השבתת הממשל בארה"ב מונעת ממשקיעי נדל"ן ליהנות מהקלות מס

ההשבתה החלקית של הממשל האמריקאי בלמה עשרות משקיעי נדל"ן וקבלנים שגייסו מאות מיליוני דולרים לניצול מה שהסתמן כאחת מהקלות המס האטרקטיביות ביותר מזה שנים בארה"ב.

העסקים קיוו לנצל את סעיפי "אזורי ההזדמנות" בחוק הרפורמה במס של 2017. הסעיפים הללו מגדירים כ-9,000 אזורים של הכנסה נמוכה ברחבי המדינה בהם תינתן דחייה בתשלום מיסי רווח הון וגם פטור ממסים על רווחים מהשקעות שמוחזקים במשך עשר שנים לפחות.

המשקיעים אומרים שכדי להמשיך בתוכניותיהם, הם זקוקים למשרד האוצר שיסיים לנסח את ההנחיות איך בדיוק יעבדו הקלות המס החדשות. זה לא צפוי לקרות כל עוד מרבית הממשל נשאר מושבת.

בשבוע שעבר ביטל מס ההכנסה הפדרלי, IRS, את השימוע הפומבי שכולם המתינו לו בנושא זה. "תאריך לשימוע חדש על הרגולציות הללו יוכרז כאשר התקציבים למשרד האוצר יוחזרו לקדמותם", מסר מנהל מס ההכנסה.

הקלת המס של "אזורי ההזדמנות" נועדה למשוך קשת רחבה של עסקים לאזורי דיור פחות אמידים. חברות בנייה ונדל"ן שמתכננות פרויקטים חדשים או שיפוץ של מבנים קיימים, היו אמורות להיות בין הראשונות שמנצלות את הרגולציה החדשה.

באזורים הללו נרשמה כבר בשנה שעברה גאות ברכישת קרקעות ונכסים, כאשר הקבלנים תכננו להגדיל את ההשקעות בהם. ברבעון השלישי של 2018 היו 58% יותר עסקאות קרקע ונכסים באזורי פיתוח הללו בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017. הגידול ביתר חלקי ארה"ב הוא 11% בלבד, לפי Real Capital Analytics.

בסתיו שעבר, שר האוצר סטיבן מנוצ'ין העריך שאזורי הפיתוח ימשכו הון פרטי בסך של מעל 100 מיליארד דולר. כמה עשרות חברות, כמו Youngwoo, Fundrise מוושינגטון די.סי. ו-Sikari מטאמפה (פלורידה), כבר החלו לגייס כספים בסכומים של 100 מיליון עד 500 מיליון דולר כדי להשקיע בפרויקטים כאלו.

העיכוב בעבודת משרד האוצר מתסכל במיוחד את תומכי ההשקעה באזורי ההזדמנות מפני שההטבה של החלק הדחוי של תשלומי המס מאבדת ערך במרוצת הזמן.

משרד האוצר החל לפרסם טיוטת הנחיות על "אזורי ההזדמנות" באוקטובר. בכמה היבטים בתמונה הובהרו, אך בהיבטים אחרים נשארו מורכבים, בייחוד בנושא של איך להשקיע בתפעול עסקים באותם אזורים.

לדוגמה, טיוטת ההנחיות מגדירה עסקים תפעוליים שזכאים להטבות כעסקים שמקבלים את רוב ההכנסה ברוטו שלהם "מאזור ההזדמנות". ההגדרה "לא נכונה בצורה מזוויעה", אומר מנכ"ל Economic Innovation Group ג'ון לטיירי, "בין היתר מפני שהיא תוציא מהתמונה עסקים רבים שאמנם מייצרים ב'אזור ההזדמנות', אך מוכרים את תוצרתם בכל העולם".

לטיירי מעריך שההנחיה הסופית, שתתפרסם אחרי עוד דיונים ושמיעת תגובות הציבור, תכלול הגדרות טובות יותר. "זה רגיל להתחיל בהגדרה צרה מדי. זהו אופי התהליך. זה אמור להיות דיאלוג", הוא מסביר. 

בארץ: סימן שאלה סביב הוראת שעה על הפחתת מס שבח / עו"ד מאיר מזרחי

במסגרת הניסיונות של משרד האוצר להקל על מצוקת הדיור ולעודד מכירת דירות שנמצאות בידי משקיעים, נקבעה ב-2015 הוראת שעה שהעניקה הטבות מס למי שימכור בשנים 2016-2018 קרקע המיועדת לבנייה למגורים של שמונה דירות לפחות. ההטבה כללה הפחתה בשיעור מס השבח הראלי ל-25% על הקרקע שנרכשה בין שנת 1961 ועד 6.11.2001. 

תוקפה של הוראת השעה פג בסוף חודש דצמבר 2018, אך בעקבות פיזור הכנסת, קיימת אפשרות כי תוקפה של הוראת השעה יוארך, לנוכח הוראות סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת.

הסעיף קובע כי "כל חיקוק שתוקפו היה פוקע תוך שני החודשים האחרונים לתקופת כהונתה של הכנסת היוצאת, או תוך ארבעה חודשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, או תוך שלושת החודשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת - יעמוד בתקפו עד תום שלושת החודשים האמורים".

בהתאם להוראות סעיף זה, תיתכן הארכת תוקף של הוראת השעה עד לתום שלושה חדשים מתחילת כהונתה של הכנסת החדשה שתיבחר.