גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי בינוי

תוכנית ממשלתית שתכליתה הריסה של בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם על אותו שטח. במסגרת התוכנית כמה מסלולים במסגרתם ניתנים הקלות כספיות או סיוע כספי ליוזם התוכנית. את הפרויקט יכולים ליזום הראשות המקומית, יזמים פרטיים או אפילו בעלי הדירות עצמם שבסוף התהליך יקבלו דירה חדשה בבניין חדש.

תוכנית ממשלתית שתכליתה הריסה של בניינים ישנים ובניית בניינים חדשים במקומם על אותו שטח. במסגרת התוכנית כמה מסלולים במסגרתם ניתנים הקלות כספיות או סיוע כספי ליוזם התוכנית. מסלול אחד הוא מסלול רשויות — מסלול ובו הרשות המקומית מקדמת פרויקט פינוי בינוי בשטחה, אמונה על ההתקשרות עם בעלי הדירות ועם בעלי מקצוע וגם על תכנון המתחם. מסלול שני הוא מסלול מיסוי ובו יזמים מקדמים את הפרויקט, את התכנון שלו ואת הקשר עם בעלי הדירות וזוכים להקלות מיסוי ולהקלות נוספות בפרויקט. ההיתכנות הכלכלית בפרויקט פינוי בינוי היא תמורה רחבה שיכול לקבל היזם או הקבלן בדמות זכויות בנייה חדשות במתחם נוסף לדירות הקיימות. במסגרת הפרויקט נהרסים הבניינים הישנים, בעלי הדירות עוברים לדיור חלופי במימון היזם, ועל השטח שהתפנה נבנים בניינים חדשים. מאוחר יותר שבים בעלי הדירות הישנות לדירות חדשות ואת שאר הדירות בפרויקט יכולים היזם או הקבלן למכור בשוק החופשי.

היחס הנהוג באזורי הביקוש במרכז הארץ בין הדירות שנהרסות לבין הדירות החדשות הוא בדרך כלל סביב 1 ל-3 (שלוש דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסת). אולם את היחס המדויק יקבעו רק מוסדות התכנון שיאשרו התוכנית. בניגוד לתמ"א 38, שהיא תוכנית ברמת היתר (דורשת רק אישור מוועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית), תוכנית פינוי בינוי דורשת אישורים נרחבים יותר. ראשית כול, מתחם המיועד לפינוי בינוי צריך להיות מוכרז ככזה בידי משרד הבינוי והשיכון ומאוחר יותר אישור הפרויקט דורש גם ועדה מקומית לתכנון ולבנייה וגם ועדה מחוזית. במקרה שהפרויקט מקודם ברשות מקומית שבה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היא ועדה עצמאית ומוסמכת, שהסמיך מינהל התכנון, נדרש רק אישור הוועדה מקומית.

במהלך השנים נוצר גם מסלול המכונה בינוי-פינוי-בינוי, תהליך שבמסגרתו קודם נבנה הבניין החדש ורק לאחר מכן ייהרסו הבניינים הישנים ובמקומם ייבנו עוד בניינים חדשים. מדובר במסלול המאפשר ליזם או לקבלן להימנע מפינוי בעלי הדירות הישנות, אולם הוא אפשרי רק במקרה שיש במתחם שטח המאפשר זאת, או שהמדינה או הרשות המקומית מייעדות שטח סמוך למיקום הבניינים הישנים למטרה זו - הליך זה מכונה קרקע משלימה.

עוד מידע, מדריכים, כתבות וסרטונים אפשר למצוא במדריך ההתחדשות העירונית של גלובס.

עוד כתבות

רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים / צילום: אמיר מאירי

מגדלים במקום גגות רעפים: אושרה במקומית תוכנית המתאר לגבעתיים

תוכנית המתאר החדשה של גבעתיים, אחת מהערים הצפופות בישראל, מעודדת פרויקט פינוי-בינוי בעיקר בשולי העיר, חניונים תת-קרקעיים ודגש על מרחב הולכי הרגל • יעד הצפיפות המקסימלי בתוכנית הוא 60 יח"ד לדונם

מתחם לפינוי בשכונת נווה דוד, חיפה / צילום: פאול אורלייב

רוצים עוד 25 מ"ר? יש לכם 45 יום לחתום: בחיפה נכנסים למרוץ נגד הזמן בפרויקטי פינוי בינוי

