העליון: אין לגבות היטל השבחה ממוכר, גם אם יש לו עוד דירה

בית המשפט העליון פסל ניסיון נוסף של עיריית חולון לגבות היטלי השבחה שנויים במחלוקת מהתושבים: בשנת 2013 מכר תושב חולון דירה בשטח 52 מ"ר וזכויות בנייה ל-70 מ"ר נוספים, ששימשה למגוריו, ושקיבל בירושה מהוריו.

על-פי חוק התכנון והבנייה, מוכר דירה הקטנה מ-140 מ"ר זכאי לפטור מהיטל השבחה בעת מכירת הדירה. למרות זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון חייבה את המוכר בהיטל השבחה, בנימוק כי ידוע לה שיש בבעלותו דירה נוספת בעיר בשטח 118 מ"ר.

המוכר טען כי הוא זכאי לפטור הקבוע בחוק התכנון והבנייה בגין מכירת הדירה, אך הוועדה המקומית עמדה על כך שמאחר שבבעלותו דירה נוספת, אין הוא זכאי ליהנות מהפטור, שכן לשיטתה, שטח הדירות הכולל של הבעלים עולה על 140 מ"ר, ומהפטור אמור ליהנות "אדם חלש", שמצבו הכלכלי דחוק. לשיטתה, המבחן להיותו של אדם "חלש" מתייחס לשטח דירות המגורים שבעלותו, שאינו אמור לעלות על 140 מ"ר.

המוכר הגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, שדחתה בינואר 2014 את הערר ואימצה את עמדת הוועדה המקומית, לפיה יש לבחון את השטח המצטבר של דירות המגורים שבבעלות המוכר, ואם יחד שטח הדירות עולה על 140 מ"ר, הוא לא יוכל ליהנות מהפטור.

בשנת 2014 הגיש המוכר ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב באמצעות עורכי הדין שלומי אבני וערן פלסר, והערעור התקבל. השופטת רות רונן פסקה כי אין בסיס לשלול את הפטור מהיטל השבחה במכירת דירה עד 140 מ" עקב זכויות בדירה נוספת במקום אחר, מאחר שהחוק קובע במפורש כי הפטור מגיע גם אם למוכר דירה נוספת במקום אחר.

רונן הוסיפה כי המחוקק ביסס את הפטור על מבחן שטח הדירה, ולא על מבחן היכולת הכלכלית, ולא ניתן לפרש את הסעיף כשולל את הפטור מהבעלים של דירה נוספת, כמו משפרי דיור הרוכשים דירה ומוכרים את דירתם הישנה.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון לא השלימה עם פסק הדין, המשיכה לשלול את הפטור מהיטל השבחה מבעלי דירה נוספת במקום אחר, והגישה בקשת רשות ערעור לפני בית המשפט העליון.

במסגרת ההליכים הוגשה בתחילת מאי 2016 עמדה בסוגיה מטעם היועץ המשפטי לממשלה, שסבר כי המוכר זכאי לפטור, מאחר שהוא מוכר דירה הקטנה מ-140 מ"ר, ואין לכלול שטח דירות נוספות שבבעלותו. על כן סבר עו"ד ראובן אידלמן, סגן בכיר בפרקליטות המדינה, כי יש לדחות את הערעור של הוועדה המקומית, וכי פסק הדין של בית המשפט המחוזי וטענות המוכר - מוצדקים. אולם, הוועדה המקומית לא השתכנעה והוסיפה לעמוד על טענותיה בבית המשפט העליון, למרות עמדת היועץ המשפטי לממשלה.

בדיון שהתקיים לאחרונה בבית המשפט העליון ובהמלצתו, משכה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון את הערעור. העליון הוסיף כי מקובלת עליו פרשנות בית המשפט המחוזי, הנתמכת גם בעמדת היועץ המשפטי לממשלה, לפיה הפטור מהיטל השבחה בבנייה, הרחבה או מכירה של דירה הקטנה מ-140 מ"ר, יינתן בלי לכלול את שטחן של דירות נוספות בבעלות אותו מוכר.

עורכי הדין שלומי אבני וערן פלסר ממשרד אבני-פלסר, שייצגו את המוכר, שהלך לעולמו בטרם הספיק לראות כי מאבקו בוועדה המקומית חולון הסתיים בניצחון, מסרו כי "מדובר בבשורה של ממש למוכרים של דירות מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, שיזכו לפטור מהיטל השבחה - בין אם המכירה היא כדי לממן רכישה את דירה אחרת, ובין אם למוכרים יש כבר דירה ומבקשים למכור דירה אחרת".

כאמור, רק לאחרונה נפסל ניסיון נוסף של עיריית חולון לגבות היטלי השבחה שנויים במחלוקת מתושביה. זאת לאחר שבית המשפט המחוזי קבע כי דרישת הוועדה המקומית היטלי השבחה בגין זכויות בגג ממוכרי דירות קומות נמוכות אינה מוצדקת. גם בסוגיה זו נדרש היועץ המשפטי לממשלה לתת את פרשנותו הרוחבית למחלוקת, ובית המשפט המחוזי אימץ את קביעתו כי הגבייה פסולה, שכן לא הוכח כי הייתה השבחה לדירות בקומות הנמוכות בגין תוכנית הגגות.