הנקראות ביותר

למה אתם מתעקשים לקנות ביטוחי משכנתא יקרים?

70% מהציבור "שבוי" בידי הבנקים בביטוחי משכנתא ■ מי מעכב את החלטות רשות שוק ההון והביטוח לשפר את המצב? ■ פרשנות

אישור משכנתא / צילום: שאטרסטוק
אישור משכנתא / צילום: שאטרסטוק

1. איך אפשר לזהות כשל שוק? איך אפשר להבחין בשוק שבו הצרכנים משלמים מחירים גבוהים על מוצר כלשהו? האם התשובה לכך תלויה במספר המתחרים באותו התחום? האם יש אפשרות שקיימים מוצרים תחרותיים וזולים ביותר, אבל עדיין הצרכנים "מעדיפים" (כלומר, שבויים) בידי המוצרים היקרים יותר? ואיפה הרגולציה בכל הסיפור הזה? כמובן שיש לה השפעה גדולה, הן באי-קבלת החלטות ולפעמים גם בהחלטות חלקיות או עקומות שתורמות את שלהן לכשל השוק. ובכן, אין לכל השאלות הללו תשובות חד-משמעיות, והן משתנות כמובן משוק לשוק, ממוצר למוצר וממדינה למדינה.

לטעמי, אחת האינידקציות הבולטות לכשל שוק היא רווחיות יוצאת דופן שמציג אחד השחקנים או שורה של שחקנים לאורך זמן. מה זה רווחיות יוצאת דופן? זו שאלה טובה, כי צריך להיזהר בקביעות נחפזות שכל רווח כלשהו הוא רווח "עודף" או משקף כשל שוק - הרי המטרה של עסקים היא להרוויח, ובלי רווח אי אפשר לשלם לאורך זמן לעובדים, לספקים, או להשקיע במחקר ופיתוח ועוד. לכן, מבחני הרווחיות העודפת צריכים להתבצע בקפידה והם יכולים לכלול השוואות עולמיות, בחינת שיעורי הרווח מההכנסות וכדומה.

2. אחד השווקים שבו מתקיים כשל שוק הוא שוק יחסית קטן ולכאורה לא עד כדי כך משמעותי למשק בית ממוצע - שוק ביטוחי המשכנתאות. ראשית, כמה הסברים על המוצר: קבלת משכנתא מחויבת, בין היתר, בקניית ביטוח משכנתא. במוצר הזה יש שני אלמנטים ביטוחיים: ביטוח מבנה וביטוח חיים. ביטוח מבנה, כשמו כן הוא, מטרתו לבטח מפני נזק כלשהו העלול להיגרם למבנה, בין אם כתוצאה מרעידת אדמה, אסון טבע אחר כמו שריפה וכדומה. האלמנט הביטוחי השני - ביטוח חיים - נועד למקרה מצער שבו אחד מהלווים הולך לעולמו, והדבר עלול כמובן לפגוע ביכולת שירות תשלומי המשכנתא.

ביטוחי המשכנתא מגינים על הבנקים ועל המשכנתאות שהם מעניקים בכובעם כמלווים, אבל גם על הלווים, מקבלי המשכנתא, ובעלי הנכס - מפני נזק שנגרם לנכס במהלך המשכנתא או פגיעה ביכולת הפירעון שלהם. סכום ביטוח המבנה הוא בהתאם לעלות הנכס (כלומר, הקמתו מחדש אחרי שנגרם לו נזק), ואילו סכום ביטוח החיים הוא באופן טבעי שווה ערך ליתרת ההלוואה. השורה התחתונה היא שמדובר במוצר ביטוחי די פשוט, והשאלה היחידה שנותרה עתה היא מה מחירו - ביטוח חיים הרי תלוי במצב בריאותכם, בגילכם וכדומה, ואילו ביטוח מבנה תלוי במצב הדירה ובעלות הקמתה.

3. מי הם השחקנים בשוק ביטוחי המשכנתא? הבנקים, כמובן, מי שמעניקים את המשכנתאות. לבנקים יש חברות-בנות העוסקות בביטוחים, למעשה סוכנויות ביטוח, שמוכרות את הביטוחים ללקוחות הבנקים המקבלים אצלם את המשכנתא. על-פי הערכות, לבנקים יש נתח שוק של כ-70% משוק ביטוחי המשכנתאות, ולחברות הביטוח הישירות יש נתח שוק של כ-30%, כאשר לביטוח ישיר יש מחצית מנתח השוק הכולל של חברות הביטוח הישירות. השחקן הדומיננטי בקרב הבנקים, באופן טבעי, הוא מזרחי טפחות, שעל-פי הערכות יש לו נתח שוק של כ-40% מבין הבנקים (במתאם לנתח שוק של כ-35% בשוק המשכנתאות), והשאר מתחלק בין הפועלים ולאומי (20% כל אחד - גם במתאם לנתח השוק שלהם במשכנתאות, העומד על כ-22%-23% כל אחד, דיסקונט (כ-10%) ויתר הבנקים - הבינלאומי, אגוד וירושלים (כ-10%).

4. הרווחיות העודפת: מכיוון שזו פעילות משנית וקטנה יחסית, אין הרבה פרטים על רמת הרווחיות של השחקנים בשוק, אבל מכיוון שהפעילות של מזרחי טפחות כה דומיננטית בשוק ביטוחי המשכנתא, הדוחות הכספיים השנתיים של הבנק מספקים כמה פרטים בודדים שמציירים את התמונה של הרווחיות העודפת בצורה הטובה ביותר. הביטוחים במזרחי טפחות משווקים כאמור על-ידי סוכנות ביטוח בעלות מלאה של הבנק - טפחות סוכנות לביטוח, שפעילותה נפרדת מפעילות הבנק ומוגבלת רק לתיווך בביטוח מבנה, לרבות נזקי מים, ובביטוח חיים אגב הלוואה הניתנת על-ידי הבנק. צירפתי את הטבלה של ההכנסות הכוללות וההכנסות מביטוח חיים ומביטוח מבנה והן את הרווחיות הכוללת של הסוכנות - אלו כל הנתונים שאפשר לשאוב מהדוחות והם מדברים בעד עצמם.

