משכונות מצוקה לפנינות נדל"ן - מה היעד הנדל"ני הבא?

*** הכתבה בשיתוף GREENPARK

קריית-ביאליק וקריית-גת הן בין הערים שחתמו על הסכם גג עם הממשלה, אשר צפוי לסייע להן בשנים הקרובות לשיווק של אלפי יחידות דיור. במסגרת ההסכם שנחתם, תממן הממשלה את הקמת התשתיות במקום בהשקעה כספית מוערכת של כרבע מיליארד שקל.

מטרת הממשלה ברורה: להפוך את ערי הפריפריה הללו ליעד הבא להשקעה. נכון להיום, מתקשות הערים הללו למשוך אליהן רוכשים פוטנציאלים, אף שהדירות החדשות מוצעות על-ידי חברות הנדל"ן במחירים שנעים בין 650 ל-900 אלף שקל בלבד. ההערכות הן כי עם פיתוח התשתיות במקום והמשך שיווק הקרקע הכל כבר יראה אחרת. גם המחיר.

מה שעתיד לקרות בערים הללו כבר התרחש בשנים האחרונות בשכונות וערים אחרות, בין היתר באמצעות יוזמות מקומיות שקודמו בהשקעה כספית לא מבוטלת. כך היה בעיר יבנה. בעשור האחרון נמצאת העיר בתנופת הפיתוח הגדולה ביותר שידעה. שיווק הקרקעות בעיר, שהחל ב-2010, הכניס ליבנה את חברות הנדל"ן הגדולות כמו שפיר, תדהר, חנן מור, פרץ בוני הנגב, אלמוג ונוספות. חזון ראש העיר היה לבשר על המהפכה המתוכננת ביבנה באמצעות הבנייה החדשה. לצורך כך, מותג אזור הבנייה כשכונת "יבנה הירוקה" והעיר יבנה הקטנה, שביחס לערים השכנות לה קפאה על שמריה, הצליחה בהדרגה למשוך אוכלוסייה חדשה וחזקה.

כיום, בפרויקטים החדשים ביבנה נמכרות דירות ארבעה חדרים בכ-1.35 מיליון שקל. המחיר משקף עלייה של כ-35% מאז תחילת השיווק. זאת ועוד, מאז פיתוח השכונה החדשה נראית מגמת עליית מחירים בכל יבנה. מאז 2010 ועד היום מחירי הדירות בעיר יבנה כולה עלו. אם עד סוף 2008 ניתן היה לרכוש בעיר דירת שלושה חדרים, כ-70 מ"ר, במחיר של כ-480 אלף שקל בלבד, הרי שלקראת תחילת השיווק בשכונה החדשה עלו מחירי הדירות הישנות וכיום דירת שלושה חדרים ישנה נמכרת בכ-850 אלף שקל.

אבל יבנה "עוד לא אמרה את המילה האחרונה". התוכניות היומרניות המקודמות בה, מהלכי השיווק האגרסיביים, מיתוג השכונה וצירי התחבורה האטרקטיביים לצד מסילות הרכבת המתוכננות - כל אלו תורמים להמשך עליית המחירים וערך הדירות. "ביחס לערים הסמוכות לה, כראשון לציון ונס ציונה, יבנה עדיין נחשבת זולה", מסביר ערן לוי, מנכ"ל אתר "גורו" שמרכז מידע השוואתי על פרויקטים חדשים. "בערים הסמוכות דירות ארבעה חדרים בפרויקטים החדשים נמכרות בכ-1.5 מיליון שקל בממוצע, כך שיבנה נותרה אטרקטיבית להשקעה".

גם העיר יפו עברה תהליך דומה. את הכניסה הנדל"נית המשמעותית עשו היזמים שהקימו את מתחם אנדרומדה, אחד הפרויקטים היוקרתיים שהוקמו ביפו אשר כלל דירות יוקרתיות ומפוארות. עם זאת, אכלוס הפרויקט התנהל בקושי רב והיזמים התקשו לשכנע את עשירי הארץ והעולם לעבור לגור בעיר שנתפסת כאלימה וקשה.

באותו הזמן סימנה עיריית תל-אביב את יפו כיעד הבא להשקעה והחלה להזרים אליה מאות מיליוני שקלים. מדובר היה בסכום אסטרונומי, בעיקר בהתחשב בעובדה שתקציב הפיתוח של יפו באותה תקופה עמד על כ-400 אלף שקל בלבד. ההשקעה כללה, בין היתר, הקמת יחידת שיטור חדשה, פיתוח פארק בשטח של 160 דונם במקום הר הזבל ששכן על חוף הים, שדרוג נמל יפו, פיתוח אתרי תרבות, אמנות ותיירות, הקמת מלונות בוטיק ושדרוג רחובות כגון שדרות ירושלים ויהודה ימית בואכה שוק הפשפשים, שהפך למקום טרנדי.

כל זה השפיע גם על שכונת עג'מי, שהפכה בהדרגה משכונה מוזנחת ולא תמיד סימפטית למקום פסטורלי עם בתים צמודי קרקע. אם לפני שני עשורים היה ניתן לרכוש בשכונה דירת שלושה חדרים בכ-400 אלף שקל, כיום דירה חדשה דומה נמכרת במחיר התחלתי של 1.6 מיליון שקל. בפרויקט אנדרומדה, אם ב-2005 נמכרה דירת פנטהאוז בכ-9 מיליון שקל, לפני כשנה נמכרה דירת חמישה חדרים תמורת 23 מיליון שקל.

