האם רכישת דירת נופש בישראל היא עסק משתלם?

הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'

לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il

שוק התיירות בישראל מתאושש ממשבר הקורונה עולמי. הוא אינו חוזר לאותה נקודה, אלא מתפתח לכיוונים שונים ומגוונים - גם כחלק ממגמות עולמיות של כלכלת השיתוף. בנוסף, הצמיחה הכלכלית שאפיינה את השנים האחרונות, יחד עם העלייה הדרמטית בהכנסה הפנויה של חלק מהאוכלוסייה, מחוללת ביקוש למוצרי נופש חדשים.

● "הצפון הישן" של תל אביב מוביל בהיצע הדירות החדשות למכירה | בדיקת גלובס
● השיטה הכי שחוקה והכי כושלת לטיפול במשבר הדיור חוזרת | פרשנות

שוק דירות הנופש בישראל בצמיחה, והוא מספק מענה הולך וגדל לרוכשים המחפשים מקום לחופשותיהם שיאפשר חוויה יוקרתית. האיזון בין החוויה האישית לבין ההשקעה הפיננסית הוא אחד היתרונות המרכזיים של כיוון זה.

בשוק קיימים שני מוצרים עיקריים: דירות נופש שנבנו באופן ייעודי, ודירות "רגילות" המשמשות לדירות נופש. ההבדל בין שני הסוגים מתבטא בגישה לרכישה ולהשכרה, וכן בתכנון הדירה / המתחם והשימוש בה.

בשנה האחרונה בצענו בצ'מנסקי בן שחר ושות' סקר אינטרנטי ארצי שכלל את החברה הערבית, ממנו עלה כי בשלוש השנים האחרונות נרכשה דירת נופש בת 3 חדרים במחיר ממוצע של 1.2-1.4 מיליון שקל. הסיבות העיקריות לרכישה הן כלכליות: במקום הראשון התשואה שתניב הדירה, ובמקום השני המחיר. מרבית הרוכשים (46%) הם מתחת לגיל 45.

כאן נתאר את שוק דירות הנופש בישראל, והמגמות והטרנדים המובילים בו.

הזווית האישית

לדירות נופש (בין אם בבעלות ובין אם בהשכרה קצרת טווח) מספר יתרונות מובהקים על פני החלופות המסורתיות - בתי מלון ואכסניות. הראשון הוא אירוח אישי ופרטי, כאשר האורח נהנה מ"המקום שלו" בבית עצמאי, ולא בחדר במלון. השני הוא נוחות - דירות הנופש מציעות על פי רוב מרחב גדול יותר מאשר חדרי מלון רגילים, הכולל גם סלון, פינת אוכל, חצר או מרפסת פרטית.

היתרון השלישי הוא המחיר - לעיתים המחירים יחסית זולים יותר בהשכרת דירת נופש מאשר שהייה במלון, וזהו יתרון משמעותי במיוחד עם משפחה גדולה או קבוצת חברים. בתחום המזון קיימת אפשרות לבישול והזמנת אוכל (כולל פינת אוכל נוחה, בשונה מחדר מלון).

מאידך, דירות נופש אינן מציעות שירותים כגון ניקיון יומי, ארוחת בוקר, בריכה או ספא. הדייר או הבעלים נדרש לטפל בדברים אלה בעצמו, או לדאוג לפתרונות מקומיים. במקרה של תקלה או בעיה בדירה, התחייבויות המארח לא יהיו כמו אלה של מלון. בנוסף, לעיתים מתגלה כי הדירה אינה מספקת את הרמה המצופה (הגם שחברות כמו Airbnb מספקות הגנה מסוימת).

 תמיר בן שחר / צילום: ארז בן שחר

כאמור, ישנן דירות נופש "רגילות", וישנן ייעודיות. הייעודיות נבנות באזורים תיירותיים, כמו אילת, לאורך חוף הים התיכון, הגליל המערבי והכינרת. הדירות נבנות כחלק ממתחם המציע חוויה יוקרתית, הן מאובזרות ברמה גבוהה, ומציעות שירותים כמו בריכה, סאונה ומסעדות. רובן מתמקדות בייצור חוויות ייחודיות ואינטימיות עבור האורחים.

לעומתן, דירות "רגילות" שמשמשות כדירות נופש יכולות להיות בבניינים רגילים בשכונות פעילות. לרוב הן נרכשות על ידי אנשים פרטיים, שמעוניינים להשכיר את הדירה לטווחים קצרים, ולעיתים גם ליהנות ממנה במהלך חופשותיהם. ניתן למצוא דירות כאלו בערים תיירותיות כמו תל אביב, ירושלים ואילת.

