שוקלים לקנות דירה חדשה? כדאי לכם לחכות כמה חודשים

אחרי 10 שנים של גרף עולה ומחירי דיור שנסקו לשמיים, החודשים הקרובים מסתמנים כחודשים קריטיים לענף הנדל"ן ■ זה בדיוק הזמן של רוכשי הדירות להיות סבלניים ■ מדריך מחירי הדירות

אחרי כמעט עשור של עליות מחירים בשוק הדיור, מחירי דירות שהכפילו עצמם וקיטוב חברתי שרק הולך וגדל, בחודשים האחרונים נראה שענף הנדל"ן למגורים נכנס למציאות חדשה.

קשה עדיין לקבוע מה יהיה בחודשים הבאים, אבל מה שברור כבר עכשיו זה שמדובר בחודשים הכי קריטיים למחירי הדירות, רוכשי הדירות, מוכרי הדירות וגם הקבלנים.

כדי לעשות קצת סדר בשפע הפרסומים שבסופו של דבר רק נראה שמבלבלים את הציבור הרחב, הנה סיכום קצר של הנתונים האחרונים המתייחסים לשוק הנדל"ן למגורים.

נתחיל במכירת דירות. על פי הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגם של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, היקף העסקאות נמצא בירידה בחודשים האחרונים. המשמעות היא פחות דירות שנמכרות, גם יד שנייה וגם חדשות. במקרה הזה אין ספק שמדובר כבר במגמה כי אפשר לראות את זה גם בדוחות של חלק מהחברות הציבוריות.

גם המשקיעים קונים פחות דירות. על רקע העלאת מס הרכישה לפני שנה וחצי וגם על רקע מס דירה שלישית שגורלו עדיין לא הוכרע סופית. שיעור המשקיעים צנח מרמה של למעלה מ-30% לסביב 17%, כמעט נחתך בחצי.

עוד נתון שמעיד על התקררות קשור למשכנתאות, וגם שם נראה שהשוק מתקרר וטירוף המשכנתאות נרגע ב-2017. אולי בגלל עליית הריבית על המשכנתאות ואולי מדובר בנתוני המכירות הנמוכים שפשוט משתקפים גם בהלוואות לדיור. כך או כך, מדובר בעוד נתון שמעיד על מיעוט העסקאות.

לבסוף, ברבעון הראשון של 2017, נראה שאפילו המחירים התחילו לרדת. נתוני הלמ"ס העידו על ירידה במחירי הדירות, גם נתוני רשות המסים על בסיס עסקאות אמת מעידים על ירידה ולקינוח, אפילו השמאי הממשלתי הראשי הוציא את המינוס מהבוידעם כשהסקירה האחרונה שגיבש העידה על ירידה במחיר הממוצע של דירות 4 חדרים ב-16 ערים ברחבי הארץ. כל מדד כזה אגב בוחן נתונים אחרים, עם היתרונות שלו והחסרונות שלו. אבל כששלושה גופים שונים מצביעים על ירידה. קשה להתווכח.

אז השוק מתקרר. יש פחות משכנתאות, פחות רכישות, פחות משקיעים. אבל האם הקבלנים מורידים מחירים באתרי הבנייה? האם אפשר לראות ירידות מחירים בשוק היד שנייה? עוד מוקדם לקבוע אחרי רבעון אחד. כבר אמרנו שהקבלנים מוכרים פחות, אבל הם טוענים שאת המחיר זה עוד לא שינה. יכול להיות שנוח להם בינתיים להשתמש במבצעים או מועדוני לקוחות כדי להוריד מחיר במסווה של אירועים מיוחדים, אבל נראה שהם עדיין לא השתכנעו בירידות, לעומת חלק גדול מהציבור הרחב. במקביל, לצד שלושת המדדים שדיברנו עליהם, יש גם מדד אחד שעדיין העיד על עלייה ברבעון הראשון של 2017. מדד מכון גזית גלוב, שבשונה מהמדדים האחרים מסתמך על עסקאות חוזרות באותה הדירה בלבד. מדובר בשיטה שנחשבת למדויקת, אבל בעייתית בגלל מיעוט העסקאות שהיא מצליחה לשקף, במיוחד בימים של מיעוט עסקאות בענף.

אז בניגוד לכל מה שקשור למספר העסקאות, וירידה בהיקף רכישות המשקיעים, שם בבירור ניתן לקבוע כי מדובר במגמה. בכל מה שקשור למחירים עוד אי אפשר להצביע על מגמה. צריך להיות סבלנים ולחכות לנתוני הרבעון הבא, לעדכוני הרבעון שהיה, וגם לעוד כמה אירועים חשובים. איזה אירועים? הכרעה במס דירה שלישית למשל, אירוע שיכול להשפיע על השוק. העלאת ריבית או שינויים בריבית על המשכנתאות, נתוני התחלות הבנייה ועוד. לכל אלה עשויה להיות השפעה על השוק.

מהסיבה הזו, אחרי 10 שנים של גרף עולה ומחירי דירות שהגיעו לשמיים, החודשים הקרובים הם חודשים קריטיים לענף. בינתיים, ריח של שינוי כבר נמצא באוויר. הציפיות של הציבור כבר בתהליך שינוי כיוון, לא מעט בגלל התחזקות הרשתות החברתיות והעיסוק שלהם בנושא. עכשיו נצטרך לראות מה יקרה בהמשך. ואת כל זה רוכשי הדירות צריכים לקחת בחשבון כשהם חושבים לקנות דירה. זה הזמן להיות סבלניים, לבדוק כל עסקה בציציות, ולראות מי ימצמץ ראשון - המוכרים או הקונים.