שינויי האווירה שמתחוללים בשוק הדירות באים לידי ביטוי גם במכרזי רמ"י, אפילו כאלה שמתנהלים באזורים מבוקשים ביותר. אומנם במשרדי האוצר והשיכון עורכים בימים אלה ניתוחים מקיפים על תוצאות המכרזים משבוע שעבר, אך ניתוח שערך גלובס מורה כי מחירי הקרקעות במכרזים המרכזיים שנסגרו השבוע מגלמים ירידות מחירי הקרקע.
חלק מהירידות, בהן במכרזי הדגל בקרית שחקים בהרצליה, במתחם הנוריות בראשון לציון, במתחם המשקפיים בבית שמש, ובמבואות הדרומיים של חיפה, היו משמעותיות.
● "אם אתם מחפשים דירה למגורים אל תחכו שהמחירים יירדו" | כסף בקיר
● שנה חדשה ויקרה: עליות המחירים של תחילת 2023
● הדולר סגר את הרבעון הגרוע שלו זה 12 שנה. למה דווקא מול השקל הוא מתחזק?
יותר מ־60 מיליארד שקל משיווק ומיסוי ישיר: שיא בהכנסות המדינה מנדל"ן
העלייה החדה במחירי הדירות בשנה האחרונה, במקביל לגידול החד בהיקף העסקאות, הניבו גם רווחי שיא לקופת המדינה - בעלת מרבית קרקעות המדינה והנהנית הגדולה מהמיסוי על נדל"ן.
לפי הנתונים הראשונים שהציגה רשות מקרקעי ישראל לשנת 2022, סך הכנסותיה משיווק קרקעות עמד בשנה החולפת על 37 מיליארד שקל. זאת, בהשוואה לשיא של 31.7 מיליארד שקל שנה קודם לכן, ורק 11.8 מיליארד שקל בשנת 2020.
במקביל, לפי נתוני משרד האוצר, סך הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן ישירים - מס רכישה ומס שבח, עמד בחודשים ינואר ועד נובמבר 2022 על 23.8 מיליארד שקל. זאת, לעומת הכנסות (שיא בשעתו) של 20.8 מיליארד שקל בכל שנת 2021 והכנסות של 11.4 מיליארד שקל ממס רכישה ומס שבח בשנת 2020.
פי 2 עסקאות מאושרות
חשוב לזכור שהמדינה, בין היתר באמצעות הרשויות המקומיות, גובה עוד עשרות מיליארדים שקלים מהפעילות השוקקת בענף הנדל"ן - מע"מ על מכירת דירות חדשות, מס הכנסה ממאות אלפי האנשים שעוסקים בענף, אגרות היטלים וכו'.
יש לציין כי ב־2022 המדינה שיווקה קרקעות ל־107 אלף דירות ובעסקאות מאושרות עמד המספר על כ־81 אלף - יותר מפי 2 מהממוצע בשנים האחרונות.
בשורה התחתונה, משיווק קרקעות ומיסוי ישיר זרמו לקופת המדינה בשנה החולפת יותר מ־60 מיליארד שקל. כשהפוליטיקאים שלנו מנופפים בכוונות להפסיק להרוויח מהקרקע, כדאי לקחת בחשבון שלא בקלות הקופה הציבורית יכולה לוותר על פרה חולבת משמעותית כל כך.
יובל ניסני
האקלים של שוק הקרקעות שינה כיוון
בשבוע החותם את שנת 2022 רמ"י סגרה הרבה מכרזי קרקע חשובים. בין היתר, נסגרו מכרזים בשכונת יבנה מזרח ל־2,509 דירות, במבואות הדרומיים של חיפה ל־814 דירות, בקרית שחקים בהרצליה ל־1,630 דירות, בשכונת הנוריות בראשון לציון ל־108 דירות ועוד.
עיון בתוצאות המכרזים מעלה כי בניגוד לבעבר, רוב ההצעות שזכו היו נמוכות מאומדני השווי של שמאי רמ"י, דבר שלעצמו יכול להעיד על כך שהאקלים העסקי של שוק הקרקעות במדינת ישראל החליף כיוון לעומת זה של עד לפני העלאות הריבית. זאת, משום שחלק ניכר מהמכרזים שנסגרו בשנה שעברה היו גבוהים, ולעתים משמעותית, מהערכות השווי של שמאי רמ"י.
יש לציין כי לא כל הירידות ניתנות לכימות מדוייק. כך למשל, מכרז ביבנה העלה מחיר כולל של קרקע ועלויות פיתוח של 380 אלף שקל ליחידת דיור. מדובר בסכום שנראה על פניו נמוך במיוחד, שחלק מזה נובע מהכללת המגרשים בתוכנית הממשלתית "מחיר מטרה".
ואולם, ההשוואה של עלויות הקרקע ליחידת דיור למכרז שנערך ביבנה לפני 6 שנים במסגרת מחיר למשתכן, מעלה כי אז המחיר הגיע ל־300 אלף שקל ליחידת דיור. ההפרש בין שני המחירים שנפער בתקופה שבה מחירי הדירות עלו ברמה של 40%, מסמן שמחירי הקרקע למעשה ירדו ריאלית.
מה קרה במכרזי קרית שחקים בהרצליה? שם נרשם מחיר קרקע גבוה של 1.85 מ' שקל ליחידת דיור, שגם היה גבוה משומת המקור של רמ"י. אך גם פה נראה כי לפני שנה המכרז יכול היה להניב הצעות גבוהות יותר.
ניתן לבחון את הדברים על סמך המכרזים הגדולים שנערכו ברמת השרון בתחילת השנה שעברה, שבהם עלות הקרקע והפיתוח הסתכמו ב־2.65 מיליון שקל ליחידת דיור. עם זאת, ניתן להניח כי חלק מההפרש נעוץ במיקום השונה ובאופי השונה של התוכניות.
ביולי 2021 התקיימו מכרזים ל־598 דירות בשכונת הנרקיסים בראשון לציון, במסגרת מחיר מטרה. מכרזים אלה הסתיימו לפי מחיר קרקע, מע"מ ופיתוח של 792 אלף שקל ליחידת דיור. השבוע הסתכם מכרז ל־108 דירות בשכונת הנוריות הסמוכה, לפי 680 אלף שקל ליחידת דיור, ירידה של כ־14% במחיר.
במבואות הדרומיים של חיפה נערכו השבוע מכרזים ל־814 דירות, במחיר קרקע ופיתוח של 330 אלף שקל ליחידת דיור. מדובר במחיר נמוך במיוחד, שכן לפני מספר חודשים בלבד נערכו בסמוך מכרזים שבהם נרשם מחיר של 425 אלף שקל ליחידת דיור, כך שמכרזים אלה מגלמים ירידת מחיר קרקע של 22%.
ייתכן כי אחת הסיבות לירידה התלולה במחירי הקרקעות נעוצה בכך שעיריית חיפה מערימה לא מעט קשיים על הפרויקטים במקום. באחרונה אף הוברר כי קרקעות ששווקו במסגרת מחיר למשתכן לפני יותר משנתיים יתחילו לקבל היתרי בנייה החל מסוף השנה הבאה.
בבאר יעקב הסתיים מכרז ל־1,765 יחידות דיור, לפי מחיר ועלות פיתוח ממוצעים של 750 אלף שקל; זאת לעומת מכרזים שנערכו ב־2021 במסגרת "מחיר מופחת", שבהם הושגו מחירים של כ־770 אלף שקל.
עדכון: בידיעה המקורית הוזכרו בשוגג נתונים על בית שמש. אלה הוסרו. עם הקוראים הסליחה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
