פער האמפתיה: הנתונים שמראים שלמודל השכירות הישראלי יש יתרון אחד נדיר

החלה העונה החמה של חידושי החוזים והחלפת הדירות בשוק השכירות. עד כמה זה מובהק? לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, באוגוסט שעבר חידשו חוזה 15% מהשוכרים ובעוד 5% מהדירות נרשמה תחלופת שוכר. יחד עם ספטמבר ויולי, במשך 3 חודשים בלבד, מחצית מהדירות בשוק - הכולל בסה"כ כ־800 אלף דירות - החליפו שוכר או חידשו חוזה עם השוכרים הקיימים (יחס של בערך 70:30 לטובת מאריכי החוזים). אבל מאחורי הנתונים היבשים, מסתתר פער קבוע, דרמטי, ולא מדובר כמעט בין השינוי במחירי השכירות של אלה שרק מאריכים חוזה, לעומת מקביליהם שנכנסים לחוזה חדש.

● שלוש דירות יוקרה בירושלים נמכרו לתושבי חוץ אמריקאים 
● קופות הגמל סוגרות מחצית חזקה: מה קרה לחיסכון שלכם? 

תסתכלו למשל על חודש מאי האחרון: הדירות שרשמו תחלופת שוכרים הציגו עליית מחירים של 8.6%, אבל בדירות שחידשו חוזה - מנגנון שבדרך כלל מתבצע אחת לשנה או שנתיים בין המשכיר לשוכר - נרשמה עלייה רק של 3.6%, בדומה לממוצע לאורך כל השנה האחרונה וכמעט 60% פחות משיעור העלייה בחוזים חדשים. באפריל הפער היה אפילו גדול עוד יותר (3.6% מול 9%). למעשה, העלייה בשכר הדירה של מחדשי החוזים מבטאת שחיקה ריאלית מול אינפלציה שנתית של 4.6% ומול מדד שירותי הדיור של הלמ"ס שמורכב בעיקר מהשינוי הממוצע בשכר דירה והציג במאי עלייה שנתית של 7.5%.

עדיף בעל דירה על חברה בע"מ

כלומר, לצד אינספור טענות וסיפורי אימה על שוק שכירות לא ממוסד, שמתנהל כמעט אך ורק בין אנשים פרטיים (חוזים קצרים, דירות לא ראויות, מחלוקת מול בעלי הדירות ועוד), חשוב לראות גם את היתרון הנדיר שמציע המודל הישראלי. שיטה שאחראית כנראה לפער הפרמננטי בין המחיר בהארכת חוזה למחיר בתחלופה.

בראש ובראשונה, הוא נובע מכך שמרבית המשכירים הם לא בהכרח "אנשי עסקים". יש בניהם כאלה שירשו את הדירה, ועוד רבים אחרים שקנו אותה במרוצת השנים כדי ליהנות מפירות חודשיים, ובשנים האחרונות הם בעיקר שמחים מעליית ערך הדירה ומכך שקפצו על הרכבת הנדל"נית בזמן. הם לא חושבים ומחשבים בהכרח תשואה מקסימלית מול ערך נוכחי, ואפילו לא מתעכבים על השאלה כמה יוכלו להשיג בתחלופת שוכרים - מה שחברה עסקית מוכרחה לעשות כל הזמן. אין להם עובדים לפרנס או בעלי עניין לרצות. רק תנו להם שקט נפשי, ודאי אם השוכרים הנוכחיים ידידותיים, משלמים בזמן, שומרים על הדירה ולא מציתים מריבות שכנים. כן, גם אם הם קוראים על ביקוש אדיר שממתין בחוץ. עם כל הכבוד לתדמית המוכרת של "המשכיר המרושע", לא בטוח ששוכרי הדירות מעדיפים לראות מול העיניים חברה בע"מ, שמונעת רק משיקולים עסקיים (תשאלו אנשים ששכרו דירה בארה"ב).

אבל בשולי האופטימיות הזו, אי אפשר להתעלם גם מעקב האכילס: לא מעט משכירים שסוחבים משכנתאות גדולות, אלה שעזרו להם לקנות את אותן דירות ומתייקרות בקצב מסחרר בשנה האחרונה. רבים מהם שוכרים ומשכירים. אלה עלולים להיות הכי לחוצים להעלות את מחירי השכירות, לשוכר קיים או חדש.

השכירות המוסדית לא תשלט על השוק בקרוב

בשורה התחתונה, עשור אחרי הקמת החברה הממשלתית "דירה להשכיר", ולמרות הסבסוד הגדול והטבות המס לחברות שיואילו להכנס לתחום - בקושי 1%־2% משוק הדירות להשכרה נמצא בידי חברות וגופים מוסדיים (כ־15 אלף דירות). יתרה מכך, סביבת הריבית בחוץ - כ־7%־8% עלות אשראי לעומת 2%־3% תשואה מהשכרה, מבטיחה שלא נראה שינוי גדול בשנים הקרובות. יעיד על כך הפרסום כי הקרן הגדולה ביותר בענף השכרת הדירות, מגוריט, שמחזיקה כיום 1,970 דירות, שוקלת לפרק את העסק ולמכור את הנכסים.

אז בשנים הבאות אנחנו צפויים להישאר בעיקר עם השוק הפרטי, אבל לא בטוח שזה כל כך רע. למעשה, זה היה הרציונל ששכנע את הממשלה בשנות ה־90 לפטור את בעלי הדירות הללו ממס על השכרה - לספק לשוק הפרטי תמריץ "לייצר" פתרונות לביקוש הגדול לדיור. על הדרך, מחירי השכירות עלו בעשור האחרון רק בחצי משיעור העלייה במחירי המכירה. אז אולי טוב שהממשלה נכשלת פעם אחר פעם בביסוס שוק שכירות ממוסד.

כוכבי השבוע

מצוין: מתיחת הפנים של נתניה מגיעה עם כוכבית

כולם מדברים על הסנטימנט השלילי של מדינת ישראל, במיוחד בכל הנוגע להיקף ההשקעות הזרות או למגזר ההייטק. אבל אחת ההוכחה העגומות למשבר שאנחנו עוברים, היא בכמות התיירים. בזמן שהתיירות העולמית משגשגת ועוקפת די בקלות את המספרים של ערב הקורונה, פרסמה השבוע הלמ"ס נתונים שהראו שהמצב בארץ רחוק מלהתאושש. במאי 2023 אמנם נרשמו מעל מיליון לינות של מבקרים מחו"ל, אבל זה עדיין נמוך ביותר מ־20% ממאי 2019. באפריל היו 860 אלף לינות, לעומת 1.06 מיליון באפריל 2019 - שוב, 20% פחות.

בלתי מספיק: הקיץ הגיע לישראל, אבל איפה התיירים?

לא חשוב אם זו הרפורמה, המחאה בעקבותיה, הברדק בנמל התעופה הבינלאומי היחיד שלנו, או המחירים היקרים פה, במלונות ובכלל. בשורה התחתונה, תיירים רבים בוחרים לבקר במדינות אחרות ולא חושבים שתל אביב, ירושלים וים המלח מספיק אטרקטיביים. נכון שעוד חזון למועד, אבל מדובר בבשורה ענקית. בין השאר, גם בעצם היכולת לחבר בהצלחה בין רשות מקומית לבין השלטון המרכזי (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית). ועם זאת, צריך לקוות שבמציאות הנוכחית בשוק המגורים - ריבית גבוהה וביקושים נמוכים - לא נגלה חלילה שהרכבת יצאה באיחור. ושהיזמים לא ששים להפוך את התוכניות למגדלים אמיתיים.