לצאת מהתבנית של שוק הנדל"ן: מה מאפיין בנייה בוטיקית ומדוע היא מביאה תועלת לרוכשים?

 הכתבה מטעם מ. רוטשטיין 

במקביל למגמה הרווחת כיום בשוק הנדל"ן של בניית שכונות שלמות, בדגש על פרויקטים גדולים, ובסגנון אחיד, משגשגת גם הבנייה הבוטיקית. בשונה מבנייה ששמה דגש על הכמות והגודל, חברות בוטיק בתחום הנדל"ן מעדיפות פרויקטים קטנים ו"אישיים" יותר; כאלה ששמים במרכז את הגורם האנושי. בעוד המטרה של פרויקטים גדולים היא למקסם את כמות הדירות בבניין על יחידת השטח הנתונה, בנייה בוטיקית מנסה בראש ובראשונה לייצר התאמה בין צורכי הקהילה וסביבת המגורים לבין המבנה, כך מסבירים בחברת הבנייה מ. רוטשטיין, המיישמת בפרויקטים שהיא מקימה את עקרונות הבנייה הבוטיקית. אז מהי בנייה בוטיקית? מה מאפיין אותה? ומדוע היא טובה לקהילה?

"לבנייה בוטיקית ערך רב בגלל הייחודיות שהיא מציעה", מסביר האדריכל ומתכנן הערים יוסי נחמני, לשעבר מהנדס העיר רחובות. "אחד הדברים שחשובים לי לאורך עשרות שנותיי במקצוע הוא מניעת אחידות וסטנדרטיות בבנייה - מצב שכזה מפחית מהקשר של האדם לסביבת המגורים שלו", הוא מוסיף. לנחמני שתכנן בעשורים האחרונים מספר רב של פרויקטים בשירות הציבורי והפרטי, חלקם גדולים ואחרים בוטיקיים, יש תובנות משמעותיות בנושא: "המגמה כיום היא של בניית שכונות אנונימיות בהן אפשרות ההזדהות של הדייר עם הבית והסביבה העוטפת אותו - מאוד נמוכה. הכמות היא לא חזות הכל. צריך להקפיד על בנייה איכותית, שגם נובעת מהצרכים המיוחדים של הקהילה או המקום".

"בניין מגורים מיוחד במינו שעתיד להיבנות עבור קהל היעד"

כיליד העיר רחובות, נותן נחמני כדוגמה את בניין הבוטיק של חברת מ. רוטשטיין שייבנה ברחוב עזרא בעיר הולדתו, באזור שמאופיין בקהילה דתית-חרדית גדולה. המגרש נמצא בלב הקהילה החרדית של רחובות, ממש ליד בתי הכנסת הגדולים המשרתים אותה, כך שמטבע הדברים הוא צפוי לשמש את הקהילה הזו. "מעבר לכך הוא ייחודי", קובע נחמני ומסביר מדוע: "המגרש עליו יוקם הבניין הוא בעל נתונים בלתי אפשריים. הוא צר וארוך - 12 מטר רוחב על 70 מטר אורך. זה אומר שקשה לבנות בו דברים מסוימים שדורשים רוחב, למשל. אבל במ. רוטשטיין לא נבהלו - לקחו את השטח הנתון, עם היתרונות והמגבלות שלו, והחליטו לבנות בתוכו לפי הצרכים של הקהילה הספציפית שתתגורר שם, ולא לפי התבנית השכיחה. כך תוכננו מרפסות סוכה, כדי שכל משפחה תוכל להציב סוכה בביתה בחג ולא בחניות בחוץ, או מקום לספרייה של ספרי קודש בסלון; וגם חדר שינה בגודל שיאפשר לשכן שני ילדים, עם שולחן כתיבה ליד המיטה לכל אחד מהם, וכן דאגו למקום ליד דלת הכניסה לפחות לעגלת ילדים אחת. החשיבה היא עד לרמת תכנון המטבח, יש בו, למשל, מקום לצנצנות שימורים כי רבים בקהילה נוהגים להחמיץ מלפפונים לבד או להכין ריבה".

