הדרכון הזר מתרחק: פורטוגל שמה קץ לתוכנית "ויזות זהב"

ממשלת פורטוגל הודיעה בימים האחרונים כי תשים קץ לתוכנית "ויזת הזהב" הפופולרית של המדינה, המאפשרת קבלת תושבות ואזרחות במדינה למי שרוכש בה נכסי נדל"ן. ראש הממשלה הפורטוגלי אנטוניו קושטה הודיע על הצעד ביום חמישי האחרון, בנימוק שגל הרכישות תרם לזינוק במחירי הדיור ברחבי המדינה ולהכבדה על התושבים המקומיים בתחום השכירות ורכישת דירות ובתים. "הממשלה תשים קץ למתן ויזות זהב", אמר קושטה לתקשורת. 

● השבוע בנדל"ן: למה היזמים חוששים מצמודי קרקע בחוף של חיפה 
● המכרז שאכזב וההשלכות על שוק הנדל"ן: 740 דירות בפתח תקווה מסמלות עידן חדש לתחום | ניתוח

בנוסף, ראש הממשלה הפורטוגלי הודיע כי מי שירצו לחדש את ויזת הזהב שקיבלו אחרי ביצוע הרכישה (הוויזה ניתנת לרוב לשנתיים בלבד, שבהן על הרוכש לשהות 14 יום בלבד במצטבר במדינה), יצטרכו להוכיח כי הם משתמשים בנכס "למטרת מגורים קבועה של בעל הנכס או של משפחתו, או שהם משכירים אותו בשכירות ארוכת-טווח". מאבק של הממשלה בשכירות לטווח קצר הוא גם חלק מהתוכנית הממשלתית החדשה.

לאחר חידוש ויזת זהב ומגורים במדינה במשך חמש שנים, זכאים מי שקיבלו אותה להגיש בקשה לקבל אזרחות פורטוגלית. ישראלים רבים רכשו נכסים בפורטוגל בשנים האחרונות (ההערכות נעות בין מאות לאלפי בני אדם), כחלק מגל של השקעות זרות במדינה.

התנאים לקבלת הוויזה היו קלים יחסית וכללו השקעה של לפחות 500 אלף אירו בנכס נדל"ן (או 350 אלף באזורי פריפריה), וכן שהייה מינימלית של כמה ימים בכל שנה בלבד במדינה, עד להגשת הבקשה לאזרחות. עם זאת, ישראלים רבים רכשו נדל"ן לא במסגרת התוכנית, אלא בשל אזרחות פורטוגלית לה זכו אחרי הוכחת קשר למגורשי ספרד ופורטוגל במאה ה-15, אזרחות אירופית אחרת או בהשקעות נמוכות יותר שאינן מקנות ויזות זהב. 

ניסיון למתן על עליות המחירים

ישיבת הממשלה שבה הוכרזה הרפורמה המקיפה עסקה בנושא מחירי הנדל"ן המזנקים במדינה, שהפכו לסוגיה פוליטית. תשעה מתוך עשרה פורטוגלים סבורים כי המדינה ניצבת בפני "משבר דיור". ראש הממשלה הכריז כי השכירות ארוכת-הטווח תהיה מוגבלת מבחינת העלאת שכר הדירה, בניסיון למתן על עליות המחירים הגבוהות ואת הספקולציה התכופה בדירות להשכרה באזורי ביקוש במדינה.

התוכנית הפורטוגלית ל"ויזות זהב" הוכרזה לפני יותר מעשור ומשכה מאז כ-6 מיליארד אירו בהשקעות נדל"ן במדינה. לדברי הממשלה הסוציאליסטית השולטת במדינה, היא גם אחראית בחלקה לזינוק במחירים שחוו אזורי ביקוש כמו פורטו וליסבון, ולכך שנכסים רבים נרכשו על-ידי תושבים עשירים מהעולם ומהאיחוד האירופי ומושכרים כעת באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb. מחירי הנדל"ן בליסבון, למשל, הוכפלו בשמונה השנים האחרונות, אך הם עדיין זולים יחסית לבירות מערביות אחרות ועומדים על כ-3,800 אירו למ"ר.

