לא רק דירות: הזדמנויות ההשקעה שלא הכרתם בענף הנדל"ן

"התשואה הממוצעת על נכס מסחרי כיום בעיר חריש נעה בין 4.5% ל־5.5%, ובמשרדים גדולים על 6%-7%. במשרדים קטנים ניתן לקבל תשואה גבוהה אף יותר, סביב 8%־9%. זאת לעומת תשואה שנתית ממוצעת של 2.5%-3% בלבד על דירה בעיר", כך מספר לגלובס בן אשר בן נתן, יועץ נדל"ן מסחרי ברימקס ישראל המתמחה בחריש, ומספק דוגמה אחת מיני רבות להזדמנויות לא שגרתיות הממתינות בתקופה הנוכחית למשקיע הנדל"ן הישראלי.

● ראיון | לאחר שמכר נכסים ואת המטוס הפרטי, חיים כצמן יוצא מהמשבר: "זה לא היה נעים אבל לרגע לא הייתי לחוץ"
● עסקה בשבוע | שטח של 30 מ"ר: בכמה נמכרה קרקע חקלאית בכפר שמריהו? 
● חנן שטיינהרט, פרשנות | זה היה אחד הסקטורים הפופולריים ביותר להשקעה בארה"ב. עכשיו הוא בסכנת קריסה

בעבר ההשקעה בדירה נחשבה משתלמת מאוד למשקיעים רק על הסמך העלייה המתמשכת במחירי הדירות, היום - כאשר המחירים נמצאים בסטגנציה, ואף בירידה קלה, לאורך השנה האחרונה - התמונה שונה.

הוסיפו לכך את העובדה שכבר בשנת 2021 ירדה התשואה מהשכרה, על פי נתוני הלמ"ס, מתחת לרף של 3% לראשונה זה 30 שנה, וברבעון השני של 2023 כבר עמדה על 2.7%, וקיבלתם נתונים פתיחה לא מוצלחים במיוחד למי שמעוניין להשקיע בעת הזו בענף המגורים. אלא שישנן אלטרנטיבות - החל במחסן או חניה ועד לתא אחסנה במרכז לוגיסטי. המספרים שמציעות האפשרויות הללו מעניינים למדי.

חניה: "ביום מושכרת לבעל מספרה - ובלילה לדייר"

אם בעבר השכרת חניות הייתה מוגבלת לתל אביב, ואולי גם לשכנות מסוימות ברמת גן ובגבעתיים, היום אפשר למצוא מודעות להשכרת חניות ולמכירה של כאלו ביד 2 גם בערים כמו ראשון לציון, פתח תקווה ועוד. עם זאת, ההבדלים גדולים: בעוד בערי המעגל השני לתל אביב השכירות החודשית המבוקשת היא כמה מאות שקלים, בלב תל אביב ובצפון הישן אפשר למצוא חניות גם במחירים של 1,500 שקל לחודש, ואף קרוב ל־2,000 שקל.

שחר טל, מנהל ובעלי משרד טל נכסים מבית קלר ויליאמס, טוען שהמחירים עוד צפויים לעלות: "מקומות החניה במרכזי הערים הולכים ופוחתים, ישנם הרבה פרויקטים שבונים בלי חניות בכלל, ודאי לאורך תוואי הרכבת הקלה", הוא אומר. "צפויה מצוקה גדולה של חניות בתל אביב רבתי בשנים הקרובות, ולכן מחירי השכירות שלהן רק ילכו ויעלו. זה הופך אט־אט מ'בונוס' מסוים לבעל הדירה, לנכס בפני עצמו".

טל מספק דוגמה הממחישה עד כמה השוק הזה השתכלל בשנים האחרונות: "במרכז תל אביב התופעה הזאת הכי נפוצה. טיפלתי לאחרונה בחניה ברחוב פרישמן בלב העיר, שבעל הדירה משכיר אותה ביום לספר שעובד במספרה מעבר לרחוב, ובמהלך הלילה מעמיד אותה לרשות הדייר, כך שהשכירות עליה היא חלק מחוזה השכירות על הדירה. רק על השכירות לספר, לחמישה ימים בשבוע, הוא מקבל 1,000 שקל בחודש".

