זה מה שהולך לקום על חורבות כיכר אתרים בת"א

מגדלים לעשירים? "אם רוצים לתקן את כיכר אתרים, צריך למכור שם דירות, ודירות על הים הן יקרות"; פגיעה בגישה לים? "השטח הפתוח יהיה כפול מזה שיש היום"; שמועות על חוף פרטי? "פופוליזם מטופש, שחוץ מלהוציא קיטור לא תורם בכלום". היזם עמיר בירם והאדריכל אבנר ישר מתייחסים לראשונה לפרויקט שייבנה על חורבות הפיל הלבן של צפון תל אביב. שמח בקולוסיאום

עמיר בירם והאדריכל אבנר ישר / צילום: כפיר זיו
עמיר בירם והאדריכל אבנר ישר / צילום: כפיר זיו

במובן מסוים, הפרויקט העצום שמתגבש היום בכיכר אתרים בתל אביב, מיזם נדל"ני שהתקוות הנתלות בו מתחרות רק בביקורת המופנית כלפיו - התחיל בזה שלעמיר בירם היה חסר ים בעיניים. אולי זה חסך טבעי של ירושלמים כמוהו (גדל בבירה, מתגורר במבשרת ציון), אולי צורך באוויר פתוח של מי שעשה את שמו ואת הונו בבניית קניונים סגורים (היה הבעלים של בריטיש ישראל), אולי הוא פשוט זיהה את הפוטנציאל הבלתי-ממומש הזועק לשמיים של אחת מפיסות הנדל"ן המשמעותיות בתל אביב, אולי זה הכול ביחד - אבל בירם מסביר שקודם כול, מה שהיה חסר לו זה הים.

קיראו עוד ב"גלובס"


"אני נוהג לשחות בבריכת גורדון, וכל הזמן בדרך לשם אני עובר דרך הכיכר ואומר: מה זה הדבר הזה? הבמה הזו פתאום, שמסתירה את הים, כל בליל העסקים האיומים שיש שם - חלק מהמקומות שם מתפקדים פשוט כבתי בושת - במקום שאנשים יילכו בשדרה המקסימה הזו ו'יישפכו' לים? לא חבל?".

אתה הולך לבנות שם שלושה מגדלים בגובה 36 קומות כל אחד - המיועדים למגורים ולבתי מלון. זה לא יסתיר את הים?

בירם נותן לאדריכל אבנר ישר להשיב: "13.5 דונם יישארו פתוחים, בעוד שכיום, החלק הפתוח בכיכר הוא 7 דונם. זה שיפור גדול גם בכמות וגם באיכות. העירייה התעקשה על המרחב הציבורי, לא ויתרה, ואנחנו נדרשים לפעולות הנדסיות מורכבות. זה יתוכנן כך שתעמדי בשדרות בן גוריון*ותראי את הים, ולא את הכיכר. אני כל-כך אשמח לקרוא ביקורת אדריכלית, במקום כל הפופוליזם המטופש הזה, שחוץ מלהוציא קיטור לא תורם בכלום".

איזה פופוליזם מטופש?

"למשל, קראתי באיזה מקום שהחוף יהיה פרטי של המגדלים. מישהו נוגע בחוף? זה יהיה באותו קו של בתי המלון. זה רק משפר את הירידה לחוף, מנגיש את החוף לציבור, ולעירייה יש תוכנית לטפל בכל המרינה".

ובכל זאת, אתה לא יכול להבין את הביקורת מצד ארגונים חברתיים וירוקים על כך שבסופו של יום, מי שיקבל את הנוף הטוב ביותר לים יהיו העשירים שיוכלו לרכוש דירות בפרויקט?

