רקע: פסק דין של השופט גנון בבימ"ש השלום בחיפה (תא 010663/96 - כפיר אחזקות
ובניין בע"מ נגד ממ"י מחוז חיפה), עוסק בתשלום שדרש המינהל עבור דמי היתר בעת
בנייה בשתי חלקות בקרית מוצקין. חוזי החכירה המקוריים נחתמו בשנות ה-30 עם
קק"ל. זכויות החכירה הועברו פעמים רבות. בנכס א' אף שונו תנאי החכירה, ואילו
בנכס ב' נשמרו התנאים המקוריים מ-1935.
כאשר חוכר מבקש לנצל זכויות בנייה בנכס, הוא נדרש לשלם, לפי החלטה 402, דמי
היתר. במקרה הנדון דובר לא בתוספת בנייה, כי אם בשינוי ייעוד ו/או ניצול. החלטה
402 קובעת: "מינהל מקרקעי ישראל יגבה תשלום (להלן: דמי היתר) עבור היתר שהוא
נותן לחוכר של קרקע עירונית להפיק מהמוחכר הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי
חוזה החכירה (להלן: החכירה המקורית) קודם למתן ההיתר".
שיטת החישוב נקבעה בנוהל, ככל שהדבר נוגע לשינוי ייעוד ו/או ניצול, כדלקמן:
"עבור שינוי ייעוד או שינוי ניצול - 40% (בחכירה מהוונת - 51%) מההפרש בין
הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית, לבין הערך המלא של הקרקע
לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול".
במקרה הנדון בוצע חישוב דמי ההיתר "על בסיס ההבדל בין שווי המבנים שהיו קיימים
בפועל על המגרש לבין שווי הבנייה המוצעת", כאמור בפסק הדין (עמ' 11 בסעיף 14).
מהיכרותי את הנושא, נראה לי כי נפלה שגגה במינוח, והכוונה היתה, שהחישוב נעשה
על בסיס ההפרש שבין שווי הקרקע לפי זכויות הבנייה שהיו בפועל, לבין שווי הקרקע
על בסיס זכויות הבנייה המוצעות בפועל.
הדיון בבית המשפט נסב על הגדרת שווי זכויות החוכר לפי החכירה המקורית.
בית המשפט, לאחר ששמע את הצדדים, קבע: "יש לשים דגש על כך, שמדובר (בהחלטה
402 צ. ע.צ.) על הנאה ש'היה זכאי לה' ולאו דווקא על הנאה שהפיק בפועל".
כן קובע השופט: "השמאות חייבת לקחת בחשבון את זכות החוכר לפי חוזה החכירה,
ולאו דווקאאת מה שהחוכר ניצל בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו".
זיכוי חוכר בעיסקת שינוי ניצול וייעוד: מהבחינה המקצועית זהו לב לבו של פסק
הדין, אם כי, נוכח העובדה שהשופט לא היה ער להבדל שבין שווי למ"ר מבונה לשווי
מ"ר בנוי, עלול השמאי הקורא את הפסיקה לצאת מבולבל.
ברצוני להציע שינוי מהותי והגיוני בתחשיב התשלום שיש לבצע בשינוי ניצול וייעוד.
בשינוי המוצע יש כדי לבטל עיוותים, לקדם את השוק ולהתוות דרך לעידוד יוזמה,
בנייה ופיתוח.
הבעיה מתעוררת כאשר, בהתאם לתחשיב המינהל ולנוהל הקיים כיום, היזם נקלע לחוסר
כדאיות בביצוע. המינהל - כמנהל קרקעות המדינה - צריך לבחון בחינה כלכלית כל
עיסקה. יהא זה בלתי סביר אם עיסקה כלכלית תיהפך לבלתי כלכלית בגלל מס או דמי
הסכמה המוטלים עליה.
העיקרון הבסיסי, שאין לחרוג ממנו, הוא, שלא ייתכן שתשלומי החובה יעלו על הרווח
הצפוי. ישאל הקורא: כיצד ייתכן שדמי היתר יהיו גבוהים מהרווחיות ויביאו את
הפרויקט לכלל חוסר כדאיות? בחרתי להציג את הנושא בדוגמה חשבונית בטבלה.
