השכונה שתכפיל את עצמה ופרויקט ענק של פינוי בינוי ליד הים: מה הולכים לבנות לידכם

הדרך שעובר מתחם פינוי־בינוי משלב התכנון הראשוני ועד להשלמתו אורכת 8-12 שנים ברוב המקרים, כך שהזמן שעובר מהשלט הראשון שנתלה על הבניין ועד שההתחדשות מקבלת ביטוי בפועל הוא כמעט נצח.

● 103 עסקאות נדל"ן מאז ה-7 באוקטובר: המחירים באופקים במגמת עלייה 
● העירייה לא שלחה דרישת תשלום, והחברה לא שילמה ארנונה במשך 19 שנים. זה הסכום בו היא מחויבת כעת 

תוכניות "על הנייר" יש למכביר, אבל מתי נראה את השינוי בפועל, בשטח? ריכזנו עבורכם שבע שכונות שבהן צפוי שינוי גדול מאוד - אשר יצא לדרך בחודשים הקרובים. מי שיילך ברחוב בעוד שנים אחדות, כמעט לא יזהה אותו. בכל שכונה חיפשנו פרויקט משמעותי אחד שכבר קיבל היתר כזה או אחר, ומסמל את מה שתעבור השכונה בשנים הבאות.

תל אביב: דרך השלום

שער כניסה מחודש בכניסה הדרום־מזרחית לתל אביב 

דרך השלום, שבחלקה הקרוב יותר לתל אביב כבר הושלמו כמה פרויקטים גדולים בתחום המשרדים (כמו פרויקט טוהא1), מתחילה לעבור שינוי גם בתחום המגורים. אחד הפרויקטים הגדולים באזור והראשונים שיוצאים לדרך הוא פרויקט של אורון נדל"ן בדרך השלום 87־89, מול הפנייה לרחוב בורודצקי.

 הפרויקט של אורון נדל''ן בדרך השלום 87־89, / הדמיה: אורון נדל''ן

גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדלן, מספר: "זה מתחם גדול שכולל 172 יח"ד בשלב א' ועוד 420 בשלב ב', ובסה"כ 592 דירות. "מה שמעניין בפרויקט הזה הוא שהגב שלו פונה לרחוב עמישב שגובל בגבעתיים, ולכן על דרך השלום יהיו שני מגדלים ובצד הפנימי יהיו שני בניינים קטנים יותר בבנייה מרקמית, שבהם משולבים גם גני ילדים בקומת הכניסה. דבר חדש שהעירייה רוצה זה גגות ירוקים פעילים. בכל הקשור לתקן החניה בשלב א' התקן הוא חניה לכל דירה, בשלב ב' אני מאמין שתקני חניה קצת ירדו, בגלל שזה קרוב לציר הרק"ל.

"הפרויקט הזה משתלב עם מה שהולך לקרות בכל דרך השלום משני הצדדים. זה יהיה שער הכניסה לתל אביב מדרום־מזרח, ואחד האזורים המבוקשים בעיר. שיכון ובינוי כבר בונה, ובצנרת יש פרויקטים של דוניץ, ואחריהם גם יובלים ואפריקה ישראל, גם בסר התחילו לבנות על הפינה לכיוון כביש הטייסים.

"התחלנו את השיווק בשיטת חבר מביא חבר, מ־43 אלף שקל למ"ר".

חדרה: מרכז העיר

כל הפרויקט ייבנה בבת אחת, ללא שלבים 

בשקט־בשקט, כמעט בלי להרגיש, גם העיר חדרה צועדת לקראת מהפך גדול בתחומיה. לראיה, עד ל־2022 אושרו בחדרה עשרה מתחמי פינוי־בינוי, שיוסיפו לעיר 6,251 יחידות דיור חדשות, ובמקביל מקודמת תוכנית מתארית ללב העיר, שהופקדה בתחילת 2023 ואמורה להוסיף לאזור זה לבדו 8,464 יחידות דיור - יותר ממספר יחידות הדיור באזור כיום (כ־8,000). מטרת התוכנית היא "ביסוס מעמדו של מרכז העיר כמרכז עירוני המציע שירותים מגוונים".