בירם: "אין ברירה. זה פרויקט מסובך ויקר (בהיקף של כמיליארד שקלים, ה' מ'), ואם את רוצה לתקן את הכיכר הזו, אז צריך למכור שם דירות - ודירות על הים הן דירות יקרות. בסוף זה לטובת העיר, כי זה יתקן את המפגע המטורף הזה ויביא יותר תיירים. לפעמים, כשיוצא לי להסתובב עם מישהו מחו"ל, ואנחנו מגיעים לאזור הכיכר, אני ממש מתבייש. אז נכון, יהיו שם גם דירות לעשירים, אבל בסוף צריך להסתכל על חצי הכוס המלאה: זה גם ישפר את פני האזור, וגם ישפר את התיירות בתל אביב וייצור עוד מקומות עבודה".

ובשביל זה צריך לבנות מגדלי מגורים ובתי מלון? למה לא פשוט לשפץ את הכיכר עצמה?

אדריכל ישר משיב: "ככל שישאירו את הכביש מתחת, לא יהיה ריפוי אמיתי ושינוי אמיתי של הכיכר. אני חושב שהפתרון שאנחנו מציעים בפרויקט הזה נותן מענה. מתוך המגרש יהיו בסך הכול שלושה מגדלים שיורדים למטה, וכל שאר השטח נשאר ציבורי, כשהדגש הוא על הולכי רגל שהולכים ברחוב הירקון החדש.*מכל נקודה שהיא יראו את הים, הכול פתוח. האתגר התכנוני כאן הוא להשתמש בזכויות בלי שהמרחב הציבורי נגזל".

בירם מוסיף: "אני מאוד מאמין בפרויקטים אורבניים ובעירוב שימושים - ששכונות הן לא רק למגורים ולא רק לעסקים. זו האורבניות החדשה, של אזור שחי כל הזמן. לכן היה לי ברור שזה יהיה פרויקט שיהיה בו הכול: מלונאות, עסקים ומסחר, וכמובן מגורים, כי הם נותנים את הדלק לכל הדבר הזה מבחינה כלכלית".

אתה ירושלמי. יש בעיר תופעה רחבה של בתי רפאים. אתה לא חושש שתושבי חוץ יעשו את אותו הדבר גם בפרויקט הזה?

"אני מניח שיהיו גם אנשים מחו"ל שיירכשו דירות. כמובן שאשמח שכמה שיותר יגורו שם".

מי שיוכל להרשות לעצמו.

ישר: "אני חושב שהזיהוי האינסטינקטיבי בין מגדלים לבין עשירים הוא מוטעה. הצורך במגדלים נובע מזה שאנחנו מדינה קטנה ויש ריבוי טבעי גבוה יחסית לעולם המערבי, אז צריך לבנות לגובה".

זה לא הופך את הדירות לזולות יותר.

"אנשים שגרים לאורך כל שפת הים הם כאלה שיכולים להרשות את זה לעצמם. ואם יש בניין חדש וטוב, הוא עולה עוד יותר. יש פה יתרון של שימוש בקרקע שישאיר שטחים פתוחים ויהפוך את העיר לכזו שהולכים בה ברגל. החוויה של הרחוב בתל אביב היא מאוד חזקה: חנויות אופנה יש גם באשדוד, אבל תושבים משם באים לתל אביב כי פה יש התרחשות אנושית, ולתכנון ערים יש חלק לא מבוטל ביצירת התנאים שזה יקרה".

בירם מסכם: "מבחינתי, זה פרויקט שמשנה מציאות. זה לקחת את המקום האיום הזה, שכולם מבינים שצריך לקרות בו משהו, ולהפוך אותו למשהו טוב. אני רואה את זה בתור פרויקט לאומי".