במצב דברים זה, מתקבלת יתרת שווי נמוכה משווי הבניין הקיים. מהלך דברים זה
גורם לעיוות בהקצאת המקורות במשק. כדאיות הפיתוח בשני בניינים צמודים, האחד
בבעלות פרטית והאחר בבעלות מדינה, תהא שונה ולא על בסיס כלכלי.
העובדה שבקרקעות מדינה לא תבוצע הבנייה מצערת, משום שיש בכך הפסד כולל. ממ"י
מפסיד, משום שהחלופה שלפיה לא תבוצע הבנייה אינה מקנה למינהל כל תמורה. החוכרים
מפסידים, משום שלא יוכלו ליהנות מתוספת הזכויות. המערכת התכנונית מפסידה, משום
שהזכויות שהוקנו למגרש, ובהתאם להן תוכננו דרכים, צורכי ציבור וכיו"ב - לא
ימומשו.
ענף הבנייה יפסיד, שכן אם לא די בעיכובים הביורוקרטיים הכרוכים באישורי המינהל,
הרי שחוסר הכדאיות מבריח יזמים, העיר תזדקן וההתחדשות העירונית לא תתרחש. הדוגמה
שהבאתי היא אחת מרבות (עיוותים נגרמים גם מעצם שיטת הזיכוי ב-91% לעומת החיוב
בשווי מלא).
הצעה: אני מציע לשנות את המנגנון באופן שיותאם לזמנים ולמצב הענף ובאופן שיקדם
ויתמרץיזמות ופיתוח. יש לקבוע מנגנון, אשר יהיה מבוסס על רווחיות בביצוע פרויקט.
מוצע לקבוע, כי ראוי שיזם המקדם בנייה בנכס קיים יציגלמינהל את תחשיבי הכדאיות.
במסגרת זו המינהל יתחשב בבינוי הקיים (שכן לחוכר זכויות קיימות גם במבנה -
התעלמות מהמבנהנוגדת את החלטה 420 כמו את ההיגיון הכלכלי), וכן במגבלות התב"ע,
בעלויות הפיתוח, בלוח הזמנים ובמיסוי העירוני.
המינהל יקבל את חלקו ברווחי היזם ולא יהיה מנותק מהמערכת העסקית. כך תיווצר
זהות אינטרסים, שמטרתה למקסם את הרווח. היזם יציג דו"ח רווחיות, ולפיו תיערך
ההתחשבנות. חלק המינהל ייגזר מהרווח היזמי.
העיקרון שלפיו השותפים, בעל הקרקע והחוכר, אינם יכולים לפעול זה בלי זה, מביא
אותי לדעה, שהחלוקה צריכה להיות בחלקים שווים. כך נקבע הבסיס לחלוקת אותם 80%
דח"ר היסטוריים בין המינהל לחוכר בעיסקת שינוי ייעוד, כאשר החוכר נדרש לשלם
40% ולקבל 80%).
צריך לערוך רוויזיה במינהל מקרקעי ישראל, לחדול מהנהלים המעוותים והמיושנים,
ולקבוע, כי בכל פרויקט יוצג למינהל תחשיב כדאיות - והמינהל יקבל את חלקו מהרווח.
באופן זה יצאו גם המשק וגם המינהל נשכרים.
אפשר לשכלל את הנוהל, לכדי עדכון התחשיב לאחר ביצוע, או לעיסקאות אחוזים, שבהן
יקבל המינהל את חלקו בזכויות ב"ע. ראוי שהמינהל ייהפך לגורם יוזם, מרוויח ומקדם
את המשק, ולא לגורם מעכב, מפריע ומזיק. כיו"ר לשכת השמאים, אני קורא למנהל
המינהל החדש לשתף אותנו בהליך ההבראה. אנו בקיאים בנושא, מכירים את ההיבטים
השונים של השוק, מנוסים באיתור העיוותים לפני ולפנים, ונכונים לתרום מניסיוננו
המקצועי.
הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין ומכהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