מאז עברה יפו כברת דרך. חברות נדל"ן נכנסו אליה ועטו על כל חלקת קרקע כעדת זאבים רעבים, ובין השאר גם קרקעות שישבו עליהן דיירים מוגנים. חלקן אף נקלעו לתסבוכות משפטיות שנמשכו שנים. התוצאה היא השקעות נדל"ניות בהיקף של מאות מיליוני שקלים, במסגרתן הוקמו פרויקטים כמו חצרות יפו, מתחם נוגה, פרויקט הרובע והמושבה האמריקאית.

מהלך דומה עברה גם העיר בת-ים לאחר שסבלה במשך שנים מהזנחה. תוכניות העירייה לפיתוח העיר באמצעות פרויקטים חינוכיים; הקמת מתחם תעסוקה חדש; תוכניות להקמת בתי מלון; תכנון להקמת אלפי דירות במזרח ודרום העיר וכן השקעות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים ברצועת החוף, שינו את התמונה.

יזמי נדל"ן שהדירו רגליהם מהעיר החליטו לחזור אליה. כך היה עם חברות הנדל"ן אשדר, בוני התיכון נווה גד ואזורים שלקחו חלק בהקמת פרויקט גן העיר היוקרתי בסמוך לים. מלבד פרויקט זה, בהדרגה החלו להופיע מגדלי יוקרה נוספים בעיקר באזור רצועת החוף.

"מי שיער לעצמו שאזור גן העיר יהיה כזה פורח?" מסביר לוי "צריך להבין שקודם לכן האזור הזה היה סוג של מעברה ופשוט באו והפכו את השכונה הזו. היום גן העיר נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בבת ים".

צעדים דומים לאלה שנעשו בבת-ים, יפו ויבנה עשו ערים ושכונות נוספות כמו שכונת עמישב בפתח תקווה, שכונת פלורנטין בתל אביב, קריית אונו, עכו, חדרה ופרדס חנה- כרכור. המשותף בכולן הוא שכמעט כולן סבלו במשך שנים מהזנחה, עבריינות ומצוקה. כיום, כמעט בכל האזורים הללו חברות הנדל"ן מחפשות קרקעות להשקעה, לאחר שמחירי הדירות והבתים עלו בעשרות אחוזים ונעים כיום בין 1.2 מיליון שקל לדירה וכ-3 מיליון שקל ויותר לצמוד קרקע.

בואו להכיר את השכונה החדשה של צפון ת"א. לפרטים לחץ כאן

מהלך דומה עוברת בשנים האחרונות גם שכונת נווה שרת בתל-אביב, אשר נחשבה במשך שנים לשכונה לא אטרקטיבית. על חוסר האמון של תושבי המקום והסביבה ניתן ללמוד מתגובה שפורסמה ב-2010 באחד מהעיתונים הכלכליים, בהתייחס לפרסום שנעשה בנושא שדרוג השכונה:

"מי יסכים לקנות שם דירה ב-1.2 מיליון שקל? נכון שיש שם מעלית וחניה אבל נווה-שרת זה אחד האזורים הגרועים בתל-אביב. זה 'הדרום' של צפון תל אביב". רק לשם השוואה, בשכונות היוקרתיות צהלה ושיכון דן, הסמוכות לנווה שרת, נמכרה באותה תקופה דירה ישנה תמורת כ-1.8 מיליון שקל.

אם כך, האם קיים סיכוי שנווה-שרת תדביק את הפער ומחירי הדירות בה יגיעו לאלו של שכנותיה? המציאות מוכיחה שהיא בכיוון הזה.

שכונת נווה-שרת ממוקמת בצפון תל-אביב, ברצף טריטוריאלי של שכונות מצוינות. היא נהנית מקרבה לצירי תחבורה וגישה נוחה לכבישים 4 ו-5, קרבה לאזור התעסוקה והבילוי ברמת החיל וקרבה לפארק הירקון. כמו כן, השכונה נהנית מתשתיות קיימות ומהשקעות עתידיות של העירייה ובשנים האחרונות נמצאת בתהליך של התחדשות עירונית.

למרות הכל, מחירי הדירות החדשות בשכונה עדיין אטרקטיביים ביחס למחירי הדירות בתל אביב והסביבה. בפרויקטים החדשים הנבנים בשכונה מוצעת דירת ארבעה חדרים במחיר התחלתי של 2.2 מיליון שקל. "רק לשם השוואה", מסביר לוי, "דירות חדשות על הנייר בשכונת המשתלה, הסמוכה לנווה שרת, מוצעות תמורת כ-2.7 מיליון שקל. דירות בנויות מוצעות בשכונות תל ברוך צפון או נווה גן ברמת השרון במחיר של 2.8 מיליון שקל (עודכן ב- 4.11.2014 ר.נ). אין סיבה שהמחירים בשכונה הזו יהיו שונים בעתיד משכונות אחרות".

"המשותף לכל המקומות בהם עלו מחירי הדירות הוא שהם נהנים מעוגנים סביבתיים", אומר לוי. "זה יכול להיות קרבה לחוף הים, לשמורות טבע, צירי תחבורה נוחים למקומות תעסוקה, מיתוג מחדש או התחדשות עירונית. שכונת נווה שרת דומה ל'אי בים'. הים מסמל את השכונות החזקות הסמוכות לה כצהלה, שיכון ד', אפקה, הדר יוסף, המשתלה ורמת החייל, כשנווה שרת היא באמצע. מה שקורה כרגע הוא שהים מצפה את האי. בשכונה עתידות להיבנות כ-2000 דירות חדשות. כבר עכשיו מתחיל תהליך שבו נכנסת אוכלוסייה חזקה, צעירה ואיכותית, כך שבסופו של יום השכונה תהיה דומה לשכנותיה. הכל יקבל ציביון אחר. גם אופי השכונה, וגם מחירי הדירות וערכן אשר ימשיכו לעלות".

רכישה נדלנ"ית אטרקטיבית בשכונה החדשה של צפון תל אביב. לפרטים נוספים >>