דומה שאין נושא שמרתק את הצרכן הישראלי יותר ממחירי הדירות - מתי הזמן למכור, האם כדאי לקנות דירה להשכרה והיכן החלום של צמוד קרקע נעשה אפשרי. אולם, לדעת לא מעט אנשי נדל"ן, בשנים האחרונות מרכיב הקרקע הופך להיות משמעותי יותר ויותר במחיר הדירה, בעיקר באזורי הביקוש.
למרות הדיווחים על שיאי המכירות של דירות בחודשים האחרונים, בדיקה של העסקאות לרכישת קרקעות בידי חברות יזמיות מגלה כי רק מעט מאוד כאלו נעשו. "גלובס נדל"ן" כינס לפאנל כמה מבעלי החברות הבודדות שבכל זאת המשיכו לרכוש קרקעות בזמן משבר עולמי. מדוע עשו זאת, האם יש סיכוי למחירי הקרקעות לרדת, מה צריכה המדינה לעשות, ומי הסדין האדום של היזמים שמעלה את מחירי הקרקעות?
את התשובות לשאלות קיבלנו מחברי הפאנל: ניסים אחיעזרא, מנכ"ל אחים דוניץ, ליטל גינדי-מטלון, מנכ"לית משותפת גינדי החזקות, יגאל דמרי, מנכ"ל ובעלים י.ח דמרי, רמי לוי, מנכ"ל ובעלים רמי לוי, יורם קרן, מנכ"ל קרדן נדל"ן, ושלום שי, מנכ"ל ובעלים דונה, כולם עומדים בראש חברות שהמשיכו לקנות קרקעות גם בתקופה האחרונה, למרות המשבר.
גלובס: משרד הבינוי והשיכון הכריז השבוע כי תוכנית השיווק של המינהל עד סוף השנה עומדת על קרקעות ל-19 אלף יח"ד, כאשר 5,500 יח"ד ישווקו באופן מיידי, כדי להביא להוזלת המחירים. קניתם מוקדם מדי קרקעות?
אחיעזרא: "באזור המרכז אין בכלל הוצאת קרקעות - בראשל"צ, בכפר סבא, בקרית אונו, בגבעת שמואל וברעננה, ולא בשום עיר מרכזית. יש קרקעות אבל הן לא זמינות, זה רק לעתיד הרחוק".
דמרי: "אם אכן יציפו בקרקעות בטווח של שנתיים, זה יאזן את השוק ואנחנו נשמח לקנות עוד קרקעות".
גינדי-מטלון: "יש מחסור מורגש ואין באמת קרקעות לקנייה. יש לי אנשי מכירות שיושבים היום בבית אחרי הכשרה של 8 שנים".
קרן: "לאחר ביטול מס רכוש, בעלי הקרקעות לא ממהרים למכור ומעלים את המחירים לאור הביקושים. קבוצות הרכישה מחריפות את הבעיה. כדי למתן את עליית המחירים צריך להוציא הרבה קרקעות בין חדרה לגדרה, וכל עוד לא יפתחו את התחבורה הפריפריה לא תתפתח".
שי: "מחיר הקרקע מורכב משני פרמטרים: האחד - הוצאות פיתוח, שבד"כ המדינה מעלה ומשלשת את מחירם. ב-10 השנים האחרונות מחיר הוצאות הפיתוח גדל פי שלושה, והמדינה לא מוכנה להוזילו. השני הוא למעשה מחיר הקרקע, ובו יש מחיר מינימום של 51% מהשומה, ועד לא מזמן זה היה 75%. כלומר, שמתוך קרקע לדירה שמתומחרת ב-320 אלף שקל, נשאר משחק של 60-70 אלף שקל. ניתן לשחק רק על רבע מהמחיר, אולי על 30 אלף שקל, ולכן הוצאה סיטונית לשיווק לא תוזיל כל כך את העלויות".
רמי לוי מצידו חושב ששינוי שיטת המכרזים הוא המפתח לזמינות קרקעות. "המינהל צריך להוציא את הקרקעות בהגרלה, ולא במכרז. אם השמאי יחליט בשומה שהקרקע שווה 200 אלף דולר, מי שיזכה בהגרלה ייקח וישלם את מחיר השומה. הקרקעות שהמינהל מוציא שייכות לכל העם, גם לנכים ולעניים. כך לכל אחד תהיה זכות לקנות דירה באזורים יוקרתיים, לא רק לבעלי כסף".
