חתימת בעל הזכויות הראשון בבניין, ועל מנת שההסכם עימו יישאר בתוקף, בהתאם למועדים הקבועים בחוק, על המארגן לפעול להחתמת יתר בעלי הזכויות. כך שבסוף תהליך ההחתמה הוא יחזיק בחתימות של 80% מבעלי הזכויות בבניין לצורך פרויקט על בסיס הוראות תמ"א 38 או 66% מבעלי הזכויות בבניין לצורך קידום פרויקט פינוי בינוי.

"הארכת תוקף ההסכם לאחר מכן מותנית בקידום תכנוני של הפרויקט. אם במהלך התקופה קידם המארגן תב"ע למתחם פינוי בינוי, אשר נקלטה במוסדות התכנון, יוארך תוקף ההסכם ב-4 שנים נוספות ממועד קליטת התוכנית ועוד שנה נוספת במידה והתוכנית הופקדה. במידה והגיש המארגן בקשה למתן היתר בנייה על פי הוראות תמ"א 38, יוארך תוקף ההסכם ב-6 חודשים נוספים מיום חתימת בעל הזכויות הראשון על ההסכם.

"מכאן שבמקרה של קידום פרויקט תמ"א 38, התקופה המקסימלית בה הסכם עם מארגן יהיה בתוקף עומדת על שנתיים, ובמקרה של מארגן המקדם פרויקט פינוי בינוי, הסכם עם המארגן יעמוד בתוקף לתקופה מקסימלית של 7 שנים".

- האם לדעתך החוק נותן מענה טוב לאי הסדר היחסי הקיים ביחס של הדיירים אל המארגנים והיזמים?

"מדובר על חוק מתבקש שקובע גבולות גזרה, אך עדיין על הדיירים להבין כי אינו מסיר מעליהם אחריות כלל וכלל בשלבים של טרום החתימה, אם אל מול המארגן ואם אל מול היזם. מכאן, ראוי שהדיירים יהיו מודעים לזכויותיהם ולא ימהרו לחתום על הסכם עם כל מארגן שמחזר על הפתחים; עליהם להימנע מלחתום על הסכמים הכובלים אותם ללוחות זמנים ארוכים ללא כל התחייבות מצד היזם ומומלץ שיפנו לקבל ייעוץ משפטי ממומחים בתחום, אף בעניין זה וטרם החתימה למארגנים. זאת על מנת להימנע מטעויות שעלולות לעלות להם ביוקר".

עו"ד דניאל גלעדי, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המתמחה בתחומי התכנון והבנייה והנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט

לכניסה לאתר הקליקו כאן