עיריית חיפה הציבה אולטימטום להחתמה על מיזמי פינוי בינוי בתנאים משופרים - אחר כך תוגבל התמורה לדיירים ל-12.5 מ"ר בלבד

פרויקט תמ"א 38 בביצוע בקרית ביאליק / צילום: פאול אורלייב

מעדיפים פינוי-בינוי? צריך לעבוד קשה בשביל זה

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לסיים את תמ"א 38 באוקטובר 2022, אבל בשביל שהחלופה, פינוי-בינוי, תתפוס תאוצה של ממש, דרושים כמה מהלכים הכרחיים

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע - מתחם עזריאלי באזור התעשייה בחולון / צילום: גיא ליברמן, גלובס

קרב על 12 מ"ר, והצד של חולון שלא הכרתם. כותרות הנדל"ן

לאיזה עיר יש תקציב של 8 מיליארד שקל, האם אזור התעשייה של חולון מסוגל להתחרות מול אזורי התעסוקה של ת"א או הרצליה • מה כל כך מעניין בממ"דים החדשים וגם: האם אחרי שנים של דשדוש שוק החברות הגדולות מזהות בשוק השכירות את אחד ממנועי הצמיחה של השנים הקרובות עבורן

יעקב אטרקצ'י / צילום: איל יצהר

17 רוכשי דירות ברמת השרון תובעים את אאורה בשל טענות לעיכובים בפרויקט

לטענת התובעים, בפרויקט "אאורה רמת השרון" עומדים לחול עיכובים במסירת הדירות • לטענתם, בחברה הסתירו לכאורה מידע רלוונטי לעניין זה ואף "לחצו" שדיירים יסכימו לדחייה • אאורה בתגובה: "תביעה חסרת בסיס שכל מטרתה היא תקשורתית"

פרויקט תמ"א 38 / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה: תקועים בתמ"א? גם הדיירים אשמים

בדרך-כלל נהוג להפנות את האצבע המאשימה לעבר היזם או הקבלן, אך לא אחת הבעיה מתחילה דווקא אצל הדיירים, שחותמים על חוזה מבלי שהבינו אותו לעומק מכל הבחינות

מבנה מסוכן בירושלים / צילום: בר אל

בלי אור בחדר המדרגות: למה להשקיע בדירה אם תכף הורסים

אחת ההשלכות הלא-מדוברות של פרויקטים להתחדשות עירונית היא העזובה שמתפשטת בבניינים הישנים מהרגע שמתחילים לדבר על פינוי בינוי • מי ירצה להשקיע בבניין שאוטוטו הורסים?

פינוי בינוי ברמת השרון / צילום: יח"צ

בלעדי הקרב על הפינוי בינוי: משרד המשפטים רוצה שתקבלו יותר על כל דירה

בשבוע שעבר נחשף ב"גלובס" כי ברשות להתחדשות עירונית מבקשים להגביל את תוספת השטח לדירות בפרויקטים של פינוי בינוי ל-12 מ"ר • אלא שמשרד המשפטים, שטוען לפגיעה בזכויות הקניין של הדיירים, מסרב כעת להכיר ביוזמה וטוען כי התמורות לדיירים צריכות להיקבע במו"מ פרטני מול היזמים

בית שמש / צילום: איל יצהר, גלובס

אושרה תוכנית פינוי-בינוי עם מכפילים של 1:6 בשכונת רמת לח"י בבית שמש

מהנדסת העיר בית שמש, ענבר וייס: "אנחנו מדברים על מקדם של 1:6. צריך לומר שבמדינת ישראל של 2020, כשאני מדברת על בינוי תוספתי בתוך הערים, בינוי של 20 קומות זה לא הרבה"

שלטים "חתמנו" תלויים על חלונות של אחד הבניינים בשכונת יפו ד' / צילום: גיא נרדי

התכתשות עירונית: הדיירים ביפו ד' נגד פינוי-בינוי של יותר מ-200 דירות

מספר דיירים בשכונת יפו ד' טוענים כי חברת ש.ב.א, שמקדמת תוכנית פינוי-בינוי בשכונה, אינה מייצגת אותם • בעירייה דוחים בשלב זה את התוכנית שהוגשה • היזמים, החמושים במהנדס העיר לשעבר, לא מתרגשים מהטענות