שאלת המחיר
י.ח דמרי היא בין החברות הגדולות היחידות שבונה גם בבאר שבע, שדרות ונתיבות. דמרי סבור כי "המחירים לא ירדו. מה שגרם להעלאת המחירים זה לא החוסר בקרקעות או עודף הביקוש. גם הממשלה אשמה בכך שעלויות הביצוע הפכו מאוד יקרות. אם פעם כקבלן מבצע ידעתי לבנות ב-450-500 דולר למ"ר, היום אני בונה על תחשיב 800-850 דולר למ"ר. הסיבה היא שהכל הולך למיסים. עד לפני כמה שנים העלות המצטברת של עובדים זרים הייתה 4-5 דולר לשעה והיום זה מתקרב ל-10 דולר לשעה. ולמה? בגלל הממשלה. הממשלה צועקת בואו נשווק קרקעות ונוריד את המחירים. בשביל מה? תורידו את המיסוי. המחירים שהעלנו בתקופה האחרונה נועדו לכסות על מה שהפסדנו עד כה".
כמה מרוויחים היום, אם כך?
קרן: "אם לוקחים מחירי קרקע עם עלויות נלוות ועקיפות, מגיעים למחיר שהרווח עליו הוא של 10%-15%, וזה הישג גדול. אין שמנת שאפשר לחתוך".
לוי: "כולם מדברים על קרקעות, אף אחד לא מדבר פה על הבירוקרטיה. אתה יודע לכמה אנשים יש קרקעות ורוצים לעשות תב"ע ולהגדיל את אחוזי הבנייה, אבל בגלל שבוועדה המחוזית זה לוקח שנים הם לא רוצים להתעסק עם זה? אם יבטלו את הבירוקרטיה זה יכול להוריד ב-20%-30% את המחירים".
קרן: "גם הרפורמה במינהל לא תגרום לירידת מחירים. רפורמה בהליכי התכנון תוריד מחירים. אם שינוי תב"ע ייקח כמו באירופה, עד שנה, יזמים יחסכו הרבה כסף בעלויות המימון ומחירי הדירות ירדו".
אחיעזרא: "כשמחיר הנפט היה 140 דולר לחבית, וגם כשירד ל-30 דולר לחבית- מחיר הצמנט נשאר אותו מחיר. יש מונופול, אז המחירים לא יורדים. מחיר הברזל ירד, אבל מוצרי הברזל לא ירדו. הבנקים הכבידו ידם על מקבלי המימון וזה ייתן אותותיו אצל רבים בשנה-שנתיים קרובות, אצל חברות שהנפיקו אג"ח בריבית גבוהה".
דמרי: "לפני 15 שנה, שני שלישים מעלות הדירה הייתה עלות הבנייה, ושליש עלות הקרקע. היום זה הפוך. אם לא הייתי עושה את הייזום ואת הביצוע בעצמי, לא יודע אם הייתי קונה עוד קרקעות".
קרקע לקבוצה
האם חברות בקשיים משחררות קרקעות בזול ומקלות על השוק?
גינדי-מטלון: "ניהלנו מו"מ עם חברות שהיו זקוקים למזומנים, כמו אפריקה או רקאנטי, אבל לא יצא מזה כלום. אנחנו לא מסוגלים להתמודד עם המחירים שמציעות קבוצות הרכישה. הלקוחות עושים טעויות כשהם נכנסים לתוך ההרפתקאות האלה. הם לא לוקחים בחשבון את המימון שהם סופגים במהלך הדרך, את כל העלויות הנוספות והסטיות וגם לא את התוצאה. עברתי בבניינים שנבנו על ידי קבוצות, ואיכות הבנייה מתחת לכל ביקורת".
אתם מרגישים שהאוויר נהיה באמת יותר דליל, כי חברות כמו אזורים ואפריקה ישראל לא ממש במשחק כרגע, לפחות בנוגע לרכישת קרקע?
קרן: "יש חברות גדולות שהיום קשה להן לקבל מימון מהבנקים ושאינן משתתפות כבר במו"מ, אבל מי שהחליף אותן הן קבוצות הרכישה".
דמרי: "קבוצות רכישה מוכנות לשלם מעל 700 אלף שקל ליחידת קרקע בנתניה, ואז אני אומר לעצמי - בשביל מה לבנות, אמכור את הקרקע ברווח גדול, אבל יש גם את השיקול העסקי ואני לא אקלקל את השוק לעצמי, כי יש לי עוד קרקעות באזור. בנוסף, כאשר אנו קונים מהמינהל קרקעות באזורים מסוימים משלמים פיתוח למינהל, ויש מקומות שאנחנו עושים את עבודות הפיתוח בעצמנו. אתה רואה את המחירים שמבקשים במינהל לגבי הוצאות פיתוח מעבר למחיר הקרקע. המחיר שהם מבקשים הוא יותר מכפול מהעלויות האמיתיות, ובנוסף משלמים היטלים עירוניים. חברות מנהלות ואחרות גוזרות קופונים בדרך על מחיר הפיתוח, וזה כבר לא קשור למכרז. אומרים לך עולה 100 אלף שקל פיתוח לדירה, כשבפועל זה עולה 30-40 אלף. אז במקום כל הרעש שכולם עושים, הגיע הזמן שהממשלה תטפל בעצמה. היא יכולה להוזיל בעלויות הפיתוח, במיסוי על עלויות הבנייה. אז, בלי טובות מאף אחד, אם יש היצע או אין היצע, רף המחירים יוכל לרדת ב-30-40 אלף דולר בלי בעיה".
