לכול ידוע, כי בעת שבעל דירה מוכר את זכויותיו בה, לא ניתן לבצע את העברתן, משמו לשם הרוכש, בספרי המקרקעין (בטאבו), בלי למסור לרשם המקרקעין את אישור העירייה לטאבו. אישור כזה יימסר לבעל הדירה רק כאשר ברישומי העירייה לא יופיעו כל חובות בגין הדירה, אף לא חובות בגין תשלומי ארנונה. לעתים מתברר לבעל הדירה, למוכר, כי מי ששכר אותה ממנו עד לאחרונה, הותיר אחריו חוב ארנונה שכזה. ואו אז, הוא מוצא עצמו תוחב את ידיו לכיסו ומשלם חוב זה על-מנת לקבל את אישור העירייה לטאבו. כך הוא עושה, בין היתר, לאור סברתו (המוטעית), שלפיה עליו, כבעל הדירה, חלה חובת תשלום הארנונה לעירייה, גם אם לא הוא מתגורר בה. הוא אינו יודע, כי חובה זו חלה על המחזיק. הוא אינו יודע, כי ככל שבעת השכרת דירתו, הוא הודיע לעירייה אודות כך, וככל שהוא ביקש להעביר את חיובי הארנונה על-שם השוכר, חוב ארנונה שנוצר בתקופת השכירות הוא עניין שבין השוכר לבין העירייה. במקרה כזה העירייה אינה רשאית להתנות את מסירתו לידיו של האישור לטאבו בסילוק אותו החוב.
לפיכך, מה טוב שבא פסק-דינו של שופט בית-משפט השלום בתל-אביב, עודד מאור, בתביעתה של עיריית חולון נגד עו"ד שלמה ובר, והעלה את הסוגיה על סדר היום. הזדמנות "לרענן" את הנהלים ולהעלות את הדברים לתודעת הקורא. אף שפסק הדין עוסק, בעיקר, בשאלה האם כונס נכסים אחראי לחובות הארנונה, הרובצים על דירה, מעת מועד עזיבת המחזיקים את הדירה או שמא ממועד תפיסתה על-ידו, בפועל, של החזקה בה, ניתן להשליך ממנו אף על הסוגיה האמורה.
בעל הזיקה הקרובה לנכס
בשנת 2002 מונה עו"ד ובר כונס נכסים על דירתם של בני זוג בחולון. כך קרה לאחר שהשניים לא פרעו את תשלומי המשכנתא לבנק הפועלים. במועד בלתי ידוע עזבו בני הזוג את דירתם והותירו אחריהם אף חוב בגין ארנונה. רק לקראת סוף 2007 פנה הכונס-ובר לראש ההוצאה לפועל בבקשה, שהתקבלה, שזה יתיר לו לתפוס חזקה בדירה.
בשנת 2008 הגישה העירייה, באמצעות עוה"ד דנה גוטמן ודוד ששון, תביעה בגין חוב הארנונה. בתביעתה היא טענה, כי בני הזוג עזבו את הדירה כבר בחודש פברואר 2005, וכי אחריותו של הכונס לתשלומי הארנונה חלה מן היום, שבו הם עזבו אותה. עו"ד ובר טען, מנגד, כי מאחר שתפיסת החזקה בדירה על-ידו נעשתה אך ורק על-פי הוראות ראש ההוצאה-לפועל, הרי לא ניתן לחייבו בגין התקופה שלפני מתן החלטת ראש ההוצל"פ.
השופט מאור דחה את כל טענותיו של ובר ופסק נגדו. "הוראת החוק הרלוונטית קובעת שארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס", פתח באותו הדבר, שאינו ידוע לרבים מבין ההדיוטות. "בשורה ארוכה של פסקי דין נפסק שהמחזיק לצורך החיוב בתשלומי ארנונה הוא 'בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס'", המשיך. "יחד עם זאת נפסק כי השימוש בנכס אינו מהווה תנאי לחיוב בארנונה וחובת התשלום בארנונה כללית חלה גם על מחזיק פונקציונאלי של נכס ריק", התכוונן לעבר התביעה שבפניו. לדידו, גם בעלים של דירה, שאינו מתגורר בה והעומדת ריקה, ייחשב "מחזיק למעשה", לפחות כאשר יש בידו אמצעי שליטה בדירה, כגון מפתח.
מאור אזכר את הבסיס לדברים אלה. שהרי מטרת חיובו בארנונה של "המחזיק למעשה" היא ליצור קשר הדוק ככל האפשר בין זהות המשלם לבין זהות הנהנה משירותי העירייה, שהם תמורה עקיפה לארנונה. ברי, כי כשאדם מתגורר בדירה, הוא הנהנה העיקרי משירותים אלה. וכאשר הדירה ריקה, הבעלים, או מי שנכנס בנעליו, הוא הנהנה העיקרי מהם.
מאור התייחס לכך, שמעת מינויו של כונס נכסים על דירה, הוא מקבל אותה תחת פיקוחו. או אז הוא הופך לבעל הזיקה הקרובה ביותר לדירה. כך מאחר שיכולתו לשלוט בה ולעשות בה פעולות עולה על יכולתם של בעלי הזכויות בה. עם זאת, כל עוד יש מי שמתגורר ומחזיק באותה הדירה, יהיה הוא החייב בתשלום הארנונה במהלך תקופת החזקתו בה, זאת מכוח היותו המחזיק של הדירה. "מעת שעזבו... (בני הזוג - א"ט) את הדירה (מכל סיבה שהיא), והיא נותרה ריקה, הרי הזיקה הקרובה ביותר היא לכונס הנכסים וחובת תשלום הארנונה רובצת עליו", קבע מאור.
