הקיפאון בענף הנדל"ן? הוא בעירבון מוגבל

לאחרונה דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ברבעון הראשון של 2018 החלה בנייתן של כ-9,290 דירות, כמות המצביעה על ירידה של כ-33% מהרמת השיא שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד. לא זו בלבד, מדובר במספר התחלות הבנייה הנמוך ביותר מאז שנת 2012.

על רקע נתונים אלה, התחזק כמובן הקונצנזוס שענף הבנייה בישראל נמצא במצב של קיפאון. אין הוכחה טובה יותר לקיפאון בענף כלשהו מאשר עצירת כניסה לפרויקטים חדשים. רק שבפועל, מספר התחלות בנייה הינו נתון אחד ויחיד ממערך אינדיקטורים המספקים תמונת מצב ברורה יחסית על רמת הפעילות בענף הנדל"ן. כדי לקבוע האם ענף הנדל"ן מצוי במצב של קיפאון או לא, מוטב לבחון מספר אינדיקאטורים נוספים מעבר למספר התחלות בנייה, ביניהם: מספר משרות שכיר, המשרות הפנויות והשכר בענף, רמת הפדיון בענף, מלאי בתהליך ייצור והיקף האשראי.

 בינוי משרת שכיר

שוק העבודה

הדרך המהימנה ביותר לבחינת רמת פעילות ענפית, היא בחינת מצב שוק העבודה בענף הנידון. באפריל 2018, מספר משרות השכיר (כולל עובדים זרים) בענף הבינוי עמד על כ- 262.8 אלף משרות - עדיין סביב רמות השיא שנרשמו ב-2017. נתון זה מגלם עלייה של כ-44% מאז 2012 - השנה בה מספר התחלות הבנייה היה זהה למספר כיום, לאחר ירידה של 33%. השכר הממוצע בענף הבינוי השלים באפריל האחרון עלייה שנתית של כ-2.7% ומתחילת השנה ממשיך לעלות בקצב שנתי של 2.8% - לא רחוק מקצב עליית השכר בכלל המשק.

מספר המשרות הפנויות של עובדי בניין לבניית בתים למגורים עמד ברבעון הראשון של 2018 על רמה ממוצעת של 1,150 משרות. מעט נמוך מכמות המשרות הפנויות ב-2017 שעמדה על כ- 1,400 משרות, אך כפול מהרמה הממוצעת של כ-590 משרות פנויות בלבד בשנים 2012-2014.

על רקע הנתונים הנ"ל, המצביעים על מצבו האיתן של שוק העבודה בענף הבינוי, ניתן לקבוע שענף זה קרוב יותר למצב של פעילות ערה מאשר למצב של קיפאון.

פדיון הענף

אינדיקאטור נוספת לרמת הפעילות בענף הוא מדד הפדיון, שגם אותו מפרסמת הלמ"ס. באפריל 2018 השלים מדד הפדיון בענף הבינוי עלייה שנתית של כ-5.7% (במחירים קבועים) ועמד על רמת שיא של 140.3 נק', הגבוהה בכ-31% מרמת הפדיון שנרשמה ב-2012.

במקביל, מדד הפדיון בענף 'פעילות הנדל"ן', הנגזר מרמת העסקאות בתחום והכולל פעילות של מתווכים, סוכנים שמאים ותפקוד כצד שלישי בענף הנדל"ן, השלים באפריל ירידה שנתית של 0.4% בלבד, שעדיין גבוהה בכ- 27% מהרמה שנרשמה ב-2012.

נתונים אלה, המצביעים על רמות השיא בהיקף הפדיון של החברות בשוק הבינוי, מלמדים כי ענף הבינוי עדיין הנמצא במחזור עסקים עולה. רחוק ממצב שניתן להגדיר כקיפאון.

 בינוי משרת שכיר

היקף האשראי

הפעילות בענף הבינוי ניזונה כמובן בעיקר מאשראי. לכן, היקף האשראי לבינוי עומד ביחס ישר להיקף הפעילות בענף זה.

בתחילת 2018, האשראי המצרפי של המערכת הבנקאית לענף הנדל"ן לבינוי עמד על כ-174.4 מיליארד שקל - גידול של 9.2% לעומת היקפו בתחילת 2017 וגידול של כ- 30% בהשוואה לסוף 2012. בנוסף, משקל האשראי לענף הנדל"ן לבינוי מסך תיק האשראי לציבור ממשיך לגדול לאורך השנים מרמה של 10.8% בסוף 2012 לרמה של 12.3% בתחילת 2018.

הגידול הנ"ל בסך האשראי לענף הנדל"ן איננו משתלב עם ההנחה הגורסת כי שוק הנדל"ן בקיפאון. יותר מזאת, המשקל הגבוהה יחסית של האשראי לנדל"ן מתיק האשראי לציבור, מסתמן כצוואר בקבוק שאיננו מאפשר התחלת פרויקטים חדשים, ללא שחרור קווי אשראי באמצעות מכירה של פרויקטים קיימים.

מלאי בתהליך ייצור

נכון לסוף הרבעון השלישי של 2018, בענף הבינוי נמצאים כ- 19.3 אלפי מ"ר למגורים בתהליכי בנייה. זאת, בהמשך ל-19.7 אלפי מ"ר למגורים שהיו בתהליכי בנייה במהלך שנת 2017. כמות זאת שקולה לכ- 115 יחידות דיור - היקף בנייה המייצג שיא של יותר משני עשורים.

לשם השוואה, בתחילת העשור, המלאי בתהליך בנייה עמד על כ-12.2 אלף מ"ר למגורים. כלומר, מדובר על גידול של 57% בתפוקה בתוך 8 שנים.

רמות השיא של מלאי הדירות בתהליך בנייה מסביר את רמות התעסוקה, הפדיון והאשראי בענף, הנמצאים אף הם ברמות שיא וכולם ביחד סותרים כל הנחה הגורסת 'קיפאון' בשוק הנדל"ן לבינוי.

לא מן הנמנע, שהירידה במספר התחלות הבנייה היא למעשה עצירה בגידול המלאי בתהליך הייצור, עקב הגעתנו של ענף הבינוי למצב של תפוקה מלאה. למי שלא מסכים עם מסקנה זו ניתן לתת הסבר נוסף לירידה בהתחלות בנייה. הסבר הקשור לטענה הנשמעת לעיתים קרובות, כי הירידה במספר התחלות בנייה, תביא לירידה בהיצע הדירות למכירה ותגרום בקרוב להמשך העלייה במחירי הדירות - טענה הסותרת במקצת את תיאוריית הציפיות.

קבלן שצופה עלייה במחירים על רקע מחסור בהיצע דירות, יפעל כבר בהווה להרחבת מלאי הדירות העתידי שברשותו. כלומר, יגדיל את מספר התחלות הבנייה. כך גם יפעלו קבלנים נוספים הרואים את הירידה בהתחלות הבנייה וגוזרים מכך המשך עלייה במחירי הדירות. לכן, הירידה בהתחלות הבנייה לא מתיישבת עם הערכות להמשך עליית מחירים - לפחות לא של הקבלנים.

לפיכך, אם משהו טוען בפניכם ש 'שוק הבינוי למגורים בקיפאון, והירידה בהתחלות הבנייה תביא בסופו של דבר בהכרח לעליית מחירים', תדעו: החלק הראשון לא נכון, והחלק השני לא יהיה.

 היקף תיק האשראי לבינוי

■ הכותב הוא אנליסט שוק בחברת רימון פתרונות moshe@rimons.co.il