כדי להגדיל את היצע הדירות: דרושה הבחנה ברורה בין בעלי נכסים שיש להם פעילות עסקית

הכותבות ממשרד מאיר מזרחי ושות'

מכירת נכס מקרקעין עשויה להביא לחיוב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין או במס הכנסה לפי פקודת מס הכנסה. להבחנה במקור החיוב במס יש השלכות ומשמעויות רבות, ביניהן ניתן למנות את ההבדל בין שיעורי המס, הזכאות לפטור ועוד.

מכירת נכס מקרקעין בידי יחיד תחויב במס שבח, הנמוך בדרך כלל בהשוואה לשיעור המס לפי פקודת מס הכנסה. לשם הדגמה, במכירת נכס מקרקעין על ידי יחיד, שרכש את הנכס מתאריך 8.11.2001 ואילך, מס השבח יהיה בשיעור של כ־25% על השבח הריאלי, לעומת שיעור מס הכנסה על הכנסה פירותית, לפי מדרגת המס השולית של המוכר (אשר עשויה להגיע ל־47%), לו המכירה הייתה מחויבת במס הכנסה.

להפיג את אי הוודאות

לאור הנטייה הגוברת של רשות המסים לראות פעילות נישומים כעסקית ולמסות אותה בשיעורי מס גבוהים, קיים צורך להפיג את אי הוודאות בשאלת סיווגה של העסקה. המציאות היא שבעלי נכסים ודירות, המחזיקים בנכסים במשך שנים אשר במהלכן קיבלו היתרי בנייה לבניית דירות מגורים, מנועים מלמכור את הדירות לאחר בנייתן ומעדיפים להשכיר אותן ואף להשאיר אותן ריקות. זאת מכיוון שאם ימכרו הם ימוסו על המכירה בשיעור מס פירותי גבוה, על אף שהרכישה הייתה בעלת אופי הוני. לכן, נכון וחשוב יהיה לטעמנו להקדיש תשומת לב מיוחדת ולקבוע קריטריונים ו/או חזקות הניתנות לסתירה על פיהם תתקבל ההכרעה.

למשל, נדרשת קביעת חזקה כי מכירת דירה כתוצאה מבעלות העולה על מספר שנים מסוים במקרקעין תהווה חזקה כי מדובר בעסקה במישור ההוני החייבת במס על פי חוק מיסוי מקרקעין. לדוגמה: החזקת קרקע מעל 10 שנים בעת מכירת דירות שנתקבלו ממנה, תיחשב כמכירה הונית.

חזקה נוספת היא ביחס לאופן מימון העסקה. קביעה כי שימוש במימון חיצוני כהלוואה עסקית תהווה חזקה כי מדובר בעסקה בעלת אופי פירותי החייבת במס בהתאם לפקודת מס הכנסה. שימוש ברכישת נכס בהיקף משמעותי של מימון חיצוני, יעיד פעמים רבות על עסקה בעלת גוון פירותי בהשוואה לשימוש בהון עצמי.

בנוסף, יש לבחון האם נעשו במקרקעין פעולות השבחה על ידי המוכר ו/או שלוחיו אשר הביאו למוכר להשאת רווחיו במכירה, ולקבוע כי אילו מבין פעולות השבחה מהוות חזקה כי המדובר בעסקה בעלת אופי פירותי החייבת במס הכנסה, מאחר שבעסקה בעלת אופי הוני יבוצעו במקרקעין בעיקר פעולות שימור ופחות פעולות השבחה.

בהקשר זה יש להחריג מצבים בהם ערכם של המקרקעין עלה משמעותית אך זאת ללא שבוצעו על ידי המוכר פעולות השבחה, או בשל עליית מחירים כללית בשוק הנדל"ן.

לחוקק הוראות שעה

לפיכך מוצע בזה לחוקק הוראת שעה קצובה בזמן, שבה תיקבענה החזקות, אשר בעל קרקע העומד בהן, יוחרג במסגרת המבחנים הללו.

כך אותם בעלי קרקעות שהחזיקו בקרקע בתקופה שתיקבע, לפני שביצעו את בניית הדירות, יוכלו למכור דירה או מספר דירות בשנתיים הקרובות ללא שיחששו שרשות המסים תסווג את פעילותם כסוחר או כעוסק, והם לא יהיו חשופים לחיוב במס אחר, זולת מס שבח מקרקעין. בפעולה זו, היצע הדירות בשוק המקרקעין יגדל וימתן את עליות המחירים המתמשכות. זאת לאור המצוקה בשוק המקרקעין והביקוש הרב לדירות, הגורם כידוע לעליות מחירים.

מוצע להתקין הוראת שעה במסגרת חוק ההסדרים, אשר תסיר את החשש מבעל קרקע שהחזיק בה תקופה שתיקבע, כך שהוא יוכל למכור מספר דירות בתקופה קצרה ויישאר במישור חיוב מס שבח מקרקעין ללא חשש מהפיכתו לעוסק ולמחויב במס הכנסה ו/או במע"מ על כל משמעות המיסוי הגבוה שבכך.

15669\9\655