הריסת בניינים ישנים בבת ים  /  צילום: כדיה לוי

בלעדי התוספת מתכווצת: בעלי דירות בפינוי-בינוי ייאלצו להסתפק בפחות

מסמך מדיניות חדש שהפיצה הרשות להתחדשות עירונית ושהגיע לידי "גלובס", מיישר קו עם עיריית ת"א וקובע לראשונה כי תוספת "ראויה" לשטח דירה בפרויקט פינוי-בינוי היא 12 מ"ר • עם זאת, יזמים שיציגו רווחיות גבוהה יוכלו לתת לדיירים דירות גדולות יותר

תמ"א 38 בקרית אונו / צילום: איל יצהר

היום שאחרי התמ"א: המחקר שמגלה מה קורה לשכונות שעברו התחדשות עירונית

מחקר ראשון מסוגו שנערך באוניברסיטת תל אביב מדגים עד כמה תמ"א 38 יכולה להשפיע על סביבתה • החוקר משה שמאי: לא רק שמחירי הדירות עולים גם בבניינים שלא עברו שיפוץ, מספר הדירות קופץ, וגם סימנים ראשונים לחילופי אוכלוסייה ניכרים בשטח

רחוב לוי אשכול, קריית אונו / הדמיה: ויו פוינט

"להשיג חתימות זו עבודה סיזיפית": פינוי-בינוי בקריית אונו יוצא לדרך

במקום 328 דירות שיכון ישנות ברחוב לוי אשכול בקריית אונו, ייבנו באזור 728 דירות חדשות ו-2,420 מ"ר שטחי מסחר ב-9 בניינים בני 20 קומות

הבניין ברחוב  ויצמן 121 ברעננה.  / צילום: כדיה לוי

תמ"א 38 - הסוף? חלק מהוועדות עדיין נותנות לה קדימות על פני פינוי בינוי

בשני מקרים העדיפו לאחרונה ועדות ערר לאשר פרויקטים של תמ"א 38 על פני פינוי בינוי, מתוך הנחה שעדיף לחזק בניין תוך שנתיים מאשר לחכות לפינוי שאולי לא יקרה לעולם

מרפסת על הגג / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

התחדשות עירונית: יש מקרים שפולש יקבל פיצוי

בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם דייר אחד פלש למחסן משותף ודורש תמורה בגינו, סביר כי היזם לא ייעתר לדרישתו • אבל אם רוב בעלי הדירות בבניין סגרו מרפסת באופן לא חוקי, ייאלץ היזם להשלים עם החריגה ולתת תמורה בגינה

מינהלות להתחדשות עירונית / צילום: shutterstock, עיצוב: טלי בוגדנובסקי

צעד ראשון - מנהלת התחדשות עירונית

הכתובת הראשונה לבירור פרטים. הגוף הרלוונטי לקבלת מידע תכנוני ודגשים חברתיים לקראת הפרויקט. מדריך על תפקידי המנהלה ופרטי קשר.

ברוכים הבאים למדריך התחדשות עירונית / הדמיה: גלובס

מדריך התחדשות עירונית של גלובס יוצא לדרך

רחוב הכלנית, קריית אונו? / הדמיה: ויו פוינט

תמ"א 38 בקריית אונו: חלק מפרויקט פינוי-בינוי

המבנה קיבל תוספת קומות במסגרת תמ"א 38 ודירות נוספות בפרויקט פינוי-בינוי סמוך

רמת אשכול, לוד / צילום: גיא נרדי

כבר לא חוששות: אזורים ואפריקה נכנסות לפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית

לפני כחצי שנה הציעה הרשות להתחדשות עירונית מימון של 40 מיליון שקל לחברות שיהיו מוכנות להיכנס לפרויקטים בשכונות מאתגרות • אזורים ואפריקה מגורים נענו למתווה, ויחד עם ארגונים חברתיים, ינסו לחדש שכונות בלוד ובחיפה

הדמיית שלב א בפרויקט התחדשות עירונית ביוספטל בת ים של מצלאוי / צילום: ויו פוינט

נצבא הצטרפה למצלאוי בפרויקט פינוי-בינוי בבת ים

מדובר בפרויקט שבמסגרתו ייהרסו 240 יחידות דיור, ישנות ובמקומן ייבנו 1,078 דירות חדשות לצד שטחי מסחר ומשרדים בשטח של כ-25,000 מ"ר