הוא דחה את טענותיו של ובר, שלפיהן לא ניתן להטיל עליו את חובת תשלום הארנונה עד לתום 2007, שהרי רק אז הורה לו ראש ההוצאה-לפועל לתפוס חזקה בדירה. הוא קבע, כי אף שכונס הנכסים אינו רשאי לפעול עד לקבלת הוראות מתאימות מראש ההוצאה-לפועל, הרי "האחריות רובצת לפתחו של כונס הנכסים". מילים אחרות: משבכתב המינוי הוסמך הכונס לקחת לרשותו את הדירה, להשכירה, לנהלה, למכרה, לממשה ולעשות בה כל פעולה, הדרושה לפירעון החוב, הייתה מוטלת עליו האחריות להשגיח ולפקח על הדירה, על כל המשתמע מכך. "לכונס הנכסים אחריות מלאה על פעולותיו או מחדליו... עם הסמכות - באה האחריות".
"ההוראות שניתנות על ידי ראש ההוצאה לפועל נועדו, אך לפקח על פעולות הכונס - אולם אין בכך כדי לגרוע כהוא זה מאחריות כונס הנכסים לפעול על פי חובותיו", קבע מאור. תוצאת הדברים היא, שהוא לא ייחס כל חשיבות לכך, שיתכן שעו"ד ובר כלל לא ידע אודות עזיבת בני הזוג את הדירה, אלא זמן רב לאחר מכן. כך לאור זאת, שככונס נכסים, היה עליו לעקוב, באורח הדוק יותר, אחר הנעשה בדירה.
"מכל האמור לעיל אני מגיע לתוצאה כי כונס הנכסים חב בתשלום הארנונה לתקופה בה היתה הדירה ריקה", הכריע מאור לטובת העירייה בסוגיה מעניינת זו.
אלא שמועד עזיבת הדירה לא היה ידוע לבטח לאף אחד מן הצדדים. ואם כן, כיצד תיושם קביעתו זו של מאור? כיצד ייקבע מתי עזבו בני הזוג את הדירה והחל מאיזה מועד היא נותרה ריקה? הכונס-ובר טען שנודע לו אודות כן רק בשלהי 2007. העירייה טענה שהדירה נעזבה בתחילת 2005.
בקשר לכך עמדו לכונס-ובר לרועץ הטענות, שהוא-עצמו טען בפני ראש ההוצאה-לפועל, במסגרת הבקשה, בה הוא עתר לרשות לתפוס חזקה בדירה. בבקשתו זו, אשר הוגשה בשנת 2007, הוא טען, כי לאחר חקירה ודרישה התברר לו, כי הדירה עומדת ריקה "מזה כשנתיים". "חזקה על הנתבע שפנה לראש ההוצאה לפועל והגיש לפניו בקשה מבוססת לאחר שחקר, דרש ואימת עם החוקר הפרטי את הנתונים", קבע מאור והוסיף: "הרי לא יעלה על הדעת שכונס הנכסים יגיש בקשה לראש ההוצאה לפועל ויעלה טענות שטרם נבדקו על-ידו ושאינן מדוייקות".
להעביר החיוב על שם השוכר
בקביעתו שלפיה הדירה נותרה ריקה החל מחודש פברואר 2005, הוסיף מאור וסמך על כך, שקריאות מונה המים של הדירה הצביעו על כך, שהחל מאותו מועד לא נרשמה בה כל צריכת מים. "אי צריכה של מים בדירה יש בה כדי להוביל למסקנה הסבירה בעיני כי הדירה ריקה לכל הפחות מיום הפסקת צריכת המים, מאשר בדירה שעדיין נמצא פלוני המחזיק בה ואינו משתמש במים", כך מאור.
סיכומו של פסק-דין: חובת תשלום הארנונה חלה על מי שמחזיק בדירה, ולאו דווקא על בעליה. כשהדירה ריקה, תחול החובה על מי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אליה. בדרך כלל יהיה זה בעליה של הדירה. לעתים יהא זה מי שבא בנעליו (למשל, כונס נכסים). כונס נכסים לא יישמע בטענה, שהוא לא ידע אודות נטישת הדירה. במסגרת סמכותו, מוטלת עליו האחריות לפקח על הדירה ולהיות מעודכן במתרחש בה.
מאור קיבל את תביעת העירייה וחייב את הכונס-ובר לשלם לה את חוב הארנונה, החל מפברואר 2005, וכן את הוצאות המשפט ושכר-טרחת עו"ד.
ולמשכירים של דירות נציע, ונשוב ונציע, לזכור ולדווח לרשות המקומית, בכתב, אודות השכרת הדירה, לצרף אל הודעתם את חוזה השכירות, ולדרוש מן העירייה להעביר את חיובי הארנונה על-שם השוכר למשך תקופת השכירות. כך הם יסירו מעל ראשיהם את "אימת הארנונה", לפחות למשך תקופה זו. (ת"א 13293/08).