פרטי, מסחרי, ציבורי

גם בקרב המבקרים החריפים, אף אחד אינו חולק על הצורך בשינוי: כיכר אתרים היא פצע פעור בהיסטוריה של תל אביב. היא הוקמה בשנות ה-70 (ביוני האחרון מלאו 40 שנה לחניכתה) בתכנונו של האדריכל יעקב רכטר, וזכתה לתקופה קצרה של עדנה, בעיקר בזכות מועדון הריקודים הקולוסיאום שהוקם בשטחה. אולם החל משנות ה-80 הפכה הכיכר לאחד מהמקומות המוזנחים והמכוערים בעיר. ניסיונותיה של העירייה לקדם שינוי לא צלחו. התוכנית האחרונה שעמדה על הפרק - שיפוץ לפי תכנון של אדריכלית הנוף פרופ' יעל מוריה, בעלות של כ-30 מיליון שקלים - לא יצאה לפועל.

"היוזמה בזמנו הייתה תהליך עירוני מבריק ודמוקרטי, והעירייה השקיעה בזה הרבה כסף, אומרת פרופ' מוריה. "ברגע מסוים הם חשבו שהמקום הזה יכול לקבל תוכניות חדשות. אני רק מקווה שהתוכנית תשאיר את המרחב הציבורי של חוף הים כמרחב ציבורי רחב מספיק, כי זה המרחב הציבורי של כולנו. אני מקווה שזה יילקח בחשבון".

האדריכלית לריסה קופמן, מנהלת מחלקת תכנון מרכז בעיריית תל אביב ואחראית על תכנון הכיכר, טוענת שתוכניות העבר נגנזו בעיקר בגלל חוסר יכולת לגבש הסכמה עם בעלי הנכסים במקום: "אלה לא באמת היו יוזמות רציניות בסדר גודל של מה שהוצע היום. היו הרבה פעולות שיקומיות שהיה צריך לעשות. בין היתר, היה רעיון לשנות את הגישה לכיכר, לחתוך, להוסיף מעלית שתאפשר לעלות עם עגלות ועם אופניים. זה משהו שנמשך שנים, היו הליכים משפטיים ודיונים בוועדת ערר, אבל היה קושי להוציא את זה לפועל, כי היו הרבה בעלי נכסים שהתנגדו ואי אפשר היה לבצע את הפעולות ללא הסכמתם. מעבר לזה, נשאלת השאלה אם ההשקעה העצומה שזה דורש, תביא את הכיכר למצב יותר טוב, או שבסוף נישאר עם אותו פיל לבן, רק משופץ".

והיוזמה של בירם?

"זו יוזמה שמבטאת תפיסה של שינוי המצב מהיסוד, שינוי התפיסה האדריכלית שמציבה את הכביש למטה ואת הכיכר מעל. זו אמנם תוכנית שיש בצידה מחיר (המגדלים), אבל היא מייצרת סוג של איזון בין הצרכים הציבוריים לבין הפרטיים: כל השיפוע מתבטל, נקבל רחוב אורבני במפלס אחד, כמו שיש ברחובות האחרים שהולכים לים".

איך באים לידי ביטוי הצרכים הציבוריים?

"העירייה תקבל שטח בנוי - של 4,000 מטרים רבועים, שכרגע אנחנו לא יודעים מה יהיה שם. חלק מהרעיונות שעלו, שזה ישמש את כל הנושא של החינוך הימי והספורט הימי, שכיום יש להם שטחים מאוד מצומצמים, ואולי יוכלו לקבל שם מבני קבע. אולי גם נושאים קהילתיים יוכלו לקבל שם ביטוי. דברים משתנים במהלך השנים, ומימוש התוכנית ממילא יארך שנים, כך שנחליט בבוא היום".

במילים אחרות: העירייה הגיעה למבוי סתום בטיפול בכיכר, אז חשבתם שהיזמים יטפלו בזה טוב יותר.

"ראינו שאנחנו לא מתקדמים לשום מקום, וזה הביא אותנו למסקנה שאין ברירה, אלא להפוך את זה ולעשות שינוי יסודי. זו חתיכת השקעה, וזה הכול כסף ציבורי שהיה אמור להיות מושקע בלי שיש צפי שהבעלים ישתפו פעולה. לפעמים עדיף להרוס מאשר לשפץ, וזה מה שהיה כאן. בקטע הזה של הרחוב יש בור מדרום, בור מצפון, ובאמצע כיכר שלא הצליחה".

