הכותב שותף במשרד עוה"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק במקרקעין
עובדות המקרה: יזם הגיש לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון בקשה למתן היתר בנייה לבניין בן ארבע קומות מעל קומת עמודים, ובו 48 דירות. במסגרת הבקשה הוצע להוסיף לבניין 32 דירות, מכוח תמ"א 38.
חלק מבעלי הזכויות בבניין הגישו התנגדויות, והוועדה המקומית קיבלה חלק מהן. במסגרת הליך גישור הוגשה בקשה מתוקנת להיתר, שבעקבותיה אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר. בין היתר הוצע בתוכנית כי רק ל־44 דירות מתוך ה־80 תהיינה חניות.
עו''ד סימון טוסון / צילום: יח''צ
גם הפעם הגישו דיירים התנגדות, בטענה שתוספת הבנייה המוצעת תביא להגברת מצוקת החניה באזור מאחר שמבוטלים במסגרתה מקומות חניה המשמשים כיום את דיירי הבניין. בנוסף טענו המתנגדים כי התוכנית תביא לפגיעה משמעותית בדירות נוכח השינויים בחלל הפנימי הקיים של הבניין והוספת ממ"ד לכל דירה ותביא לאי־שוויון בין הדיירים.
היזם טען כי מקומות החניה הקיימים של הדיירים בבניין אינם מופיעים בהיתר הבנייה המקורי של הבניין מ־1969 ולכן מדובר במקומות חניה לא חוקיים.
ועדת הערר ביטלה את ההחלטה לתת היתר. לפי ועדת הערר, באותן שנים מקובל היה לעשות שימוש בשטחי קומת העמודים בין השאר לחניית כלי רכב וגם העובדה שמדובר במקומות חניה שאינם מוצמדים לא הועילה ליזם. עוד ציינה ועדת הערר שנראה שזהו המצב בכל הבניינים שמסביב את הבניין.
היזם ערער על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, תוך התמקדות בטענה הנוגעת רק לכמות מקומות החניה המוצעת וביטול החניות הקיימות. ביהמ"ש המחוזי דחה את הערעור ואז פנה היזם לבית המשפט העליון, שלאחרונה דחה אף הוא את הערעור.
העליון: ביהמ"ש העליון הזכיר שבבסיס תמ"א 38 עומדת ההנחה שלאחר ביצוע עבודות החיזוק ועבודות נוספות לשדרוג הבניין, יישאר בידי היזם רווח שיצדיק אותן מבחינה כלכלית. אולם כפי שנקבע לא אחת, ההטבות התכנוניות המעוגנות בתמ"א 38 אינן בגדר זכות מוקנית לבעלי המקרקעין, אלא הן נתונות לשיקול דעתם של מוסדות התכנון שעליהם לבחון את כלל השיקולים בעניין ובכללם שיקולים תכנוניים, אדריכליים ונופיים, לרבות לעניין הסדרי מקומות החניה.
העליון הצדיק את החלטת ועדת הערר. על כן, אף אם היה ממש בטענה שאין מקום להתחשב במספר מקומות החניה הקיימים בבניין נוכח העובדה שהם לא הוסדרו באופן פורמלי בהיתר הבנייה המקורי של הבניין, הרי שפתרון החניה המוצע על ידי המערערת לא אושר על ידי ועדת הערר מטעמים תכנוניים מובהקים אשר בית המשפט לא יתערב בהם.
פרשנות: לסיכום, שרשרת ההחלטות מלמדת כי בתמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספת דירות, לא ניתן לפגוע במצב הקנייני של הדיירים הקיימים ערב הגשת הבקשה. כלומר, אם היו לדיירים הקודמים חניות או הצמדות נוספות לרבות מרפסות, היזם לא יכול לבטל אותן במסגרת הבקשה להיתר החדשה.
בשורה התחתונה, המקרה בפס"ד מלמד כי בעיות תכנוניות יכולות למנוע ביצוע פרויקט של תמ"א 38 ולפגוע בכלכליות שלו, אבל צריך לזכור שבהחלטה לסרב לתת היתר אין די, וכי יום יגיע והבניין יצטרך חיזוק ורשויות התכנון צריכות למצוא את הפתרונות לכך, אם בצורת זכויות בנייה נוספות ואם בוויתור על מסים, ויפה שעה אחת קודם.
עע"מ 3662/22
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