המספר הרב ביותר של ויזות זהב ניתן עד כה לתושבים סיניים, לפי הנתונים: כ-5,000 ויזות מתוך 11,628 שהוענקו. הממשלה הודתה כי התוכנית לא נושאת באחריות כוללת ובלעדית לעליות המחירים, אך כי "סיום התוכנית חשוב מבחינה סמלית". "נילחם בספקולציה בתחום הנדל"ן במדינה", הכריז קושטה. ההודעה האחרונה חותמת חודשים של לחץ על הממשלה, שהודיעה כבר בשנה שעברה כי התוכנית "אינה מוצדקת" ושבכוונתה לשים לה קץ.

כלי התקשורת האירופיים שדיווחו על ההחלטה אמרו כי פרטים רבים עדיין לא ברורים לגבי אופן יישום התוכנית, ההדרגתיות שבה התנאים יבוטלו או ירוככו ומתי היא תחל באופן רשמי. כך גם לגבי פרויקטים קיימים, שכוללים בנייה חדשה למשקיעים זרים שכבר התחילו ואמורים להסתיים רק בעוד כמה שנים. הרפורמה שהוכרזה צריכה עדיין לעבור אישור של הפרלמנט.

איתי מור, יזם ומלווה משקיעי נדל"ן בפורטוגל, אמר לגלובס כי "עדיין לא ברור כיצד השינויים המוכרזים יתרחשו. למשל, הוכרז כי מי שכבר רכש נכס נדל"ני דרך ויזת זהב לא יוכל לחדש אותה כל שנתיים, כפי שהיה נהוג, אלא אם הוא גר בדירה בעצמו, או שהיא מושכרת לטווח ארוך (מעל שנתיים). כמה ימים בעל נכס יצטרך לגור בדירה כדי להיות זכאי? איך ניתן יהיה להוכיח שהוא אכן גר שם? אלו קריטריונים שייקבעו בשבועות ובחודשים הבאים".

מור הוסיף כי "יש לשים לב שהשינויים בתוכנית ויזת הזהב הם לא היחידים שעברו. נקבע גם, כי לא יינתנו עוד רישיונות להשכרת דירות לטווח קצר (פחות משנה) באזורי ביקוש. החלטה זו צפויה להיטיב עם מי שמשווק דירות שכבר קיבלו רישיון כזה וממוקמות באזורי ביקוש, וגם עם בעלי דירות מחוץ לאזורי ביקוש".

בסקטור הנדל"ן הפורטוגלי, התגובות למהלך לא היו חיוביות. "זו טעות להאשים את ויזות הזהב במחירי הנדל"ן. המשבר נובע בעיקר מחוסר ההלימה בין הביקוש להיצע", אמר פאולו סילבה, יועץ נדל"ן מסביליה, למגזין "פורצ'ן". "התוצאה הסופית היא שמשקיעים פשוט ייקחו את ההון שלהם ויעברו למדינות שכן מציעות להם ויזת זהב". תוכניות דומות קיימות ביוון, בקפריסין ובמדינות נוספות. לדברי מור, "המחסור הגדול בהיצע (הדירות בפורטוגל) לא צפוי להיפתר בשנים הקרובות".

סיגל וייסוסר, מנכ"לית חברת טי.בי.אן גרופ המלווה משקיעי נדל"ן בצפון פורטוגל, אמרה לגלובס כי רוב הישראלים רוכשים נדל"ן במדינה שלא באמצעות תוכנית ויזות הזהב. בנוסף, "רוב הרוכשים איתם אני מדברת העומדים בתנאי ויזת הזהב מעוניינים בשימוש אישי של הנכס, ולכן החוק החדש לא ישנה להם".

"לגבי רוכשים שהלכו למהלך ויזת הזהב לטובת השקעה מניבה, בעיקר בליסבון", היא מוסיפה, "ביטול שוק השכירויות לטווח קצר שהוכרז עשוי להיות בעייתי. עדיין, מי שעוסק בתחום יודע ששינוי זה לא בא ממש כהפתעה, היות שמדינות רבות באירופה עובדות על שינויי רגולציה בשוק השכירויות, בדגש על חיזוק השכרות ארוכות-טווח".

לדבריה, למרות ההכרזה בסוף השבוע, הליכי החקיקה בפועל עשויים לקחת חודשים ארוכים.