מה תשיבו לטענה שזה פרוייקט לעשירים?

"זו אמירה פופוליסטית. צריך לראות את כל מה שאנו עושים בשאר העיר. תוכנית המיתאר אישרה המון יחידות דיור גם במזרח וגם בדרום - עשרות אלפי יחידות. זה מקום נקודתי, פריים לוקיישן, אנו לא יכולים לשלוט שם במחירי הקרקע" .

תוכנית המתאר המקורית דיברה על מגדלים בגובה של 25 קומות. בסופו של דבר, ייבנו 36. איך זה קרה?

"הנושא הזה עלה בפני החוקר של הוועדה המחוזית והוא אמר שיש פה הזדמנות להרוס את הכיכר ולשנות את המצב מהיסוד, ועל סמך זה אפשרו להם להגיע ל-36 קומות".

"החוקר מצא לנכון להוסיף עד 40 קומות", ישר מפתיע בשיחה מאוחר יותר. "הוא שוכנע שחשוב לחזק את הצד הכלכלי של הפרויקט כדי שהוא יקרה, ובכל זאת נשארנו עם 36 קומות. כי המגרש לא יקלוט את הבניינים בצורה נכונה, וקשה להוסיף זכויות בלי להוריד מהאיכות של המרחב הציבורי. היזמים החליטו באופן אנטי-חזירי לחלוטין לא לבקש יותר".

היזמים ויתרו מיוזמתם על עוד כסף?

"נכון. הם לא באים ליום אחד, והמשמעות של הכיכר הזו היא עצומה, בטח על רקע ההצלחה המפוקפקת שהייתה קודם. הם רוצים להגיע לדבר הכי טוב, גם לציבור וגם ליזמים. מה שטוב רק לצד אחד לא יחזיק מים".

בירם מסביר את העניין באופן קצת שונה: "העירייה ביקשה מאיתנו לא לנצל את זה", הוא אומר בפשטות. "היא אמרה שהיא רוצה ללכת לתוכנית של 36 קומות, ולא יותר מזה. אנחנו מבינים שיש פשרות בחיים ואנחנו מאוד מכבדים את העירייה, והלכנו עם מה שהעירייה רצתה".

איך אתם מסבירים את זה שלאורך תקופה כל-כך ארוכה, העירייה נתנה לכיכר להתקיים במתכונת הבעייתית?

אדריכל ישר: "העירייה יכולה לפעול במקומות שבהם היא בעלת הנכס, או כשבעלי הנכס יוזמים שינוי. שני התנאים האלה לא התקיימו במקרה הזה - הבעלויות מפוזרות מאוד ולא הייתה שום יוזמה. אם לעירייה יש נכס פרטי לא מוצלח, היא יכולה להפקיע אותו אם היא מאוד עשירה, אבל זה לא המצב. בכל מקרה, העירייה הייתה מוטרדת מהכיכר, ולפי שיתוף הפעולה שאנו זוכים לו גם מאנשי המקצוע וגם מהפוליטיקאים, אני יכול לומר שהם שמחים שמשהו חיובי יקרה באזור הזה".

עם יד על הלב, לא היה עדיף לשפץ את הכיכר?

ישר: "אי אפשר לשפץ דבר חולה. בשביל זה העירייה צריכה להביא 1.5 מיליארד שקל מהבית, ואין לה. תראי, אין פה איזו מזימה היסטורית להחליש את הכיכר. כיליד תל אביב, אני חושב שזו ברכה עצומה והתרומה שלה לריפוי ושדרוג כל רצועת החוף היא מבורכת מאוד מאוד מאוד. אין לי חששות שאני משרת גזל ציבורי. אם הייתי חושב ככה, לא הייתי משתתף".

