עשרות אלפי דירות יכולות להיכנס לשורה אחת במצגת של חברת נדל"ן. אלא שכדי להפוך אותן לבניינים בשטח צריך הרבה יותר מקום: בתוכניות המתאר, בתקציבי החברה, בחשבונות הליווי ובלוח השנה. לקראת תחילת עונת הדוחות, בדקנו את צבר הפרויקטים - אחד הנתונים המסקרנים בענף ההתחדשות העירונית, שמציע הצצה לעתיד החברה.
● ראיון | "כל הקונים יושבים כרגע בבית ומחליטים להמתין כי הם חושבים שמחירי הדירות יירדו"
● נתוני האוצר חושפים את העיר שבה משקיעי הנדל"ן הפסידו פחות
הצבר הוא בעצם מאגר של סך כל המיזמים שחברה מדווחת שהיא מקדמת, לצד מספר הדירות שהיא מעריכה שתקים במסגרתם. בהתחדשות עירונית (בניגוד לבנייה על קרקעות פנויות), הצבר עשוי לכלול פרויקטים בשלבים שונים מאוד של התקדמות: מהתקשרות עם בעלי הדירות ותכנון ראשוני, ועד לפרויקטים שכבר נמצאים בבנייה. כדי שהפוטנציאל יתממש בפועל נדרשים, בין היתר, הסכמות בהיקף הנדרש מבעלי הדירות, אישורים ממוסדות התכנון, היתר בנייה ומימון, לצד כדאיות כלכלית שתאפשר לצאת לביצוע.
לאורך הדרך היקף הבנייה עשוי להשתנות, העלויות יכולות להשתנות ולוחות הזמנים עלולים להתארך. לכן, חלק מהפרויקטים עשויים להתממש רק בעוד שנים, להשתנות בצורתם או שלא לצאת לפועל בכלל. בשוק מעריכים כי יש כיום בצבר גם פרויקטים שמוכנים לביצוע אולם החברות מעדיפות לא לצאת לבנייה בגלל המצב בשוק ועלויות הבנייה גבוהות.
הדוגמה של אאורה ממחישה מדוע כדאי להתחיל דווקא בהגדרת המילה צבר: בדוח למחצית הראשונה של 2026 מציגה הקבוצה 179 פרויקטים ובהם כ־85 אלף דירות בכלל פעילות המגורים. מתוך אלה, כ־78 אלף דירות נמצאות בפרויקטי התחדשות עירונית. גם בתוך התחום הזה יש הבדל בין היקף הפרויקטים המלא לבין חלקה האפקטיבי של החברה, העומד על כ־60 אלף דירות.
מתוך כלל הדירות שאאורה מקדמת, כ־8,000 דירות נמצאות בפרויקטים שהקמתם ו/או שיווקם החלו; כ־5,600 דירות נוספות נמצאות בפרויקטים שהחברה צופה שיהיו זמינים לשיווק או לביצוע בשנה הקרובה; כ־40 אלף בתכנון מתקדם וכ־31 אלף בתכנון עתידי. הקטגוריה האחרונה כוללת גם פרויקטים שעדיין לא הגיעו לרוב החתימות הנדרש וקרקעות בייזום. דבר נוסף שצריך לשים לב אליו הוא שתחילת שיווק אינה אומרת בהכרח תחילת בנייה, ולכן אין להסיק שכל 8,000 הדירות כבר מוקמות בפועל.
בחברת אזורים, במצגת המבוססת על נתוני סוף יוני 2026, מציגה החברה כ־42 אלף דירות בצבר ההתחדשות העירונית, ומתוכן כ־3,100 דירות בהקמה - כ־7.6% בלבד. עוד 78 דירות מסווגות עם צפי להתחלת הקמה בשנה הקרובה וכ־4,800 דירות עם תב"ע (תכנית בניין עיר) מאושרת. שתי מקבצים נוספים כוללים דירות שנמצאות בשלב התכנון ומסתכמים בכ־33 אלף דירות: 14.5 אלף דירות נמצאות בתכנון עם חתימות של הרוב הדרוש לפרויקט, ו־18.5 אלף דירות נמצאות בקטגוריית התכנון.
מבנה העסקה: לבסס פעילות עתידית בלי הון משמעותי
קרן בן סימון, משנה למנכ"ל וסמנכ"לית פיתוח עסקי בבוני התיכון, מדגישה כי לצד מספר הדירות - יש לבחון את פיזור הפרויקטים בין ערים ואת התקדמותם בשלבי התכנון. לדבריה, לבוני התיכון יש כ־4,000 יחידות דיור עם תב"ע מאושרת בכמה פרויקטים שמצויים בתכנון מפורט - לקראת הליכי הרישוי וקבלת ההיתרים.