הבניין ברחוב עזרא הוא רק דוגמה אחת לבנייה הבוטיקית שמאפיינת את הפרויקטים של מ. רוטשטיין, חברת בנייה ותיקה בשוק, שיזמה בשנים האחרונות פרויקטים מגוונים, שנמצאים בשלבים שונים. ביניהם ניתן למצוא בניין של 18 יחידות דיור בהרצליה, כמה פרויקטים באזור השפלה וכן מרכז רפואי ייעודי שמוקם במרכז העיר רחובות (רוטשטיין מדיקל סנטר - RMC). כולם כאמור מיישמים את עקרונות הבנייה הבוטיקית, ששמה דגש על הצורך באיכות, גם על חשבון כמות וגודל.

 ''להיות מעורבים ולתכנן בהתאם לצורכי הלקוחות'', זיו רוטשטיין, מבעלי מ.רוטשטיין / צילום: חובב משיח מאולפני חובב

"אנחנו חושבים שבבנייה בוטיקית אנחנו יכולים להביא לידי ביטוי את היתרון היחסי שלנו. ככה אנחנו יכולים לדייק יותר את הדברים, להיות מאוד מעורבים ולהתאים את התכנון לצורכי הלקוחות", אומר זיו רוטשטיין מבעלי מ.רוטשטיין. האח והשותף, שלומי, מחדד ומוסיף: "באופן כזה אנחנו יכולים להיות יותר שותפים בתהליך, לשים דגש חזק יותר על כל הפרטים. יש לנו יותר שליטה, אנחנו יודעים איפה נמצא כל דבר ואיך דברים מתפתחים בפרויקט. אנחנו לא יושבים למעלה במגדל השן, אלא נוכחים לא מעט בשטח, אוהבים לראות את הדברים, לחוש אותם. לקבל החלטות בהתאם לתנאים המשתנים. הנוכחות שלנו בשטח הופכת אותנו למאוד נגישים גם לבעלי המקצוע שלנו וגם לקהל הלקוחות שלנו".

לאתר חברת מ. רוטשטיין הקליקו כאן>>

נחמני מחזק את הדברים: "הדבר הראשון ששלומי וזיו, בעלי מ. רוטשטיין, אמרו לי כשהתחלנו לעבוד יחד זה שמבחינתם קודם כל צריך להביא בחשבון את הצרכים של הקהילה. הם נכונים להיכנס לפרויקטים לא סטנדרטיים שאינם תבניתיים. זה גם התאים לתפיסה שלי".

 ''אנחנו יכולים לשים דגש חזק יותר על כל פרט'', שלומי רוטשטיין, מבעלי מ.רוטשטיין / צילום: חובב משיח מאולפני חובב

מחקרים מראים: סביבת המגורים תורמת לשלוות הנפש

חוץ מגודל (או קוטן יחסי), פרויקטים בוטיקיים לא בהכרח מאופיינים בעיצוב גרנדיוזי ומפואר. הבוטיקיות והשאיפה לאיכות מתייחסת גם, ואולי בעיקר, לקשר בין הבנייה לסביבה - ותרומתו לרווחת הדיירים. כמו למשל בדוגמאות של מרפסות הסוכה או החדרים הגדולים שהוצגו קודם. "מעט מאוד אנשים מבינים את עומק הקשר שיש בין האדם ותחושת ה-Well Being שלו לבין הסביבה שבה הוא חי. זה מגיע עד לרמות התת מודע", מסביר נחמני ומדגים: "למה אנשים מעדיפים דירה על הים מאשר במרכז העיר גם אם נניח העלות זהה? התשובה נעוצה באזורים במוח שלא נמצאים במודעות שלנו. מה מבטאים מים? חיים - הים מבטא חיים, משהו שנשאר לאורך זמן. זה בדיוק כמו שרבים מאיתנו אוהבים את הערים העתיקות באיטליה שיש בהן ים או נהר רחב. בתור מתכנן ערים, לא הייתי בונה ערים כאלו כיום. אבל עדיין, כשאנחנו מגיעים לשם, אנחנו נהנים, מחפשים לשכור דירה או חדר במלון ליד הים ולא רק בגלל המבנה, אלא בגלל שהים הפרוס מזכיר לאנשים חיים".