מתברר כי התופעה קיימת גם בערים מרוחקות מהמרכז, כמו חריש, אך שם השכרת חניה נעשית בעיקר כצורך ולאו דווקא כהשקעה. רוסאנה ברסלר, מתווכת מקבוצת רימקס בעיר חריש, מספרת כי "זה נעשה בעיקר לצורך נקודתי, למשל משפחה שיש לה רק רכב אחד אך רכשה בית עם שני מקומות חניה. היא תציע את מקום החניה הנוסף להשכרה, כי בהחלט יש מצוקת חניות בעיר, ותיהנה מתוספת הכנסה מסוימת של כמה מאות שקלים, אבל בהתחשב בשווי הנכס בפועל לא ממש קיימת כאן תשואה, כך שזו לא השקעה במובן העסקי הקלאסי של המילה".

 מגדלי בסר בפתח תקווה. ''השוק מוצף בפרויקטים'' / צילום: Shutterstock

מחסן צמוד לדירה: "גם בלי להשכיר אפשר להגיע לתשואה יפה"

נכס נוסף אשר "נלווה" לדירה ויכול לשמש להשקעה במקומות מסוימים הוא מחסן דירתי. כשמדובר במחסן בבניין מגורים, הוא בדרך כלל צמוד מבחינה משפטית לדירה מסוימת.

לפי אתר יד 2, מחסנים מוצעים היום למכירה בכל הארץ, מבאר שבע ועד לקריית ביאליק, דרך כל ערי המרכז. השכירות כבר עוברת את רף ה־2,000 שקל לחודש במקומות מסוימים, בדגש על גוש דן וירושלים. בפריפריה, בדומה לחניות, השכירות של מחסן עומדת על כמה מאות שקלים. "גם בחריש מוצעים מחסנים למכירה", אומרת ברסלר, "לדוגמה בדירות שמוצמדים אליהן שניים או שלושה מחסנים. אין הרבה כאלו בעיר, אבל זה קיים. אני עצמי ייצגתי בעלת דירה שהשכירה את המחסן הדירתי שלה להנדימן מוכר מאוד בחריש, משום שהיא לא הייתה זקוקה למחסן הזה לצרכיה".

בתל אביב, במקומות המבוקשים, מתברר שאפשר להגיע לתשואה יפה רק מעצם ההחזקה של מחסנים כאלו, בשל עליית הערך הגבוהה לאורך שנים. "לקוח שלי רכש לפני 15 שנים דירה במרכז תל אביב, ובאותה הזדמנות רכש מהקבלן שלושה מחסנים שהיו פנויים, תמורת 5,000 דולר", מספר טל. "היום כל אחד מהם שווה 100 אלף עד 150 אלף שקל לפחות, והוא מכר אותם תמורת כחצי מיליון שקל. מדובר בעסק טוב, ודאי במרכז העיר".

שטח במרכז לוגיסטי: "50% מהרוכשים - משקיעים"

עולם המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) מאפשר השקעה ביחידות קטנות, "פיסה" מתוך מרכז לוגיסטי גדול. בשנים האחרונות, לצד הקמתם של מרלו"גים גדולים לחברות ענק, הוקמו כמה וכמה כאלו אשר מיועדים למשתמשי קצה פרטיים, שלא זקוקים, בדרך כלל, ליותר מכמה מאות מטרים רבועים לאחסון. מתברר שישנם גם משקיעים שרואים בכך הזדמנות, ורוכשים את אותן יחידות קטנות כדי להשכיר אותן.

חברת אתגר נדל"ן מקימה בימים אלו מרלו"ג מסוג זה, בשיתוף קרן האקוויטי ספיר של חברת רובי קפיטל - מרכז בשטח 30 אלף מ"ר בעורף נמל אשדוד שבנייתו החלה ממש בימים האחרונים.

 מרלו''ג בעורף נמל אשדוד. ''היום כל אחד זקוק לאחסון, וזה יכול להתאים לכל שימוש'' / הדמיה: סטודיו Y

"אנחנו מציעים למכירה יחידות אחסון קטנות - מ־300 מ"ר ועד 2,000־3,000 מ"ר, לפי הצורך", מספר המנכ"ל ד"ר חיים גולובנציץ. "השטחים הללו יכולים לשמש כל אחד, מאנשים פרטיים שמחפשים אחסון של ציוד ועד לבעלי עסקים. היום כל אחד זקוק לאחסון, וזה יכול להתאים לכל שימוש: לבעל מסגרייה או נגריה, לאחסון כלי רכב, לאחסון של רכיבים אלקטרוניים, כמחסן למסעדה, ליבואנים. עד היום מכרנו כמחצית מהשטחים, וכ־50% מהרוכשים הם משקיעים, המעוניינים להשכיר את היחידות הללו למשתמשי הקצה".

