תקרת הפטור ממס להשכרת דירה עודכנה, וזה המסלול החדש שכדאי להכיר

הפטור מתשלום מס בעבור השכרת דירה התעדכן לסכום של 5,654 שקל בחודש בשנת 2024, לעומת תקרה של 5,471 שקל בחודש בשנת 2023. הפטור מוביל רבות לכך שהמשכירים מעלים את שכר הדירה בהתאם לתקרת הפטור. 

● מדרגות מס הרכישה מתעדכנות: כך יושפעו רוכשי הדירות
● שוכרים ומשכירים דירה? כך תקזזו את המס שאתם משלמים

הפטור מתשלום מס הוא מסלול אחד מתוך ארבעה מסלולים והנפוץ ביותר בקרב בעלי הדירות להשכרה. לאחרונה התווסף מסלול רביעי חדש המאפשר פטור מתשלום מס עבור משכירים בעלי דירה יחידה ששוכרים דירה אחרת למגוריהם.

העדכון בתקרת הפטור מתרחש במקביל לכך ששכר הדירה רושם עליות במדד המחירים לצרכן שפורסם אמש (ב'), בו נרשם כי שוכרים שחידשו חוזה בחודש דצמבר רשמו עלייה של 3% בדמי השכירות, ועבור שוכרים חדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 4.4%.

גלובס שוחח עם עם עו"ד מאיר מזרחי, שמסביר את המסלולים השונים לתשלום ולהקלות במס למשכירים:

מי פטור ממס בהשכרת דירה במסלול הפטור?

"המסלול הראשון הוא המסלול פטור ממס עבור הכנסות משכר דירה עד לתקרה של 5,654 שקל בחודש לשנת 2024. כאשר כל ההכנסות משכר דירה בחודש לא עולות על תקרת הפטור האמורה, הן פטורות ממס.

"ככל שההכנסות משכר דירה עוברות את תקרת הפטור כאמור, תפחת תקרת הפטור בסכום ההפרש שבין סך דמי השכירות לתקרת הפטור.

"לדוגמה: דירה שמושכרת בסך של 7,000 שקל בחודש, תקרת הפטור תפחת בסך של 1,346 שקל (7,000-5,654 שקל) ותעמוד על סך של 4,308 שקל (5,654-1,346 שקל). החלק העולה על התקרה בסך 2,692 שקל יהיה חייב במס".

לבעלי יותר מדירה אחת, מה גובה המס שעליהם לשלם?

"המסלול השני מקנה אפשרות לשלם מס בשיעור של 10% מסך דמי השכירות למשכיר. לדוגמה אם סך דמי השכירות בחודש בגין השכרת 3 דירות הוא 15,000 שקל, ישולם מס בסך 1,500 שקל המהווים 10%.

"המסלול השלישי הוא מסלול תשלום מס בהתאם לשיעור מס שולי של המשכיר על הכנסות מ'נכס בית' (יש יתרון למשכיר מעל גיל 60 בגובה שיעור המס). במקרה זה ניתן לנכות הוצאות כנגד הכנסות השכירות - לדוגמה הוצאות פחת, שיפוצים וכדומה".

מהו המסלול החדש לפטור ממס לבעל דירה יחידה שמשכיר דירה?

"המסלול הרביעי החדש תוקן לפני כמה חודשים בחוק ההסדרים, במסגרתו הוענק פטור למשכירי דירות שהם גם שוכרים, ושיש בבעלותם דירה יחידה, כך שיוכלו לנכות מהכנסות ההשכרה שלהם את דמי השכירות שהם משלמים בפועל, עד לתקרה של 7,500 שקל בחודש ועד לסך של 90 אלף שקל לשנה, כל עוד לא מדובר על השכרה מ'קרוב' לפי סעיף 88 לפקודה".

מה האפשרות לאי-חיוב מס עקב קיזוז הוצאות מימון ופחת?

"מסלול אפשרי נוסף הוא לבקש חישוב מס רגיל על ההכנסות, שכן לפעמים הוצאות המימון (ריבית) והפחת יותר גבוהות מדמי השכירות, ואז במקרה כזה אין תשלום מס. למשל, אדם שרכש דירה ב-2 מיליון שקל ונטל משכנתה של 1.5 מיליון שקל - הוצאות הריבית שישלם לבנק וכן הפחת שהוא זכאי לו על הדירה, יעלו בוודאות על גובה דמי השכירות שיתקבלו בדירה. במקרה כזה אותו משכיר לא יהיה חייב במס. לכן מומלץ במקרים רבים להשתמש במסלול הזה".

האם המשכירים יעלו את שכר הדירה בהתאם לשינויים?

"כמובן שיש משכירים שיעדיפו להתאים את דמי השכירות לגובה הפטור. יש גם דרכים לבצע תכנון מס - למשל במצב בו משכירים דירה מרוהטת לגמרי, ניתן להשכיר את הדירה בתקרת הפטור, ועל הריהוט לוקחים דמי שכירות פטורים ממס, כי זה רכוש פרטי אישי.

"נניח משכירים בסך של 8,000 שקל בחודש, ועל הטלוויזיה והמקרר והריהוט מפורט בהסכם בתשלום, וכך גם ניתן לשמור על תקרת הפטור בפיצול השכרת הנכס מהריהוט המושכר בו".