גם כאן, המיקום קובע

בשנים האחרונות חלה צמיחה בשוק דירות הנופש, בין היתר בזכות הפיכת ישראל ליעד תיירות פופולרי לאורך כל השנה לתיירים זרים (עד לקורונה), והצמיחה הכלכלית שאפשרה לישראלים לא מעטים לרכוש דירה נוספת להשקעה או לנופש. בנוסף, הצמיחה המתמשכת של תחום הדיור השיתופי העלתה את הביקוש, ובעקבות כך את כמות דירות הנופש הזמינות להשכרה.

צ'מנסקי בן שחר ושות' ערכה סקר שוק מקיף במסגרת עבודה אסטרטגית לשוק המגורים באילת, שבו נבחן, בין היתר, הביקוש לדירות נופש בישראל. העיר המבוקשת ביותר בתחום זה היא אילת, כחלק מתפיסתה כ"עיר הנופש הישראלית".

אחריה, בהפרש קטן יחסית, נמצאת טבריה, שהינה עיר תיירות מובהקת (הזקוקה לאסטרטגיה שתחזיר אותה לימי הזוהר), ובמקום השלישי נתניה, שבה הביקוש מצד תושבי חוץ גבוה. תל אביב נמצאת במיקום נמוך, בעיקר נוכח מחירי הדיור הגבוהים בה, ובת ים אחרונה - עיר חוף שעדיין אינה ממצה את הפוטנציאל התיירותי שלה.

המוצר המבוקש ביותר הינו דירת נופש ייעודית במתחם נופש. ברם, באילת, הנתפסת כעיר נופש, דירות "רגילות" במרכז העיר ובאזורים הסמוכים לאזור התיירותי וכן וילות בשכונות השונות מבוקשות אף הן. בכל הארץ מיקום הדירה הוא הפרמטר המשמעותי ביותר, כאשר העדיפות הגבוהה ביותר היא בסמוך לים (כל ים).

האירועים במדינה בחצי השנה האחרונה דוחפים משקיעים לרכוש דירות ביוון, בקפריסין ובמדינות אחרות, כך שכיום מחירי דירות הנופש בישראל עולים כתוצאה מהביקוש הגבוה, בנוסף לעלייה החדה שחלה בשנים האחרונות במחירי הדיור הכלליים. עם זאת, קיימים אזורים בישראל שמציעים דירות נופש במחירים נוחים יותר לרכישה, בעיקר כשלא מדובר בדירות ייעודיות.

העלייה במחירי הדיור אינה מתרגמת לעלייה בשיעור זהה במחירי השכירות לטווח קצר. אלה מושפעים בעיקר מהמחיר של המוצר האלטרנטיבי - חדר במלון, ובעקבות כך קיימת שחיקה מסוימת בתשואה שהן מניבות למשקיעים.

המקרה של אילת

אילת מציעה מגוון רחב של דירות נופש לרכישה ולהשכרה - החל מפרויקטים ייעודיים בסמוך לחוף הים, ועד לדירות במבנים ישנים בשכונות העיר. להערכתנו, כיום קיימות באילת 2,000-3,000 דירות נופש להשכרה לטווח קצר, בעיקר באמצעות הפלטפורמות הדיגיטליות. לשם השוואה, בעיר קיים היצע של כ־11 אלף חדרי מלון, כך שדירות הנופש מהוות 20%-15% מהשוק בעיר.

לאחר 20 שנים שבהן לא נבנה בית מלון חדש באילת, מוקמים כיום ששה בתי מלון שבהם כ־2,000 חדרים. ניתן להניח כי מהלך זה, לצד שיפוץ והסבת בתי מלון קיימים, ימשכו חלק מהביקוש הקיים - גם על חשבון דירות הנופש. זאת לאחר העשור האחרון, שבו דירות הנופש זכו לפופולריות גבוהה, והפכו לאופציה מועדפת על פני חדרי המלון המסורתיים.

דירות הנופש באילת גם הגדילו בשנים האחרונות את הביקוש הכולל לדיור בעיר. בתל אביב, בעקבות הביקוש הקשיח יחסית לדיור, הירידה בהיקף התיירים ובפרט הזרים הזרימה באופן כמעט מיידי דירות נוספות לשוק המגורים ה"רגיל".

ומה מצפה לשוק זה בעתיד? דירות הנופש נדרשות "להמציא את עצמן" מחדש, ולייצר מוצר שיצלח את התחרות מול הגידול בחדרי המלון והמוצרים החדשים שהם מציעים. התחרות תהיה לא רק בתחום המחיר, אלא גם ובעיקר בתחום השירותים הנוספים, שבהם הגמישות היחסית שממנה נהנים בעלי דירות הנופש יכולה להיות יתרון משמעותי.

בכיוון ההפוך, גם בתי המלון נדרשים להתאים את עצמם לשינויים, ובפרט להעדפות הביקוש של דור ה־Z ובקרוב דור האלפא - שמחפשים ריגושים אחרים מחדר במלון.