פיצול המגורים: בנחלה כמו בעיר

זכויות המגורים בנחלה (חלקה א') במושב עובדים או בכפר שיתופי כוללות יחידת מגורים לבעל הזכויות בנחלה בשטח 160 מ"ר, יחידת מגורים לבית השני ("בן ממשיך") בשטח 160 מ"ר, ויחידת הורים להורי בעלי הזכויות בנחלה בשטח 55 מ"ר, שלה מגבלות מיוחדות (דור שלישי ועוד). אלה זכויות בנייה מוקנות לבעלי הזכויות בנחלה.

רובם של בעלי הזכויות מחזיקים בזכויות אלו עשרות שנים, וחלקם, אשר רכשו את הזכויות, שילמו מחיר המשקף את מלוא זכויות הבנייה בנחלה. בעסקאות של מכירת נחלה גובה מינהל מקרקעי ישראל דמי הסכמה בשיעור של 30% ממחיר הנחלה, כאשר עיקר התמורה משולמת בגין חלקה א', אשר בה קימות זכויות הבנייה האמורות.

זכויות הבנייה לבית השני בנחלה, כאמור, הן זכויות קיימות ומשולמות. המגבלה המוטלת על מגרש הבנייה לבית השני היא, שהוא מהווה חלק מהנחלה, ולא ניתן למכור אותו בנפרד מהנחלה. כיום מאפשר מינהל מקרקעי ישראל מכירת מגרש בנפרד מהנחלה, וזאת לפי הוראת אגף 62. זו כביכול הטבה, אך יש לזכור, כי לא מדובר על יצירת מגרש חדש עם זכויות בנייה חדשות שלא היו בעבר, אלא הסרת המגבלה בדבר ההפרדה מהנחלה.

תמורת הסרת המגבלה הזו דורש המינהל את מחירו המלא של המגרש, קרי 91%, במקרה של מגרש שצורף בעבר כדין לנחלה, או 66% כשהמגרש הוא חלק מחלקה א'. במגזר העירוני מקובל הליך של פיצול מגרש, אבל אין להשוות מצב של הפרדת מגרש מנחלה למצב של פיצול מגרש. פיצול מתאפשר כאשר במגרש, שהוחכר ליחידת דיור אחת, הותרו שתי יחידות או יותר. במקרה של פיצול מגרש במגזר העירוני דורש ממ"י 51% משווי המגרש שנוצר, ומחזיר לחוכר מחצית מהיטל ההשבחה (או מחצית מהתשלום לממ"י, לפי הנמוך שביניהם). החלטת המינהל מעוגנת בהוראת אגף בלבד, ללא כל בקרה ציבורית של מועצת מינהל מקרקעי ישראל. גם ועדת מילגרום מציעה לשלם תמורת זכות זו המוקנה לבעלי הנחלה. המצב, לפיו לא ניתן להפריד הזכויות יצר בעיות משפחתיות קשות במיוחד כאשר מבקשים ההורים להוריש את רכושם ליותר מבן אחד. המצב הנוכחי מביא לסכסוכים משפחתיים מיותרים, שהיו יכולים לבוא לידי פתרונן בדרך קלה ופשוטה.

הגיע הזמן להשוות את ההחלטות החלות במגזר העירוני על המגזר החקלאי ולא ליצור החלטות מפלות. במגזר העירוני קיימות החלטות שמאפשרות ליצור זכויות, לפצל זכויות, להוון זכויות ולהמיר זכויות מיעוד ליעוד. אפשרויות אלה נמנעות, ככל שהדבר נוגע להתיישבות.

מינהל מקרקעי ישראל העניק אמנם סוכריה המאפשרת הפרדת זכויות בנחלה, אך כאמור זו סוכרייה מורעלת, ולא רק שהיא אינה כדאית, אלא שהיא ממשיכה לסבך את ההתיישבות בסדרה של עשרות החלטות, שחלקן סותרות זו את זו.

הרושם הנוצר, כאילו החקלאים מקבלים זכויות ללא שרכשו מאומה לעומת המגזר העירוני, הנהנה אמנם, אך שילם - הוא רושם מוטעה. בפועל מדובר, בשני המגזרים, בחלוקת זכויות נוספות שהחוכרים לא שילמו בעבורם מלכתחילה. ההיגיון שבמתן מענקים ע"ח הציבור (בעל הקרקע) הוא היגיון כלכלי, שביסודו מבוסס על העובדה, המצערת, שבמידה שלא יינתן תמריץ - הרי ששני הצדדים יצאו נפסדים ולא יוכלו לנצל את הקרקע.

אני קורא למקבלי ההחלטות להתעשת. הגיע העת להפסיק את המסע של רוע הלב וצרות העין ולהשוות את התנאים בין שני המגזרים.

למשק בכללותו דרושה זריקת עידוד, והמצב כיום מהווה הקפאה מוחלטת של כל רזרבות הקרקע של המדינה. הסרת החסמים תביא לעידוד יזמות, בנייה ותעסוקה למגזרים רחבים מאוד במשק.

אני קורא לביטול המגזר החקלאי והשוואת התנאים שבין המגזרים. הדבר יאפשר יוזמה ופריחה. בדרך זו נחליף את צרות העין בפירגון, ובבניין ירושלים (ולא פראג או בודפשט) ננוחם.

הכותב הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.