"כל נכס שרמת המינוף שלו עלתה על 80% והמחירים באזור ירדו ביותר מ-20%, או נכסים שרמת המינוף שלהם היתה 70% והמחירים באזור ירדו ביותר מ-30%, למעשה כל ההון העצמי של המשקיעים בכל העולם נמחק. זו הצהרה קשה, אבל זה המצב לאשורו. זה בוודאי נכון לכל הנכסים שנקנו בשנים האחרונות.
"יותר מזה, במקרים רבים שווי הנכסים, אם היה צריך למכור אותם ברגע זה, הוא פחות מהמשכנתא שהבנק נתן ולפיכך גם הבנקים נמצאים היום בצרות צרורות. אנחנו רואים היום מקרים שבנקים מוכנים למכור את ההלוואות שהם נתנו בהנחות משמעותיות. אני מכיר מקרה אחד שבנק מכר הלוואה ב-10% מסכום ההלוואה, שבו הבנק נתן הלוואה על סמך תוכנית פיתוח דמיונית והיום היזם הצליח לקנות מהבנק בחזרה את המשכנתא ב-10% מערכה".
את תמונת המצב הקודרת הזו מספק אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי בית ההשקעות פרופימקס. בקהילה הישראלית הקטנה של פרייבט אקוויטי נדל"ן בולט בית ההשקעות לנדל"ן ברחבי העולם. בכל מקרה, רוזנהיים מדגיש שתמונת המצב מבחינת ההשקעה הפרטית מעורבת, ומדגים לגבי אחת הקרנות שלדבריו טרם השקיעה 80% מהכסף. "בקרן הזו מצבנו מצוין, כלומר ה-Dry Powder (מטפורה לכסף פנוי להשקעה) שלנו מלא. עם זאת, בהשקעות במינוף של 70%-80% כולם נמצאים בבעיה היום".
רוזנהיים מציין, כי יש קרנות פתוחות, גם של השחקנים הגדולים בתחום, שמאחר שיש בעיה היום לממש נכסים, לא מאפשרות למשקיעים למשוך כסף. בקרנות הסגורות, כאשר מגיע סוף חיי הקרן, תמיד ניתן בהתאם לתנאי הקרן לקבל ארכות של שנה או שנתיים מעבר לחיים המקוריים של הקרן, אבל צריך לקבל אישור מהוועדה המייעצת שמורכבת מנציגי המשקיעים הגדולים.
"אנחנו כעת נמצאים במשא ומתן לקנות הלוואה מבנק, שההלוואה היא 13 מיליון דולר. הבנק מציע לנו לקנות אותה ב-8 מיליון דולר ואנחנו הצענו לבנק מחיר נמוך יותר מזה. אם היום נצטרך לעבוד לפי הערך האמיתי של הנכס אז כל משקיעי הנדל"ן הפסידו את ההון שלהם, אבל מה שצריך היום זה סבלנות, אורך רוח, קור רוח, קשרים טובים עם הבנק, ולחכות - על מנת לשמר את ההשקעה עצמה. אם מגיע תאריך פירעון ההלוואה, הבנקים או שמוכנים לחדש את ההלוואה ב-loan to value נמוך יותר או שלא מוכנים בכלל לחדש ואז על מנת להציל את הכספים, את ההשקעה, כדאי להסיר את המינוף (Deleveraging). ברור שעל מנת לשמר את ההון שהושקע בחלק מהעסקאות שנעשו יהיה צורך בהפחתת שיעורי המינוף, על מנת להקטין את משקל הבנקים בהרכב ההשקעה.
"ככלל, הבנקים נמצאים בצרות צרורות. די לראות את רשימת הבנקים שפשטו את הרגל, הולאמו על-ידי ממשלות או נמכרו לגופים פיננסיים אחרים במחירים מצחיקים כדי להבין שגופים פיננסיים אלה יהיו חייבים לדרוש את החזר ההלוואות בעת הפירעון ולא יחדשו אותן, חלקן או כולן. הבנקים חושבים קודם כל על קיומם ויש היום סכנה אמיתית לקיום של בנקים.
"ברור שהשקעות שנעשו בשנים 2000, ב-2001 וב-2003, מצבן שונה, כי המחירים אז היו מאוד נמוכים ובשנים האחרונות מאוד עלו. הסרת המינוף לא תקפה לגבי השקעות שנעשו מ-1998 עד 2004 ו-2005".
בקרב המוסדיים בישראל אתה מזהה חשש מתחום הנדל"ן?
"אני רואה את אפקט המכנה (denominator effect). ברור שכל עסקאות הנדל"ן ירדו בצורה משמעותית עד כדי כך שהכל נעצר, מעט מאוד עסקאות נעשו. אנחנו מאוד גאים שאנחנו עושים עסקאות, מעטות, אבל יש עסקאות שעשינו.
"סגרנו עסקה של רכישת שכונת מגורים בקונטיקט, ארה"ב. המחיר המבוקש לפני שנה היה קרוב ל-20 מיליון דולר, ירד ל-15 מיליון דולר וקנינו אותו ב-10.4 מיליון דולר, כלומר, יש ירידה משמעותית במחיר. שאלנו את עצמנו האם המחיר עוד יכול לרדת אבל חשבנו שלא ואם כן זה יהיה רק בשוליים וקנינו את זה מריט שהיה חייב למכור.
"סך כל ההשקעות של גופים מוסדיים בנדל"ן במחצית השנייה של 2008 זה 9 טריליון דולר בעולם (נתון של LaSalle Investment Management). כמו בכל העולם, גם בארץ כולם נכנסו לפאניקה. אצל הגופים המוסדיים יש את הבעיה של אפקט המכנה. ניקח לדוגמא גוף מוסדי שהחליט שהוא שם 10% בנדל"ן, אבל השקיע עד היום רק 8%. היות שהצד השני של המשוואה הם מניות ואג"חים, שערכם ירד בצורה משמעותית, הרי שה-8% שהושקעו בנדל"ן עד היום, הפכו להיות אולי 30% מהתיק שלהם ולכן הם לא יכולים להגדיל את השקעותיהם בנדל"ן.