משכירי הדירות אחראים לכל מה שרע בשוק המגורים? לא בטוח

הודאת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי קיימת הטיה במדד שכר הדירה שהיא מפרסמת מדי חודש (וממילא גם במדד המחירים לצרכן) שבה ומזכירה לנו שבישראל יש כבר היום שוק שכירות ענק. כ-600 אלף דירות, רבע מכלל הדירות בישראל, כמות שמציבה אותנו במקום טוב באמצע במדד בעלות-שכירות מול יתר מדינות העולם (לא על הרבה דירוגים בינלאומיים אפשר לומר זאת).

השינוי המשמעותי ביותר ביחס למדינות אחרות הוא שאצלנו שוק השכירות למגורים (להבדיל מהשכירות המסחרית) הוא ענף פרטי ומבוזר באופן חסר תקדים. מדובר בשוק המתנהל רובו ככולו בין אזרחים פרטיים, אותם אלה ששר האוצר מעדיף כמובן לקרוא להם "משקיעים" ומאשים אותם בכל מה שרע בשוק המגורים.

אלא שדוח הוועדה המייעצת לבחינת נתוני הדיור מגלה לנו שזה לא בהכרח רע. להבדיל מ"מוצר" שנמכר או מושכר על-ידי חברה בע"מ (כמו ברוב מדינות העולם), חברות עסקיות שמוכרחות כמובן למדוד את עצמן ביחס למחיר הכסף, להשקעות אלטרנטיביות הקיימות בשוק וכו' - ישנו יתרון מובנה בעסקים המתנהלים מול בעלים שיש להם שם פרטי ושם משפחה.

כמה יתרון? לפי בדיקה שערכה הלמ"ס עצמה, על פני השנים 2004-2015 "ממצאי הבדיקה מראים ששוכרים שהחליפו דירות שילמו בממוצע 6.6% יותר משוכרים שנשארו בדירותיהם". יתרה מכך, בין 2008 ל-2012, כשמחירי הדירות החלו להמריא (ובאוצר הדגישו שזה רק בגלל ספקולציות של רוכשים ומשקיעים), הפער בין שוכרים חדשים לבין מחדשי חוזים עמד בממוצע על 10.5% בשנה.

זה גם מאוד הגיוני: כשהמשכיר מכיר את השוכר מזה תקופה, והוא נדרש רק לחידוש חוזה ולגביית מחזור צ'קים חדש - הוא יחשוב פעמיים לפני שהוא יקפיץ לו את המחיר. גם בגלל שלאנשים יש לב (מסתבר שגם למשכירי דירות, לפחות לחלקם), גם בגלל שממילא חלק מהמשכירים הם יורשים או בעלי דירות ותיקים שלא מודדים בכל רגע את מחיר הדירה התיאורטי מול השכירות, וגם בגלל שמציאת שוכר חדש - אפילו אם מדובר על דירה אטרקטיבית במרכז תל-אביב - היא כאב ראש לא קטן.

אבל אם המשכירים הפרטיים מתגלים - לפחות במבחן הממוצע - כאמפתיים למדי, ואולי אפילו כמעט נאיביים, מדובר באיתות נוסף לכך שהממשלה נוסעת לגמרי בכיוון ההפוך. עם כל הכבוד לניסיון החיים בשכירות של סתיו שפיר, רועי פולקמן ואפילו משה כחלון (עד לפני כשנתיים גם שר האוצר גר בשכירות) - ייתכן שהפולטיקאים שלנו מנופפים לשווא (ועוד עם עיניים עצומות) בחרבות שלופות נגד המשקיעים/משכירים.

מול הברדק שהתגלה בנתונים, מותר בהחלט לצפות שמדיניות ממשלתית תהיה קצת יותר יסודית ומעמיקה מכזו שאולי מבוססת בסך-הכול על נקמנות קטנונית במשכיר מרושע שהם פגשו במהלך החיים.