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות


התרומה של הסוכנות - כאמור, מדובר בסוכנות ביטוח קטנה - היא 72 מיליון שקל למזרחי טפחות, כ-6% מהרווח השנתי של כל הבנק. ושוב, מדובר בפעילות קטנה יחסית שמניבה רווח אדיר: קרוב לחצי מיליארד שקל בין 2010 ל-2016! בכל פרמטר יחסי, ההכנסות הכוללות, הרווחיות הכוללת של הבנק - מדובר באחת מסוכנויות הביטוח הרווחיות ביותר בישראל, אם לא הרווחית שבהן, וכל זה בנפח פעילות נמוך שכל תכליתו במוצר אחד בודד.

משכנתא / איור : גיל ג'יבלי
 משכנתא / איור : גיל ג'יבלי

5. הצרכנים: האם הם לקוחות שבויים של הבנקים ולכן משלמים מחירים גבוהים יחסית? ממש לא, הם יכולים להתקשר עם כל חברת ביטוח שרק ירצו, כפי שמזרחי טפחות מסבירה בדוחות שלה: "הלווים בוחרים בחלקם לערוך את ביטוחיהם באמצעות סוכנות הביטוח של הבנק וחלקם באמצעות הסדרי ביטוח אחרים". אז שוק לחלוטין חופשי ותחרותי לחלוטין? לא ממש. שימו לב מה נכתב בדוחות מזרחי טפחות: "כדי לשמור על ההפרדה הנדרשת בין פעילות המשכנתאות ופעילות הביטוח, לצורך רכישת הביטוחים מסוכנות הביטוח של הבנק, הלקוחות נדרשים ליצור קשר ישיר עם הסוכנות לרבות באמצעות עמדות ייעודיות המקושרות ישירות לסוכנות הביטוח אשר הוצבו בסניפי הבנק". כלומר, יש הפרדה אבל למעשה ההפרדה היא פנייה לפקיד אחר שעוסק בביטוחים בתוך הסניף.

שורה תחתונה: לצרכנים בהחלט יש בחירה לפנות לחברות הביטוח הישירות ולקנות ביטוחים זולים יותר, אבל רובם מעדיפים לעשות זאת "בתוך הבית", כלומר, יחד עם נטילת המשכנתא בבנק שבו היא נלקחה. למה? מחוסר ידיעה או מעצלנות או משניהם גם יחד. יש להם את כוח הבחירה בידיים, יש להם את חופש הבחירה לרכוש מוצרי ביטוח זולים יותר. המשמעות הכספית, אגב, היא חיסכון של אלפי שקלים לכל אורך תקופת המשכנתא, אמנם לא סכום משמעותי, אבל אם אפשר לחסוך, למה לא לעשות זאת?

6. הרגולציה: זו אמורה לדאוג לצרכנים, בין אם בריסון והגבלת כוחם של העסקים באמצעים שונים או בהגברת המודעות של הצרכנים. במקרה של ביטוחי המשכנתא, הרגולציה עשתה רק את חצי הדרך. במהלך 2013 הגביל הפיקוח על שוק ההון את העמלה על ביטוח המבנה בלבד, וקרה מה שקורה בדרך כלל בנושא עמלות: הבנקים מצאו תחליף, והם מצאו אותו בדמות עלייה בעמלות ברכיב השני של ביטוחי המשכנתא - ביטוחי החיים (אפשר לראות זאת היטב בטבלה המצורפת). הפיקוח, שהפך לרשות שוק ההון, הבין שפעולתו לא תיקנה את השוק ולכן הכין טיוטה שהייתה אמורה להיכנס לתוקפה בתחילת 2016 בנוגע לעמלות על ביטוחי חיים, שנדחתה לתחילת 2017, אבל עד היום לא נכנסה לתוקפה. למה? מי גרם "להקפאת" התקנות שאמורות היו להוזיל את ביטוחי המשכנתא?

פנינו לרשות שוק ההון בבקשה לקבל תשובות לשאלות הבאות: הראשונה - מדוע התקנות בנוגע להגבלת עמלות בגין ביטוחי חיים בביטוחי משכנתא לא נכנסו לתוקפן, למרות שמועד התחולה נקבע לתחילת 2017. השנייה - האם הרשות מודעות לכך שהגבלת עמלת המבנה בעבר על-ידה גרמה לעלייה משמעותית בעמלת ביטוחי החיים, ובכך לא שינתה במהות את המחירים בשוק ביטוחי המשכנתא?

מרשות שוק ההון לא נמסרה התייחסות, והמסקנה שלי היא שאם כבר התקבלה החלטה מקצועית בעניין, מה שמעכב אותה זה רק פוליטיקה ולחצים פוליטיים. אתם כבר יכולים לנחש מי בוחש, אבל זה עדיין לא מונע מהצרכנים לקבל את ההחלטה הנכונה ולקנות ביטוחי משכנתא זולים שקיימים בשוק. הכוח הרי בידיים שלהם.

סוכנות הביטוח הרווחית ביותר בישראל
 סוכנות הביטוח הרווחית ביותר בישראל

לכתבה הקודמת"השכר ומהר": המדינה תרכוש 1,000 יח"ד באזורי ביקוש