 הפרויקט של חברת אאורה בחדרה / הדמיה: פיק ארק

בתחומי התוכנית, במערבה, נמצאת תוכנית של חברת אאורה, שזכתה כבר להיתר חפירה ודיפון: מדובר במתחם שבו קיימות כיום 96 דירות, ובמקומן ייבנו 530 יח"ד חדשות במגדלים בני 26־40 קומות, וכן כ־5,300 מ"ר של שטחי מסחר, פנאי ותעסוקה. הפרויקט יציע גם 100 דירות קטנות להשכרה.

"התב"ע לפרויקט אושרה לפני פחות משנה", אומרים באאורה. "הוא ייבנה כמקשה אחת, בתוך כארבע שנים, במוקד האטרקטיבי ביותר בחדרה. מדובר באזור מתפתח ומתחדש, שנהנה מעירוב שימושים, כך שלצד המגורים נבנים בו מוקדי בילוי ופנאי וכן סביבת חינוך תומכת לכל הגילים. העיר עצמה נהנית גם מגישה לחוף ים וגם מקרבה לכביש 2 ולכביש 4 ולרכבת ישראל, ולכן מהווה כבר היום מוקד משיכה למשפחות צעירות ולמשפרי דיור, בין היתר על רקע התפתחות צפון השרון ומוקדי תעסוקה סמוכים".

ירושלים: שכונת קריית מנחם

מבניינים בני 6 קומות למגדלים עם 32 קומות 

קריית מנחם שוכנת בדרום־מערב עיר הבירה, ומתגוררים בה כ־20 אלף תושבים. השכונה מתאפיינת כיום בבינוי של עד שש קומות ברוב חלקיה, אך כחלק מהתנופה הכוללת של ירושלים בתחום ההתחדשות העירונית, מקודמים בשכונה כמה פרויקטים, כולל כאלו שיציעו מבנים בני עשר קומות, מגדלים בני 22 קומות ואף מגדלים בני יותר מ־30 קומות.

פרויקט משמעותי שעומד לצאת לדרך בשכונה הוא הפרויקט של חברת אביסרור במתחם קוסטה ריקה - מתחם שמתוכנן לכלול 741 יחידות דיור בחמישה מגדלים בני 30 עד 32 קומות, במקום 175 דירות קיימות במבנים ישנים. זהו הפרויקט הראשון שזוכה להיתר בשכונה, היתר חפירה ודיפון שניתן בדצמבר האחרון - בדרך להיתר מלא בחודשים הקרובים.

 מתחם ההתחדשות העירונית המתוכנן לקריית מנחם בירושלים - פרויקט קוסטה ריקה / הדמיה: רועי כהן סנאפשוט

אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו: "השכונה ממוקמת במקום אסטרטגי, בקצה העיר ובסמוך להרי ירושלים - הטבעת הירוקה המקיפה את העיר - ומאפשרת ליהנות מקרבה לשטחים פתוחים ירוקים. לצד התחדשות בנייני המגורים, ישנה גם תנופת פיתוח והתחדשות של כל המרחב הציבורי בשכונה.

"המתחם שאנחנו מתכננים לבנות יכלול דירות עם גינות תלויות, 4 קומות שייבנו מתחת למפלס הרחוב וכן 8 קומות מרתף. בפרויקט ייבנו גם שטחי מסחר וכן מבני ציבור בשטח כ־1,600 מ"ר".

נתניה: קריית נורדאו

תוכנית שתכפיל את מספר יחידות הדיור בשכונה 

אחת השכונות הוותיקות והקשות בנתניה היא קריית נורדאו, שהוקמה בשנות ה־50 ונמצאת צמוד לכביש החוף, בין מחלף גשר השלום למחלף פולג. בשנים האחרונות נרשמת בה התעוררות, בעיקר סביב תוכנית המתאר להתחדשות השכונה שאושרה בנובמבר 2022. התוכנית מוסיפה לשכונה, שבה כיום כ־19.5 אלף תושבים, כ־5,300 יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית - כמות שתכפיל את מספר יחידות הדיור בשכונה.