דבריו של נחמני לגבי ההשפעה הלא מודעת של הסביבה והבנייה על האדם, נתמכת במחקרים שנערכים כבר שנים. ב-2014 פרסמו חוקרים מהאוניברסיטה הפוליטכנית בהונג-קונג מחקר שממחיש את התרומה הפוטנציאלית האדירה של סביבת המגורים לרווחה הנפשית של אדם. שלושת החוקרים בחנו 1,446 משתתפים במחקר שמתגוררים בשלושה אזורים רועשים ועמוסים בהונג קונג; מדידה אובייקטיבית באזורים הללו הראתה שמידת הרעש בהם שווה. למרות זאת, אלו שהתגוררו בקרבת נוף לים או נהר, נטו לדווח פחות על כך שהרעש מפריע לשגרה שלהם מאשר אחרים. ממצא אשר מדגיש את התרומה של מקורות המים בפרט, ובכלל, של הסביבה, לבנייה, לשלוות הנפש ולרווחה של אלו שמתגוררים בבניינים הללו.

"בנייה ששומרת על האיזון הנכון"

תרומה נוספת של בנייה בוטיקית נוגעת לאופן שבו נוצרים קשרים בקהילה. "אחת הצרות של המגדלים זה שהקשר של כל דייר לשכניו כמעט ואינו קיים. למה? כי מבואות הדירות סגורות ואי אפשר לפגוש אחד את השני. הכל סגור באמצע", מסביר נחמני. לדבריו, המקום היחיד שבו הדיירים יכולים להיפגש הוא בלובי, אך גם שם הזרות היא גדולה.

הוא מציין כי אחת הסיבות לכך היא הנטייה כיום לבנות בניינים מרובעים; בנייה שלדבריו היא גם מאוד בזבזנית מבחינת שטח. למשל, מספר בניינים שבשטח ביניהם קיים ריק, כי בנייה מרובעת אינה מאפשרת לבנות יותר מדי באמצע, כך שביניהם יש שטחים לא מנוצלים. "אם היו מתכננים בניינים שהקו האופקי שלהם, למשל, היה מורכב משמונה דירות שיוצרות רחוב פנימי פתוח עם אוויר ואור - הדבר היה מחזק את האינטראקציה בין הדיירים. תדמיינו שני מבנים אנכיים שביניהם מחברת מעין קומה אופקית. ניתן לעבור בקומה הזו דמוית הרחוב מצד אחד בבניין לצד השני, או מבניין לבניין. הדיירים שעוברים שם היו פוגשים אחד את השני על בסיס קבוע".

נחמני אומר כי בנייה בוטיקית מאפשרת את הגמישות כמו במקרים שצוינו לעיל. זאת בשונה מבנייה ששמה דגש על כמות וגודל ומציין כי במ. רוטשטיין דואגים ליישם אותה.

"אני אוהב את הגישה של החברה כי הפרויקטים שלה באמת ייחודיים ומתאימים לנסיבות התכנוניות שלהם. בדיוק כמו בדוגמאות שציינתי. תמיד חושבים שם על הבנייה כחלק מהמרקם והעיצוב של הסביבה; על בנייה ששומרת על האיזון הנכון בין אחידות מסוימת שבכל זאת צריך אותה, למגוון ולהתחשבות בצרכי הקהילה", הוא מוסיף, ובראייה לעתיד מביע תקווה שהנתח של פרויקטים בוטיקיים ככלל יילך ויגדל: "הנושא של בניין ערים הוזנח במשך השנים ולאחרונה החלו להבין זאת. אחרי יותר מ-70 שנה שבנינו את המדינה בצורה מסוימת, אנחנו מתחילים לראות את השינוי".

לאתר חברת מ. רוטשטיין הקליקו כאן>>