ממגדלי היוקרה של מנהטן לקרקעות הכנסייה: הכירו את היזם שמאחורי עסקת הענק שמסעירה את ירושלים

קרקעות כנסיית הפטריארכיה שבירושלים נמכרו ב־750 מיליון שקל לאיש העסקים היהודי־אמריקאי גארי ברנט, בעלי חברת הנדל"ן אקסטל. זאת בהמשך לפרסום בלעדי בגלובס השבוע, שבו הוזכר ברנט כאחד המציעים לרכישת הקרקעות. ברנט רוכש את הקרקע במחיר המינימום שנקבע בהליך.

● קריסתה של חברת פאר: עם חובות של 400 מיליון שקל, תהל פונה להקפאת הליכים 
● אלוני חץ מבהילה את ענף הנדל"ן: מחיקת ענק בנכסיה בארה"ב ואנגליה 
● שני יזמי נדל"ן חשודים בהעלמת הכנסות של כ-4.3 מיליון שקל 

את הקרקעות מוכרת קבוצת משקיעים מאוגדת בשותפות בשם ניות, שרכשה אותן לאורך השנים והחליטה על מכירתן לאחרונה בעקבות מחלוקות פנימיות בין שותפיה. מדובר בקרקעות במרכז העיר ירושלים, בשכונות טלביה וניות. על הקרקעות נמצאות כיום כאלף יחידות דיור, וכן בתי מלון, מבני ציבור ומוסדות. לצד המבנים הקיימים, ישנן חלקות המיועדות לפיתוח, והן בעצמן נמצאות בלב מחלוקת אחרת סביב מועד פיתוחן בפועל.

הקרקעות הנמכרות נמצאות בידיה של קק"ל כחוכרת, בהסכמי חכירה שיסתיימו בין השנים 2051־2052. למרות הזמן הממושך שנותר עד לסיום החכירה, המצב הקיים בשטח הוביל לאי ודאות רבה, ובעקבותיה לירידת מחירים של עד 40% בדירות שנבנו במתחם בהשוואה לדירות סמוכות שאינן על הקרקעות החכורות. כעת, יצטרך ברנט להתמודד עם הנושא הזה במקומה של חברת ניות, בבואו לקדם בקרקעות תוכניות חדשות.

"העסקה תאיץ את פיתוח ירושלים"

"אני נרגש להכריז על עסקה גדולה במרכזה של אחת הערים החשובות בעולם", אמר ברנט לאחר פרסום העסקה. "זהו מצב שבו כולם מרוויחים: מדינת ישראל, העיר ירושלים, התושבים וחברת אקסטל. יש לנו מוניטין רב עם פרויקטים מסובכים בארה"ב, שכלל דיירים במצבים מורכבים. הפרויקט יחזק את הקשרים של אקסטל עם השוק הישראלי ויאיץ את הפיתוח של מרכז ירושלים".

נועם בן־דוד, אחד השותפים והעומד בראש קבוצת ניות, מסר בעקבות העסקה: "אנו שמחים על חתימת העסקה עם חברת נדל"ן מהגדולות בעולם, בבעלות איש עסקים יהודי ציוני חם ואוהב ירושלים. נכנסנו לפרויקט הזה לפני יותר מעשור, אחרי שנקלע למבוי סתום בין קק"ל לבין הכנסייה, והצלחנו לפתור קונפליקט שמדינת ישראל לא הצליחה לקדמו למרות מאמצים רבים.

"ביצענו עסקה שנחשבה בלתי אפשרית, וגם מסוכנת מאוד כלכלית. כיום, אחרי שהושלמה גאולת הקרקע, אנחנו מעבירים את הפרויקט בלב רגוע וביד בוטחת למי שישלים אותו בשנים הבאות".

מגדלי יוקרה ואג"ח בתשואה דו ספרתית

רוכש קרקעות הפטריארכיה, גארי ברנט (67), בעל השליטה ונשיא חברת אקסטל, הוא יזם נדל"ן יהודי אמריקאי. בהשכלתו הוא בעל תואר ראשון במתמטיקה ותואר שני בכלכלה. הוא נולד במנהטן למשפחה דתית ונקרא קודם לכן גרשון סוויאטיצקי. אביו וסבו היו רבנים. את דרכו העסקית הוא החל בבלגיה בשנות ה־80 של המאה הקודמת, שם היה פעיל בעסקי היהלומים של משפחת אשתו הראשונה. בשנות ה־90 חזר ברנט לארה"ב ונכנס לעסקי הנדל"ן, ואז גם שינה את שמו.