 פרויקט ''סביוני השמורה'' קריית נורדאו, נתניה / צילום: 3Dvision

אחד הפרויקטים המרכזיים בשכונה נמצא ברחוב זלמן שניאור. זהו פרויקט "סביוני השמורה" שיכלול ארבעה מגדלים בני 22 קומות, עם 512 יחידות דיור, במקום 128 הקיימות במקום כיום. היזמית, אפריקה ישראל מגורים, כבר קיבלה היתר חפירה ודיפון לפרויקט, ותקים בו גם קומת קרקע עם שטחי מסחר, משולבים במבני ציבור.

"נתניה מקדמת בימים אלה מהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית", אומרת מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, רונית אשד לוי. "עם מדיניות עירונית סדורה וברורה, שמקיפה היבטים רבים ומגוונים הרלוונטיים לפרויקטים של התחדשות עירונית. אפריקה התחדשות עירונית מקדמת פרויקטים נוספים בעיר, עם מאות רבות של יחידות דיור, הודות לאמון הגדול של החברה בעיר ולשיתוף הפעולה הפורה עם העירייה".

חיפה: שכונות החוף

תוכנית פיתוח כוללת לשכונות קו החוף 

חיפה מציגה תופעה נדל"נית ייחודית: בניגוד לרוב ערי החוף בישראל ובעולם, דווקא השכונות הקרובות לים נחשבות לזולות יותר, ואילו השכונות שבמרומי הר הכרמל הן היוקרתיות והיקרות. המצב הזה צפוי להשתנות בשנים הקרובות, שכן העירייה מקדמת תוכנית כוללת לשכונות החוף, שתציע התחדשות עירונית של כמה שכונות יחד: נווה דוד, שער העלייה, שפרינצק ועין הים. כיום ישנן בשכונות אלו 11,250 תושבים, ב־4,983 יחידות דיור, ועל פי תוכנית המתאר של העירייה יתווספו להן, במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית, 14,294 יחידות חדשות - כמעט פי שלושה.

 פרויקט נווה דוד חיפה של אזורים / הדמיה: גיורא גור אדריכלים

פרויקט אחד שכבר קיבל היתר בנייה באזור הוא הפרויקט של חברת אזורים בשכונת נווה דוד - שבמסגרתו ייבנו 1,212 יחידות דיור חדשות במגדלים בני 21 ו־22 קומות, במקום 110 דירות קיימות כיום. חלקו הראשון של הפרויקט נמצא כבר בשלב החפירה והדיפון, כך שבקרוב יחלו להיבנות הבניינים הראשונים.

"זהו אחד מהפרויקטים הגדולים והמעניינים ביותר חיפה, שהבשיל בחודשים האחרונים לאחר עשר שנות עבודה", אומר איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים. "כחלק מהפרויקט האזור יפותח כשטחים ירוקים מסביב למבני מגורים. השכונות שנמצאות לאורך החוף של חיפה עוברות התחדשות משמעותית, וזוכות לביקושים גבוהים בקרב משפחות חיפאיות, ומחוץ לחיפה".

יבנה: מתחם השחף

קרן סיוע למי שהתקשה למצוא דירה חלופית 

במרכז העיר יבנה, על שדרות דואני, בין שדרות ירושלים לשדרות העצמאות, נמצאים בניינים ישנים שהוקמו בשנות ה־60, ומצבם התחזוקתי ירוד. בחודשים הקרובים ייהרסו ארבעה מהם ובמקומם יבנו היזמיות אלמוגים (שגם תבצע) וחברת W גרופ את פרויקט ALUMA שיכלול שלושה מגדלים בגובה 24 קומות וכן 1,000 מ"ר מסחר. בפרויקט ייבנו 273 יח"ד חדשות במקום 64 דירות ישנות, ובעלי הדירות יקבלו דירה חדשה בשטח גדול ב־30% לעומת הדירה הקיימת, כולל חניה תת־קרקעית ומחסן.

 פרויקט ALUMA, יבנה / הדמיה: View Point

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים, מספרת: "יבנה היא עיר נוחה לעבודה כי יש בה ועדה עצמאית מיוחדת, ולא היה צריך לפנות למחוזית לאישור התב"ע. לכן זו הייתה נקודת פתיחה מאוד טובה. הרשות המקומית שעובדים איתה היא פקטור חשוב בהתחדשות עירונית.

"באזור הזה ביבנה לא היה פינוי־בינוי, לכן היה לנו חשוב לעשות תכנון אייקוני, מיוחד, לא אותו לבן־אפור גנרי שיש בכל מקום. היינו מוכנים גם לשלם על זה.

