האם דירות Airbnb מהוות שכירות למגורים או יחידת נופש?

הכותבים ממשרד שוב ושות'

האם דירה שמושכרת באמצעות Airbnb מהווה שכירות למגורים או יחידת נופש? בשאלה זו דן כב' השופט אלון אינפלד מבית המשפט המחוזי בבאר שבע במסגרת ערעור פלילי על החלטת בית המשפט השלום שבו דחה בימ"ש בקשה לבטל צווי הפסקה שיפוטיים, שניתנו ע"י הוועדה המקומית נגד ארבעה בעלי וילות במצפה רמון. הוועדה המקומית הטילה צווים לאסור עבודות במקום וכן צווים לאסור הפעלת יחידות נופש בניגוד לתוכניות ולהיתרים.

בימ"ש המחוזי דחה את הערעור, קיבל את עמדת בימ"ש השלום אשר החליט להותיר הצווים על כנם וקבע כי השכרת דירה לטווח קצר, לתיירים מזדמנים, מהווה בפועל הפעלה של יחידת נופש, אשר חורגת מהשימוש המותר למגורים ולפיכך מחייבת בעלי הדירות לקבל היתר לשימוש חורג מהרשות המקומית כדי להתיר השימוש.

פרשנות: כב' השופט מציין כי אין בהחלטת בימ"ש השלום חידוש משפטי אלא יישום, חדש אך הכרחי, של הלכה ידועה. ראשית נעיר שלטעמנו ההחלטה מקפלת בתוכה סוגיות משפטיות כבדות משקל. פסק הדין מהווה נדבך נוסף במגמה שקיימת בבתי המשפט להגביל זכותו של בעל מקרקעין לעשות במקרקעין שבבעלותו כרצונו וזאת במידה והשימוש שלו פוגע בשכנים.

עם זאת, בית המשפט לא מכריע איזו זכות עדיפה וחותם את פסק הדין בכך שההחלטה אינה סוף פסוק וכי בעלי הווילות רשאים לבקש היתר לשימוש חורג במסגרתה תינתן לשכנים זכות טיעון ואז יכול והרשות תגיע למסקנה כי ניתן וראוי להתיר הפעילות למרות הקושי לשכנים.

התרחבות התופעה של השכרת דירות לטווח קצר דווקא מצביעה על העובדה ש"העולם" לא מזהה את ההשכרה לטווח קצר כ"עסק" אלא כדרך נוספת להשכיר דירות וזאת בהתאם למיקום הדירה ולעונות השנה ועובדה היא ששימוש בדירות באופן זה מתרחב לממדי ענק הן בישראל והן בעולם כולו.

הפתרון המוצע על ידי בית המשפט לחייב כל בעל דירה, המבקש להשכיר דירתו בשכירות לטווח קצר לפנות בבקשה לשימוש חורג, אינו פתרון מספיק שכן הוא יטיל עומס כבד מדי על הרשויות.

בניגוד לעמדתו של בית המשפט הסובר שלא נכון לקבוע כללים ברורים וחד משמעיים ולהותיר הנושא לפסיקת בתי המשפט השונים שתביא במשך הזמן להיווצרות תקדימים, הרי שלדעתנו, השעה מחייבת הסדרה כבר עתה שכן בפועל המצב הנוכחי מביא את אותם בעלי דירות לחשיפה בלתי ידועה המגבירה את האי וודאות הקיימת באשר לשימוש המותר.

ראוי שתיקבע רשימה של אינדיקציות מהו שימוש למגורים ומהו שימוש לנופש. כן נכון שהרשויות יסדירו העניין במסגרת תוכניות בניין עיר כך שלא תתעוררנה בכל פעם מחלוקות האם השימוש מותר או אסור ועל מנת שלא תצא תקלה על ידם של אזרחים.

עפמ"ק 38350-06-22 אבידן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון מצפה רמון