ציבור הישראלי נחשף לאחרונה למגוון אפשרויות השקעה בשווקי חו"ל. מעבר להזדמנויות
העיסקיות ולשיעורי התשואה, עומדים רבים מהמשקיעים ומשתאים אל מול היעילות במישורי
התכנון והרישוי, אשר אינם מוכרים בארץ, וזאת בלשון המעטה.
אורך פרויקט של כ-30 יח"ד, הכולל שינוי ייעוד קרקע, הכשרתה, תכנון, קבלת היתרים
ובנייה, ייקח בארץ הקודש, במקרה הטוב, כ-5 שנים. אורך הזמן הדרוש לפרויקט דומה
בארה"ב - כשנה וחצי. להתמשכות הליכים זו, ול"ויה דולורוזה" הצפויה ליזמי הנדל"ן
בארץ, ישנה השלכות חמורות על כדאיות ההשקעה ועל המוטיבציה לפיתוח ובנייה.
ההשלכות הישירות הינן התמודדות בירוקרטית הכוללת הליכי הפקדה, ערעור ודיונים
ארוכים, הוצאות שכ"ט רבות עבור יועצים, הכנת חלופת שונות, הוצאות מימון ישירות
ועקיפות, הפסד בגין מלאי והון, שיכלו לעבוד בתקופה זו פעמיים ושלוש, הפסד זמן,
שלא להזכיר את תעצומות הנפש הכרוכות בהתרוצצות המתמדת שבין פקידים ו"מאכערים".
ואולם, רציתי להאיר פן נוסף לאלו, שהינו ההשפעה על שווי הקרקע, והחמור מכל
בענין זה הינה תחושת אי הוודאות.
ממילא השקעה בנדל"ן כרוכה באי ודאות מסוימת באשר לביקושים, לעלויות ולשווי
הנכס בתום הבנייה. לכך יש להוסיף את המצב הבטחוני המיוחד, ואת אי הוודאות בנוגע
לשיטת המיסוי ושיעורי המס. ואם לא די בכך, הרי שהתארכות הליכי תכנון מביאה
לעתים לעיוותים מהותיים, שכן תכנון שנערך והתאים למצב השוק במועד הכנתו, עלול
להימצא לא מתאים, לא יעיל ולא כלכלי בגמר ההליך. במקרה זה, משתאושר תוכנית,
יתחיל היזם בהליכים חדשים מהתחלה.
לאחרונה נתקלתי בתוכנית שהליכי אישורה ארכו כ-15 שנים: בתוכנית זו שונה ייעוד
חטיבת קרקע מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. אלמלא היה הליך התכנון מסתיים או
מתחיל, היתה עומדת כיום חטיבת קרקע זו לתכנון לפי הקריטריונים המקובלים כיום.
במקרה זה מצאתי, כי התכנון שאושר חיסל כל פוטנציאל אפשרי לניצול אחר. ברבות
השנים הקרקע חולקה בין יורשים ורוכשים, וחלקם נאלצו לממש תוכנית בנייה שאושרה
לפרויקט של קוטג'ים, הגם שזו איננה מהווה שימוש מיטבי בקרקע. בניתוח שמאי של
הפרויקט הגעתי לכלל מסקנה, כי אלמלא תוכננה הקרקע כלל - היה שווייה, הנובע
מפוטנציאל הניצול לפי המקובל כיום, גבוה משווי הקרקע לאחר אישור התוכנית.
במקרה זה, למפסידים העיקריים בגין התארכות ההליכים יש להוסיף את הוועדה המקומית,
שהכנסותיה בגין היטל השבחה יפגעו, וכן את ההפסד הלאומי הכרוך בניצול לא מושכל
של קרקע, ניצול אשר היה חוסך בזבוז בתשתיות לאומיות, וזאת עוד טרם שמנינו את
עגמת הנפש וההפסד שנגרם לבעלים, אשר חלקם כלל לא זכו להגשים זכויות בטרם עברו
מעולמם.
הנגע הבירוקרטי, הגם שלפעמים הוא נובע מדאגה ראויה לאזרח ולאיכות הסביבה, איבד
כל פרופורציה וסבירות, ואנו תקווה שהמערכת תשכיל לייעל את המערכות כך, שמרוב
דאגה לא ייווצר מצב בו לא יהיה יותר למי לדאוג.
הכותב הינו כלכלן ושמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