"הדירות המקוריות קטנות מאוד, ומכיוון שזו תוכנית מלפני כמה שנים, נתנו לדיירים יותר כדי שלפחות תהיה להם דירה של 91 מ"ר, שזה המינימום לארבעה חדרים. העירייה באה לקראתנו בעניין הזה. יחד עם תכנון חכם של מילוסלבסקי שהצליחו לדחוס במטראז' הזה אפילו 4.5 חדרים לכמה בעלי דירות שביקשו.

"בעניין שכר הדירה, על אף ששלוש פעמים הבאנו שמאי לקבוע את השווי כדי שיהיה עדכני, הבנו שיש דיירים שמתקשים למצוא והקמנו קרן סיוע שתוכל לעזור למי שמתקשה. הנציגות תחליט על זה - הם יקבעו פרמטרים אחידים עם המינהלת והיועץ החברתי. יש גם קרן תחזוקה לכמה שנים, והם ייעזרו בה. לא תכננו בניינים שדורשים תחזוקה יקרה, ובכל בניין יש 91 דירות, כך שזה מתחלק בין הרבה דיירים".

מחירי השיווק: החל מ־22 אלף שקל למ"ר. דירת ארבעה חדרים בשטח של 107 מ"ר + מרפסת בשטח של 15 מ"ר נמכרת החל מ־2.487 מיליון שקל.

גבעתיים: מתחם ההסתדרות

קרן דמי ניהול לשבע שנים כחלק מהתמורה לדיירים 

מתחם ההסתדרות בגבעתיים קודם על ידי העירייה, בשיתוף מינהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית. הוא חולק לעשרה מתחמים, אשר חלקם - של ICR ושל אאורה - כבר יצאו לדרך, ובחלקם העבודה תתחיל בקרוב.

חברת אביב ייזום תבצע שישה מתוך עשרה מתחמים בתחום התוכנית, ובמתחם ההסתדרות ג' כבר קיבלה החלטת ועדה, לקראת היתר. במסגרת הפרויקט של אביב ייזום ייהרסו ארבעה מבנים קיימים שבהם 115 דירות ברחובות ההסתדרות, המאבק ו־כ"ג, ובמקומן ייבנו 332 דירות חדשות בשלושה מגדלים בני 24 קומות כל אחד, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ־1,200 מ"ר.

 מתחם ההסתדרות בגבעתיים / הדמיה: סטודיו אלכס לובימוב

"העובדה שהעירייה קידמה את התב"ע זירזה עניינים", אומר גילי שקד, מנהל זרוע התחדשות עירונית באביב ייזום ומנכ"ל סער שקד נדל"ן. "זה הסיר הרבה בירוקרטיה וחסך זמן. היו התנגדויות, אבל כשמתכננים מתחם שלם, הוועדה המחוזית מסתכלת על זה אחרת. מדובר על 920 משפחות שמפונות, יש ראייה מערכתית"

"אנחנו מפנים 520 משפחות, בונים 1,505 דירות ב־11 מגדלים של 25־35 קומות, ומתחת לכל מגדל על רחוב המאבק מסחר, ובעורף גני ילדים. המחירים בפרויקטים שכבר התחילו במכירות, מראים שהאוכלוסייה שתגיע היא אוכלוסייה עם יכולות. הקו הסגול נמצא בפינת הרחובות המאבק ואלוף שדה, וכשהפרויקטים יהיו מוכנים הוא אמור לפעול. זה 'גיים צ'יינג'ר' עבור השכונה הזו. זה שבע דקות למרכז תל אביב.

"בנינו קרן דמי ניהול שכוללת תחזוקה למשך שבע שנים. כי לעבור מבניינים שמשלמים 50־80 שקל בחודש לבניינים שמשלמים מאות שקלים בחודש זה הבדל רציני. זה היה חלק מהתמורות שלנו וחלק מהחשיבה החברתית. הרבה מהאנשים גרים שם המון שנים והם לאו דווקא עשירים. שווי הנכס שלהם יהיה גבוה בלפחות מיליון וחצי שקל ביחס לדירה הקיימת, ואח"כ הם יחליטו מה לעשות".