ההיגיון הכלכלי שמאפשר לצבור פעילות רחבה מתחיל במבנה העסקה: בהתחדשות עירונית היזם מתקשר עם בעלי הדירות ומתחייב לספק להם דירות חדשות, כנגד האפשרות להקים ולמכור דירות נוספות. ההתקשרות יכולה ליצור הזדמנות עסקית משמעותית הרבה לפני שנדרשים מלוא המשאבים לביצוע. לכן היקף הפרויקטים שהחברה מקדמת עשוי להיות גדול בהרבה ממספר האתרים שהיא מסוגלת לפתוח בעת ובעונה אחת.
יקי בוארון, השותף המנהל של תחום הנדל"ן בפירמת ארנסט אנד יאנג, מסביר: "פרויקטים של התחדשות עירונית אינם דורשים בדרך כלל הון עצמי משמעותי בשלבים הראשונים, אך ככל שהפרויקט מתקדם נדרש היזם להשקיע יותר ויותר משאבים.
"במידה רבה היזם רוכש לעצמו פוטנציאל עתידי לפיתוח הפרויקט באמצעות מערכת הסכמים עם בעלי הדירות, המאפשרת בעתיד הקמה של מספר יחידות דיור גדול משמעותית מזה הקיים. מה הוא כן לוקח על עצמו? התחייבות למתן שירותי בנייה בהיקף משמעותי, וזו התחייבות גדולה ומהותית".
מבחינת החברה, זו דרך לבנות בסיס לפעילות עתידית. מבחינת בעלי הדירות והמשקיעים, נדרשת הבחנה בין עצם ההתקשרות לבין ההתחייבויות והעלויות שיגיעו בהמשך. תכנון, יועצים, רישוי והיערכות למימון דורשים משאבים לאורך הדרך.
כך, ככל שהפרויקט מתקדם מצטמצמים חלק מהסיכונים, אך גם גדלה המחויבות הכספית. צבר גדול יכול להיות מנוע צמיחה, בתנאי שיש לחברה יכולת לממן ולנהל את התקדמותו.
בן סימון מדגישה כי "מימוש הצבר תלוי גם ביכולות הביצוע, השיווק והמימון של החברה". לדבריה, בשנתיים האחרונות קידמה בוני התיכון שיתופי פעולה שנועדו להרחיב את מקורות ההון והמימון שלה, כדי שתוכל להוציא יותר פרויקטים לפועל: "בתוך ארבע שנים, אני חושבת שאנחנו כבר נהיה עם 4,500 יחידות בביצוע", היא אומרת.
חוסר הוודאות: המשתנים שקשה לחזות, הסיכון ושאלת הכדאיות
עינת גנון, בעלת משרד ייעוץ אסטרטגי ומומחית להתחדשות עירונית, ולשעבר סגנית ראש הרשות להתחדשות עירונית, מדגישה: "החתימות והתכנון הם שני מהלכים שצריכים להתקדם במקביל. אלו תהליכים שצריכים להתקיים במקביל".
ומה קורה כשהתוכנית כבר מאושרת ורוב גדול של בעלי הדירות חתמו? גם אז אין מדובר בהכרח בבנייה שתתחיל בקרוב.
"כשיש תוכנית מאושרת ושיעור גבוה מאוד של חתימות, סדר הגודל לעלייה לקרקע הוא בין שלוש לארבע שנים. זה תלוי בפרויקט, ביזם וברשות המקומית. צריך לעבור את כל תהליך הרישוי", אומרת גנון. זו הערכה התלויה בנסיבות הפרויקט, והיא מתייחסת לתחילת הבנייה, לא למסירת המפתח.
אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, אומר כי לחברה כ־9,100 יחידות דיור בפרויקטים עם תב"ע מאושרת ורוב דרוש מבעלי הדירות.
את התמשכות הדרך התכנונית הוא ממחיש באמצעות הפרויקט שמקדמת החברה בקריית ים, הכולל לדבריו כ־1,450 יחידות דיור: קידום התכנון נמשך כשמונה שנים וכלל גיבוש תב"ע מול הרשות המקומית והוועדה המחוזית, תוכנית עיצוב וקבלת היתרי בנייה. לדבריו, "תוכנית העיצוב, שהכנתה נמשכת לעיתים למעלה משנתיים, מוסיפה לתהליך פרק זמן משמעותי".