שי: "הדבר הזה משפיע מיידית גם על מחירי קרקעות פרטיות. המדינה קובעת את המחיר של הוצאות פיתוח של הקרקע, מזה אי אפשר לרדת, אבל אז אנשים פרטיים משליכים את המחיר של המדינה לקרקעות שלהם, והמחיר מושפע כלפי מעלה".
קרן: "הפתרון להורדת מחירים הוא רק פיתוח הפריפריה, לא יכול להיות שיבנו רק בחדרה-גדרה. אף אחד לא יעבור לבאר שבע, לצפת ולקרית שמונה אלא אם יהיו שלוש אבני היסוד לפריפריה: כבישים, מענקים ותעסוקה. קשה להוריד מחירים באזור המרכז, ולכן צריך שהממשלה תעזור לצעירים לנדוד לפריפריה".
גם גינדי-מטלון חושבת שהמחירים ימשיכו לעלות. "מרכיב המימון צפוי להתייקר. בשנה האחרונה מרכיב המימון היה נמוך בצורה שלא הכרנו. 2.5% ריבית זה מצחיק. זה לא היה ובטח גם לא יישאר. אם מרכיב המימון עולה, אז מחיר הדירה צריך לעלות. קבלני ביצוע משמעותיים נופלים, ואנחנו יודעים כי השנה הקרובה לא הולכת להיות קלה. חלק יוצאים מהמשחק, ואלה שנשארים מרימים את הראש. אני כיזמית שמזמינה ביצוע, רואה שהמחירים עולים כל הזמן".
קרן: "רמת המחירים לא תרד, כי יזם צריך לעבוד קשה ולהתפלל ל-15% רווח".
מאבק קבוצתי
קשה שלא להבחין בכך שקבוצות הרכישה הן הסדין האדום המשותף.
קרן: "כדאי מאוד שהמדינה תתערב בקבוצות הרכישה. אני לא יודעת איך המדינה מרשה לעצמה להפסיד כל כך הרבה כסף בעניין של המיסוי. פשוט עובדים עליה ועוקפים אותה, וחלק גדול מהחיסכון של קבוצות הרכישה זה בעצם חיסכון מיסים, שמאפשר להם לקנות קרקעות ביוקר. יש כל כך הרבה רוכשים שמעדיפים ללכת ולשים את החסכונות שלהם על קבוצות רכישה. בעוד שאצל היזמים יש כל כך הרבה מגבלות, בדיקות ובטחונות, בקבוצת הרכישה יש מרווח של 15%-20% על המחיר ואין שום הגנה".
אחיעזרא מתגלה כסלחן יותר וכביקורתי פחות כלפי קבוצות הרכישה. "זה לא כל כך מדויק כפי שאתם מציגים את זה. לדעתי לקבוצות הרכישה יש יתרון במחיר וגם בתנאי התשלום. צריך להסתכל על העניין הזה בצורה אובייקטיבית, בסה"כ קבוצות הרכישה ממתנות את מחירי המכירה של הדירות בשוק. הן מוכרות דירות ברמת אביב או בגוש הגדול במאות אלפי שקלים פחות מדירה סמוכה של קבלן. לקבוצות רכישה יש מומנט חיובי, ואתם לא יכולים כל הזמן לתקוף אותן, תתייחסו אליהם כיזמים וקבלנים. אני בונה בהוד השרון 73 דירות ב-17 קומות, כשב.ס.ר מכרה 50 מטר ממני בקבוצת רכישה ב-300-400 אלף שקל פחות. אם תהיה סטייה של 10%-15%, אז תהיה תוספת למחיר של הקבוצה של 200-300 אלף שקל, וגם אז זה נמוך ממחיר המכירה שלנו. חבר'ה, תהיו ריאלים. מחירי הקבוצות מאזנים את השוק, ויש להם יתרון. כיזם, לא הייתה לי בעיה ללכת למכרז דרום הקריה, אבל יש 15 קבוצות שמתמודדות שם ולכן אני לא הולך על זה, אבל גם עם התחרות של קבוצות הרכישה אנחנו בונים כיום 1,000 יח"ד".