מי שפחות מסכים עם האמירה הזו הוא האדריכל ישראל גודוביץ, מהנדס עיריית תל אביב לשעבר ומי שהיה אחראי לעיצוב הפנים של הקולוסיאום כמועדון ריקודים. "זו כיכר ציבורית, היא שייכת לציבור והיא צריכה להישאר בשביל הציבור", הוא אומר. "לו אני מהנדס העיר, זה לא היה קורה. לבנות מגדלים זה לא למצוא פתרונות לכיכר".

בעלות היא שם המשחק

בירם שוקד על הפרויקט הזה כבר כארבע שנים, מאז שמכר את קניוני בריטיש ישראל, שבהם היה שותף יחד עם ליאו נואי, לקבוצת מליסרון תמורת 1.7 מיליארד שקלים. הוא גיבש סביבו שורת משקיעים, העיקרי שבהם שלום פישר, שותפו של מתיו ברונפמן באיקאה ובשופרסל: "הוא חבר ותיק שלי מעולם העסקים, יש בינינו חברות טובה. סיפרתי לו על הפרויקט הזה די בהתחלה והוא כמובן התלהב יחד איתי ודחף אותו קדימה".

את ההשקעה בפרויקט בירם עושה באמצעות קרן JTLV, שהקים לפני כשנתיים. שותפים בה גם מייסדי בית ההשקעות אקסלנס - רוני בירם (אחיו של עמיר בירם) וגיל דויטש; וכן יבואן טויוטה ג'ורג' חורש ואיש העסקים צביקה בירן, המשמש כיו"ר הקרן. בין השאר, הקרן רכשה עם קבוצת מוסדיים את קניון רננים ואת קניון סביונים מחברת מליסרון תמורת מיליארד שקלים (הקרן מחזיקה ב-10% מהשליטה והמוסדיים ב-90%).

תוך כדי בניית הקבוצה, התחיל בירם לגבש הסכמים עם בעלי הנכסים בכיכר - העיקרי שבהם הוא איש העסקים והמלונאי הוותיק דובי שיף, שמחזיק ב-80% מהנכסים, בהם מלון מרינה ומבנה הקולוסיאום. נכון לעכשיו, אומר בירם, גובשו הסכמים עם 95% מבעלי הנכסים. חלקם נקנו החוצה ועם אחרים סוכם על תמורה במסגרת הפרויקט שיוקם - דירה או שטח מסחרי. המפתח, אומר בירם, עדיין לא נקבע.

הבעלים הם מילת המפתח בסיפור הזה, ובירם מנצל את ההזדמנות כדי לחזור על הטענה של האדריכלית קופמן מעיריית תל אביב, על כך שהבעלויות המפוזרות בעבר הן שהיוו מכשול לקידום תוכניות השיפוץ: "לא היה גורם אחד דומיננטי שיוביל את העניין. הבשורה היא שהיום אנו מחזיקים כמעט בכל שטחי הכיכר, וזה מה שמאפשר לממש את התוכנית".

גם לגבי שלושת המגדלים בפרויקט, שייתנשאו לגובה של 36 קומות, עדיין לא ברור איך יחולקו בין מגורים ומלונאות. "נתחיל להתייעץ עם רשתות של בתי מלון, לשמוע מה הן אומרות", אומר בירם ומוסיף כי הוא רואה כאן גם הזדמנות להביא לכאן רשתות מלונאות שעד כה לא פועלות בארץ. "למשל", הוא מספר, "בימים האחרונים שמעתי על איזו רשת בשם מנדרין אוריינטל, משהו ממזרח אסיה, עם פריסה עולמית. אני לא מכיר אותם, אבל הבנתי שזו רשת מצוינת, ואולי זה יפתח אפשרות להביא לכאן כל מיני רשתות חדשות, ולא רק את המסורתיות".

תשקול לקחת דירה בפרויקט?

"אני אשמח, אני חושב שזה מקום פנטסטי".