במקביל, הוא מסביר, נדרשים הסדרים מול העירייה בנוגע לעבודות הפיתוח ולמטלות הציבוריות, לצד קידום ההסכמות עם בעלי הזכויות והסדרי הפינוי והבינוי.
לוח הזמנים משפיע גם על הכדאיות: ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות צריכות להספיק לבנייה, לתמורות לבעלים, לשכירות בתקופת הפינוי, למימון ולהוצאות נוספות.
ככל שהמימוש רחוק יותר, קשה יותר לדעת באילו תנאים יצא הפרויקט לפועל. שינוי בעלות הבנייה, במחירי המכירה או במשך השהייה בשכירות עשוי לשנות את התוצאה הכלכלית וכתוצאה מכך לגרום לפתיחת תמורות של היזם מול הדיירים - הליך שהפך נפוץ לאחרונה בידי יזמים.
"איך ניתן לאמוד את הכדאיות הכלכלית של פרויקט שייצא לפועל בעוד עשר שנים? בדרך כלל לא ידוע מה יהיו עלויות המימון, כמה יחידות דיור יאושרו בסופו של דבר, באילו מחירים יימכרו הדירות ומה יהיו עלויות ההקמה בפועל. לכן קשה מאוד לבסס ודאות כלכלית בשלב מוקדם. בהתאם לכך, חברות שונות נוקטות מדיניות שונה בהגדרת הצבר ובשלב שבו פרויקט נכלל בו, בכפוף לחובות הגילוי החלות עליהן", אומר בוארון.
מריאש מציין כי הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים בחברה נבחנת מדי חודש, באמצעות שמאי פנימי ושמאים חיצוניים המלווים את הפרויקטים. הבדיקה כוללת את מחירי המכירה והשיווק, המגמות בביקושים ועלויות הבנייה.
לדבריו, "בתנאי השוק הנוכחיים, אי־אפשר להסתמך על בדיקה כלכלית שנעשתה בתחילת הדרך ולהניח שהיא עדיין משקפת את המציאות. שינויים במחירי המכירה ובעלויות הבנייה עשויים להשפיע באופן מהותי על רווחיות הפרויקט, ולכן נדרשת בחינה שוטפת של שני צדי המשוואה".
התמורות: לוודא שלא נשענות על הנחות אופטימיות מדי
כאן נכנסת לתמונה גם ההבטחה שניתנת לבעלי הדירות. ניב כרמי, סגן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מזהיר מפני מצבים שבהם חברות מסוימות מציעות תמורות שקשה להצדיק בבדיקה הכלכלית, כדי לזכות בפרויקט. מבחינתו, ההצעה המרשימה ביותר צריכה לעבור מבחן בסיסי עוד לפני בחירת היזם: "בתור שמאי שמייצג את הדיירים. אני מבקש מראש, לפני שבוחרים יזם, שיעביר לי את הדוח הכלכלי שלו. אני רוצה לראות שזה מתכנס".
הבדיקה חשובה משום שהבטחה גבוהה יותר אינה מגדילה מעצמה את ההכנסות. אם התמורות נשענות על הנחות אופטימיות מדי, ההסכמה הראשונית עלולה שלא להספיק כדי להביא את הצדדים עד לבנייה. כדי להבין את משמעותו של עיכוב צריך לברר מה גרם לו, מה השתנה בתנאי העסקה ואילו אפשרויות עומדות לצדדים על פי ההסכם ביניהם.
בוארון מתאר את האפשרויות בזהירות: "מאחר שההשקעה הכספית בשלבים הראשונים של הפרויקט מוגבלת יחסית, עשויים להיווצר מצבים שבהם הכדאיות הכלכלית נשחקת באופן מהותי או שלא מתקיימים תנאים מסוימים שנקבעו בהסכמים. במקרים כאלה היזם עשוי לבקש לשנות את תנאי העסקה, לעכב את קידום הפרויקט או, במקרים מסוימים, לסגת ממנו, והכול בהתאם להוראות ההסכם ולנסיבות העניין".
לצד התכנון ובדיקת הכדאיות הכלכלית נמצא מבחן נוסף: הניסיון להוביל בעלי דירות לאורך התהליך. כרמי מדגיש שניסיון בבנייה על קרקע פנויה אינו מבטיח ניסיון בניהול פינוי, מגורים חלופיים וחזרה הביתה: "הדיירים לא רוצים לעבור לעיר אחרת. הם רוצים שהילדים יישארו באותו בית ספר, והם רגילים לבית הכנסת שלהם".