גינדי-מטלון: "פעם קבוצת רכישה נתנה 30% הנחה. בן אדם שבא לקנות בהנחה של 30%-40%, שווה לו לקחת סיכון. היום הפער הצטמצם והסיכון לא כדאי. בדרום הקריה סוף סוף יש קרקע טובה ויכולנו לעשות פרויקט מטמטם ובמקום זה הקבוצות יעשו זבל. לקבוצות רכישה אין אינטרס להוסיף שום דבר מיוחד בדירה. אצל יזם יש לקוחות חוזרים. בקבוצה אין".
במקום הגדולות?
אם חברות בנייה גדולות נסדקו, אתם רואים עצמכם כחברות המובילות של הדור הבא?
דמרי: "לא חשוב לנו להיות המובילים, נסתפק בלהיות זנב לאריות".
קרן: "אני מכיר טוב את אפריקה מגורים ואת אזורים, ואני בטוח ששתי החברות יחזיקו מעמד ויפרחו, ואם ענף הנדל"ן יתחזק זה טוב לכולם. הנפילה של חפציבה עשתה נזק לכל היזמים".
ואולי הפתרון למחסור בקרקעות הוא ההבטחה הגדולה של פינוי-בינוי?
אחיעזרא: "גם כאן הממשלה עדיין לא התגבשה ולא בנתה פרוגרמה מסודרת להתחלות ולביצוע של פינוי-בינוי. יש לנו פרויקט פינוי-בינוי גדול של 1,400 יח"ד בראשל"צ, עם קרקע מאושרות לביצוע. הפרויקט, קרית האמנים, יהיה באיכות גבוהה מאוד, כשהקרקע לא אמורה להיות יקרה. יש לנו יתרון בפרויקט - מגרש פנוי של 17 דונם, עליו נבנה תחילה 450 יח"ד ולשם נפנה את 280 הדיירים מהדירות הישנות להריסה, שיקבלו מפתח תמורת מפתח".
קרן: "מנהלים מו"מ, אבל זה לוקח שנים, גם אחרי הסכמת הדיירים. הישועה לא תבוא משם. זה לוקח 5-7 שנים לפנות".
אחיעזרא: "אם לא יהיה היצע גדול של קרקעות, המחירים לא ירדו, אפילו יורידו המיסוי. מאידך, החברות המנהלות של המינהל גוזרות קופונים. הפיתוח צריך לעלות במודיעין 10-12 אלף דולר, ושילמתי יותר מ-40 אלף דולר, שהולכים לכל מיני אנשים ומאכערים. אותה דירה שזוג צעיר יקנה ב-1.1 מיליון שקל, תעלה לו 950 אלף שקל".
בשוק הנדל"ן קיימת דעה כי בעלי הקרקעות הפרטיים "השתגעו" ודורשים מחירי שיא. שי אומר כי "בעיר מודיעין יש עשרות אלפי יחידות דיור ואף קרקע אחת לא נמכרה ע"י אדם פרטי, אלא כולן באמצעות המדינה. המדינה קובעת את רף המחירים ואם המדינה מכרה קרקע ב-300 אלף שקל לדירה במודיעין, אף אדם פרטי שיש לו קרקע בפתח תקווה לא ימכור בפחות מ-450-500 אלף שקל".
היזמים לא חושבים כי המשבר יצר הזדמנויות רכישה של קרקעות בישראל. "בניגוד למה שרובין הוד-לוי אמר פה ביחס להצעה של הגרלה במכרזי המינהל, במכרזים האלה יזכו רק קבוצות רכישה. מינהל בהגדרה זה רק במכרז, אבל בקרקעות פרטיות אפשר גם בקומבינציה. יש ביקוש והפרטיים מעלים את המחירים, וכל יזם עושה לעצמו את החשבון ומחלץ את מחיר הקרקע. כולם יודעים בכמה אפשר לקנות ולמכור".
קרן: "בינתיים אנשים פרטיים הולכים לקבוצות רכישה, אבל הן ייפלו בהכרח, גם אם אני לא מאחל להן, כי יש לא מעט מארגנים לא מקצועיים בשוק".
האם יש מקומות שאתם לא ניגשים בגלל מחיר גבוה מדי או בגלל קבוצות רכישה?
אחיעזרא: "במגדלי נאמן בת"א יש 3 מגדלים: אחד של אזורים, אחד של קבוצת רכישה של האחים חג'ג' והשלישי שווק לאחרונה במינהל ויוסי אברהמי זכה בו, למרות קבוצות הרכישה".
גינדי-מטלון: "אף אחד לא מרים ידיים בגלל קבוצות רכישה".
קרן: "בנוסף, לקבוצות הרכישה קשה לארגן מכרזים של מעל 100 יחידות דיור, ולכן בפרויקטים גדולים הן לא רלוונטיות". *
ariel-r@globes.co.il