בדוחות אקסטל לימיטד לבורסה החברה מפרטת כי ברנט הקים בשנת 1989 את אקסטל, "שהתפתחה לאחת מחברות הנדל"ן היזמיות הפעילות ביותר והגדולות ביותר בניו יורק", עם פורטפוליו נכסים שבסוף שנת 2021 הגיע ליותר מ־25 מיליון רגל רבוע. על פי החברה, ברנט אף נבחר על ידי עיתונות מקומית בניו יורק לאחד מאנשי הנדל"ן המשפיעים בעיר.

עיקר פעילות החברה הינו בתחום הייזום למגורים בניו יורק ובפרט במנהטן, והיא בעלת פרויקטים המאופיינים במיצוב גבוה מאוד, הפונים לפלחי שוק היוקרה והאולטרה־יוקרה.

בין הפרויקטים שברנט לקח חלק בהקמתם מוצגים בדוחות כ"פרויקטים רבים יידועי שם ובעלי חשיבות להתפתחות המרקם העירוני וקו הרקיע של מנהטן". ביניהם: W Hotel Times Square - מגדל בן 60 קומות, ו־995 Fifth Avenue - פרויקט מגורים מול מוזיאון מטרופוליטן.

אקסטל הנפיקה אג"ח לראשונה בבורסה בת"א בשנת 2014, כשיזמים זרים גילו את הנזילות והיכולת לגייס חוב בתנאים נוחים יותר בשוק הישראלי. החברה היא יזמית העוסקת בפיתוח נדל"ן. "שמם הטוב של גארי ברנט, קבוצת אקסטל ובכללן החברה, יצרו להם במרוצת השנים גישה עוצמתית למקורות מימון בארה"ב ומחוצה לה", נכתב בדוחות אקסטל. "זאת, כאשר משנת 2000 עד סוף 2021 הקבוצה נטלה הלוואות בסך מעל 20 מיליארד דולר מבנקים ומוסדות פיננסיים, והחזירה כל הלוואה במועדה".

אולם, האג"ח שהנפיקה אקסטל בתל אביב נסחרות בתשואות גבוהות המשקפות את חששות המשקיעים. נכון להיום, נסחרות בבורסה שתי סדרות אג"ח של החברה: סדרה ג' בהיקף 600 מיליון שקל נסחרת בתשואת זבל של 12% וסדרה ד' בהיקף 89 מיליון שקל בתשואה של 10%. הסדרה הגדולה יותר מיועדת לפירעון במרץ 2026 והיא נושאת ריבית של 7%, והסדרה הקטנה יותר מיועדת לפירעון בסוף 2027 ונושאת ריבית של 6.5%.

"הנהלה איכותית", לצד פרופיל פיננסי בעייתי

מידרוג הותירה לאחרונה את הדירוג של אקסטל על כנו, עם אופק דירוג יציב. לפי כלכלני מידרוג, בשנים 2021־2022 נרשמה תנודתיות ואי יציבות בשוק עסקאות היוקרה בניו יורק, וזאת עקב משבר הקורונה אשר גרם לירידה חדה בעסקאות ובביקושים, והיציאה מהמשבר גרמה לחזרת הביקושים.

החל מפברואר, עם תחילת העלאות הריבית, חלה שוב ירידה חדה במספר העסקאות ובביקושים, עד לשפל חדש באוגוסט 2022. באופן ספציפי יותר, התייחסו במידרוג לפרויקט האולטרה־יוקרה Central Park Tower, שמלאי הדירות למכירה המיוחס לו מהווה נכס עיקרי במאזן החברה. לפי החברה, "גודל הפרויקט מעיב על הפיזור העסקי".

עוד הוסיפו כי הדירוג מושפע לשלילה מאי עמידה בתחזיות החברה לאורך זמן בקשר עם היקף וקצב המכירות בפרויקטים, באופן שהעיב על הפרופיל הפיננסי. מנגד, ציינו כי הפרופיל העסקי של החברה מושפע לחיוב מניסיון משמעותי של ההנהלה ואיכותה.