 חיים גולובנציץ, מנכ''ל חברת אתר נדל''ן / צילום: איתמר סיידא

ד"ר גולובנציץ מספר כי כיום ישנם כמה מרכזים לוגיסטיים בארץ המציעים יחידות אחסון קטנות, וכי הביקוש גבוה ומתבטא במחיר: "אם לפני שנתיים מחיר האצבע הממוצע היה 9,000 שקל למ"ר בעולם הלוגיסטיקה, ושכירות של 40 שקל למ"ר, היום אנחנו כבר מדברים על 12־13 אלף שקל למ"ר, ובמקומות מבוקשים במיוחד, כמו פתח תקווה - גם 17 אלף שקל למ"ר. השכירות מגיעה ל־60 ואף ל־65 שקל למ"ר. זה שוק מאוד תוסס, וכל מי שמעורב בו בטוח שהוא יצמח עוד, בהתחשב בתחזיות על צמיחת האוכלוסייה, הגידול ברכישות אונליין וביבוא ועוד".

מה לגבי התשואה?
"ברמת המחירים כיום התשואות נעות סביב 6%, אבל הן עולות בהדרגה", אומר ד"ר גולובנציץ. "במקומות מבוקשים ניתן לקבל סביב 60 שקל למ"ר שכירות על שטחים גדולים, אך כשמדובר בשטחים של מאות מטרים בלבד, המחיר צפוי להיות גבוה יותר. אם מוסיפים לכך פתרון מידוף (השכרה של שטחים בכמה קומות בתוך אותו תא אחסון - י.נ), התשואות יכולות להגיע גם ל־10%-15%".

משרדים קטנים: ה"להיט" של שנים עברו עדיין שווה להשקעה?

בשנים האחרונות התגבשו לא מעט קבוצות רכישה להקמת מגדלי משרדים באזור המרכז. מגדלי בסר סיטי בפתח תקווה ו־ICON בבורסה ברמת גן הם שתי דוגמאות לפרויקטים שצמחו מיוזמה זו, שבמרכזה רציונל פשוט: כל חבר קבוצת רכישה קונה "פיסה" מהמגדל, בין אם לשימוש עצמי ובין אם להשקעה. אלו שבחרו באופציה השנייה, כך נראה, נמצאים כעת בבעיה בעקבות הביקוש הנמוך לשטחי משרדים בשנה האחרונה.

"הייתה תקופה שלא מעט אנשים נכנסו לקבוצות רכישה כאלו, ורכשו שטחים מ־100־150 מ"ר ועד קומות שלמות", אומר גיא עמוסי, מנכ"ל שותף בחברת ייעוץ הנדל"ן אביסון יאנג. "היום אנחנו במצב שהשוק מוצף בפרויקטים כאלה.

 גיא עמוסי, אביסון יאנג / צילום: לילך ברעם

"לכך אפשר להוסיף את הביקוש הנמוך בענף ההייטק - שהרי בסופו של דבר ההייטק הוא זה שקובע את כללי המשחק בענף המשרדים. עכשיו הם לא מוצאים שוכר מתאים, וגם למצוא קונה במחיר ראוי מבחינתם, זו משימה לא פשוטה. את הירידה במחירי השכירות מרגישים גם אצל החברות הגדולות, וזה מן הסתם משפיע ומחלחל גם לשחקנים הקטנים בשוק".

עמוסי מציין שישנם גם חריגים בסיפור - כאלו שידעו למצב ולמתג עצמם נכון, כמו מגדל הארבעה של קבוצת חג'ג', מגדל אלון 2, מגדל מידטאון ועוד. "גם שם ישנם הרבה משרדים קטנים, והם דווקא נמכרו והושכרו בהיקפים יפים מאוד".

לצד המיצוב והמיקום הנכון, גם ההיצע משחק תפקיד בתחום. לדברי בן נתן, המשרדים הקטנים פורחים בחריש, בעיקר משום שיש היצע קטן יחסית, וביקוש גדול: "התשואה על משרדים קטנים בעיר - לרואי חשבון, לעורכי דין ולשאר בעלי המקצועות החופשיים, יכולה להיות גבוהה פי שלושה ויותר מהתשואה על דירה בעיר", הוא אומר, "ולהגיע ל־8%־9%, כיוון שעלות הרכישה נמוכה יחסית וההשכרה מוצעת לרוב במחיר 'פיקס' למשרד מוכן בגמר מלא, ולא לפי מחיר למ"ר".