חברת הנדל"ן שחשפה: הסיכון של מבצעי "קנו עכשיו, שלמו אחר כך"

מבצעי המימון של הקבלנים מגיעים לדוחות הכספיים, ומוכיחים כי נתוני המכירות המתעוררים אינם חזות הכל. הסנונית הראשונה היא יזמית הנדל"ן צמח המרמן, שדיווחה בדוחות הרבעון הראשון על תזרים מזומנים שלילי, "בעקבות השינוי שחל בענף ומכירות רבות עם תנאי תשלום של 20% במועד חתימת החוזה ו-80% במועד המסירה".

● בלעדי | יותר משלוש שנים: הסטנדרט החדש של הקבלנים למסירת דירות
● בלעדי | פרויקט ענק של פינוי בינוי בת"א התעכב במשך עשור ושתי היזמיות הגדולות נטשו 

עם ההאטה בשוק הנדל"ן, בעיקר נוכח עליית הריבית, המלחמה ומלאי הדירות הגדול שיושב על המדף, גברו מבצעי המימון של היזמים, שכללו הטבות של דחיית תשלומים. חלקם מסתפקים כיום בתשלום של 5% בלבד ממחיר הדירה, כשהיתרה תשולם רק במועד מסירת המפתח בעוד מספר שנים. המשמעות היא, שהמכירות המרשימות הופכות לדלות במיוחד בשורת התזרים - הכסף שנכנס בפועל לקופת החברה.

המכירות עלו, התזרים נותר שלילי

כך למשל, צמח המרמן דיווחה על הכנסות של 84 מיליון שקל ברבעון הראשון, לעומת 74 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. מינואר ועד מרץ מכרה החברה 19 דירות, בהיקף כספי של 63.2 מיליון שקל, לעומת 70 דירות שנמכרו בכל שנת 2023, בהיקף של 232.5 מיליון שקל. מחיר דירה ממוצעת (ללא מע"מ) עמד על 3.3 מיליון שקל, בדומה לאשתקד. במקביל, בחברה ציינו כי מאז אפריל נמכרו עוד 41 דירות בהיקף כולל של 116.8 מיליון שקל.

יחד עם זאת, החברה דיווחה כי היא נמצאת בגרעון בהון החוזר לתקופה של 12 חודשים, וכן שהיא סובלת מתזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת, שהסתכם ב-25 מיליון שקל רק ברבעון הראשון. לדברי החברה, כאמור, "הסיבה לתזרים השלילי ברבעון נעוצה בהקדמת הביצוע לתנאי התשלום שסוכמו בחוזים".

מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין, המשמש גם בתפקיד סגן נשיא התאחדות הקבלנים, אמר לגלובס כי "האתגר של מבצעי 20/80 לא פשוט, ונדרשת איתנות פיננסית על מנת לעמוד בהם. אין ספק שיש השפעה על התזרים, ואנחנו צפויים להמשיך לראות תזרימי מזומנים שליליים אם התופעה תימשך במכירות האלה". פייגלין הדגיש כי "צמח המרמן נמצאת במצב פיננסי שמאפשר את המבצעים, עם יתרות מזומנים של 230 מיליון שקל שאינן משועבדות וחופשיות לחלוטין, מסגרות אשראי שאינן מנוצלות וכן נכסים נוספים מניבים ללא מימון".

חשש בבנק ישראל מהגידול בהלוואות גישור

גם בנק ישראל התייחס למבצעי המימון של הקבלנים, במסגרת הדוח השנתי למערכת הבנקאות לשנת 2023 שפורסם השבוע. "לצד ההאטה בביצועי האשראי לדיור, החל מאמצע 2023 החלה עלייה איטית בסך האשראי שהועמד באמצעות הלוואות מסוג בולט/בלון, שהתגברה מעט החל מדצמבר", נכתב. בדצמבר 2023 הגיע היקף ההלוואות הללו לשיא של יותר ממיליארד שקל.

בבנק ישראל כותבים במפורש כי "הגידול בהלוואות הגישור הללו מיוחס בעיקר לעלייה בהלוואות מסוג הלוואות היוון (או הלוואות סבסוד קבלנים), על רקע העלייה במבצעי השיווק של הקבלנים, שמעוניינים להחזיר את הקונים לשוק ולצמצם את הפער בין ההיצע הגבוה לבין ההאטה בביקושים". הלוואות הבלון, שניתנות לתקופה קצרה של כשנתיים, ניטלות כהשלמה למשכנתאות והן משולמות על ידי הקבלנים, במטרה לתמרץ כאמור את הרוכשים לחתום על חוזה כמעט ללא תשלום בפועל עבור הדירה שנמצאת עמוק "על הנייר". במקביל, מלבד הצורך להציג מכירות לבנק שהעמיד לו אשראי, הלוואות כאלו זולות בהרבה מתנאי המימון שמשלם היזם עבור הקרקע.

בצד הסיכון, מציינים בבנק ישראל, "במסגרת מבצעים אלה, נדרשים הרוכשים לשלם חלק מסוים ממחיר הדירה בעת הרכישה, ובמקביל נוטלים הלוואה לדיור לתקופה של כשנה עד שלוש שנים מסוג בולט, כשהוצאות הריבית בגין ההלוואה משולמות ע"י הקבלן. הטבת מימון זו, בסביבת הריבית הנוכחית, אמנם בעלת ערך כלכלי עבור הרוכשים, אולם אין להתעלם מכך שהיא מגלמת בתוכה גם סיכונים אפשריים. על כן, הפיקוח על הבנקים ממשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בנושא".

הסיכון המרכזי יתברר בעיקר במועד השלמת הדירות ומסירת המפתח, אז נדע עד כמה הרוכשים מסוגלים לעמוד ביתרת התשלום, מה שכמובן תלוי בסביבת הריבית באותה עת. בנוסף, על רקע בעיות התזרים שמציגה צמח המרמן וצפויות להציג חברות נוספות,  החשש הוא שלא מעט יזמים שאינם בעלי איתנות פיננסית הכוללות יתרות מזומנים והכנסות גבוהות כפי שמדווחת צמח המרמן, יתקשו להמשיך להתגלגל הלאה, כשקצב המכירות לא מזרים מספיק כסף  לקופת החברה כדי לכסות את עלויות הקמת הפרויקטים ופוגע בתזרים המזומנים.