"גודזילה נדל"נית"

האדריכל אמנון רכטר, בנו של מתכנן הכיכר המקורית, היה מעדיף שהיא תשופץ

האדריכל אמנון רכטר, בנו של מתכנן הכיכר יעקב רכטר, שומע כבר שנים את ההשמצות על המבנה שתכנן אביו - והוא מתקומם על כך. אולי כאקט של התרסה, הוא עצמו מיקם שם את משרדיו.

"האמירה שהארכיטקטורה שלו היא זו שגרמה לכישלון, היא פשוט אמירה לא אינטליגנטית", הוא אומר. "אין ספק שיש בעיות בתכנון של הכיכר, אבל הסיבה שהדבר הזה נכשל, היא הרבה יותר רחבה. צריך לזכור שהפרויקט הזה היה בזמנו הצלחה גדולה במשך שבע שנים, מהיום שהוקם. את הירידה ההדרגתית בפופולריות שלו, עד לרמת ההזנחה, צריך לבחון לאור התמורות שחלו בהרגלי הצריכה של הישראלים בשנות ה-80 וה-90".

תסביר.

"הפרויקט הזה היה בעצם קניון כשעוד לא היו קניונים. מה שקרה היה שבמקום שתהיה חברת אחזקה שתשכיר את כל הנכסים ותהיה אחראית על כל הניהול של הדבר הזה, מכרו את הנכסים בפרוסות קטנטנות לכל מיני אנשים בלי שליטה על מה שיימכר שם ובלי יכולת לתחזק ולשמר את המקום. כל זה הביא לעימות בין הבעלים הפרטיים לבין השטחים הציבוריים שהיו בבעלות העירייה. כשזה קורה, יש שתי תופעות: אחת, החנויות במקום הן לא החנויות המתאימות מבחינת צורך של קהל; שתיים, כשמשהו שבור או דורש החלפה, כל צד טוען שזה באחריות הצד השני".

מה אתה אומר על הטענה שהכיכר מסתירה את הים?

"זה משפט טיפשי שנאמר מחוסר ידע בסיסי באורגניזם של תל אביב. הכיכר היא בדיוק בגובה של מה שצריך, והתוצאה היא מרפסת שמסתכלת אל הים. זה דווקא מאפשר הסתכלות לכיוון הים, טיפה לאופק - לראות את הים בקנה מידה יותר גדול, לראות את יפו, מה שאי אפשר לראות ממפלס נמוך יותר. לכן אני חושב שהפתרון הוא פתרון נהדר: שלפני שאתה יורד, יש לך נקודת נשימה. בחלקים התחתונים של הכיכר נוצרו חללים מאוד חשוכים בגלל חוסר התחזוקה ובגלל שלא היו חנויות טובות, זה הידרדר והפך למשתנה אחת גדולה".

בתור מי שיושב שם, אתה חושב שהעירייה הזניחה את המקום?

"אני חושב שאפשר היה בעלות מאוד נמוכה לקיים שם תחזוקה ברמה הכי בסיסית. ברמת האדריכלות, הפרויקט של אבא שלי הוא פרויקט מאוד נועז ואיכותי ומקדים את זמנו, ושווה לשמור על הרוח שלו. אני לא אומר שצריך לשמור על כל פרויקט שלו בפורמלין, אבל גם לא צריך להשתמש ברטוריקה אלימה של חיסול, פיצוץ, ניפוץ - במקום לאחות. באופן עקרוני אני חושב שעיריית תל אביב צודקת בכך ששמה את הפוקוס על הכיכר, אבל עצוב לי שהשינוי יבוא עם גודזילה נדל"נית. זה הקפיטליזם הכי דורסני: עוד מגדלים לעשירים שאם חצי מהם לא יהיו מגדלי רפאים, הם ייצרו ג'נטריפיקציה כך שרק מיליארדרים יוכלו לגור שם".